Urteil Az. 11 C 164/09 Favorit hinzufügen

Zusammenfassung des Urteils

Rattenbefall im Bad der Wohnung ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 15 % rechtfertigt.

Mangel

Rattenbefall im Bad der Wohnung.

Mietminderung

15 %

Norm

§ 535 BGB; § 536 BGB

Sachverhalt

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Da mehrmals wöchentlich Ratten im Bad der Wohnung der Beklagten erschienen sind, hat sie eine Mietminderung in Höhe von 15 % geltend gemacht.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zunächst begründet, soweit die Klägerin für den Monat Juni 2006 eine Restmietforderung von 10,28 € geltend macht. Es ist unstreitig, dass die Beklagte in diesem Monat gegenüber der geschuldeten Miete eine zumindest um 10,28 € verminderte Zahlung leistete. Aus welchem tatsächlichen und Rechtsgrund sie zu dieser Kürzung berechtigt gewesen sein soll, ist von ihr nicht vorgetragen worden. Daher besteht der Mietanspruch in Höhe von 10,28 € für Juni 2006 nach wie vor.

Dieser Anspruch ist auch nicht verjährt. Er wurde noch rechtzeitig vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist mit dem Klageerweiterungsschriftsatz vom 28.12.2009 geltend gemacht, welcher auch demnächst, nämlich am 05. Januar 2010, dem Beklagtenvertreter zugestellt wurde. Damit wurde die Verjährung dieses Anspruchs rechtzeitig gehemmt.

Für den Monat Januar 2008 schuldet die Beklagte eine Restmiete von 67,80 €. Es ist unstreitig, dass die von ihr zu zahlende Miete in diesem Monat 255,86 € betragen hätte. Es ist inzwischen auch unstreitig, dass die Beklagte für diesen Monat eine Zahlung von 149,68 € geleistet hat.

Darüber hinaus war die Beklagte zum Einbehalt einer 15 %igen Mietminderung aufgrund des Rattenbefalls ihrer Wohnung berechtigt.

Dass sich Ratten in der Wohnung befunden hatten, ist im Wesentlichen nicht bestritten worden. Dem substantiierten Vortrag der Beklagten, dass bis zum Einbau einer sog. Rattenklappe Ende April 2008 mehrmals wöchentlich Ratten im Bad der Wohnung der Beklagten erschienen, ist die Klägerin nicht mehr entgegen getreten. Es konnte daher - auch ohne Durchführung einer Beweisaufnahme zu diesem Punkt - davon ausgegangen werden, dass der Rattenbefall in der Wohnung der Beklagten tatsächlich bis April 2008 vorhanden war. Die hierfür von der Beklagten in Anspruch genommene Mietminderung von 15 % erscheint angemessen.


Aus diesem Grunde war die Beklagte auch nicht verpflichtet, Nachzahlungen für die Monate Februar, März und April in Höhe von jeweils 38,38 € zu leisten. Denn diese Beträge entsprachen genau der von ihr durchgeführten Mietminderung.

Ein weiterer Mieteinbehalt für den Monat Januar 2008 war jedoch nicht gerechtfertigt. Insbesondere war die Beklagte nicht berechtigt, wegen des unstreitigen Rattenbefalls eine nachträgliche Minderung für die Monate November und Dezember 2007 geltend zu machen und diese Minderung von der Miete für Januar 2008 in Abzug zu bringen. Denn für die Monate November und Dezember 2007 hatte die Beklagte unstreitig ihre Miete in voller Höhe gezahlt, ohne von einem Minderungsrecht Gebrauch zu machen, dies in Kenntnis der vorhandenen Rattenplage.

Gemäß § 814 BGB war damit eine teilweise Rückforderung der ungeminderten Miete ausgeschlossen. Denn sie hatte die Mietzahlungen in voller Höhe erbracht in Kenntnis der tatsächlichen Umstände, welche sie zu einer Mietminderung möglicherweise berechtigt hätten. Allein diese Kenntnis ist für einen Ausschluss des bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs gemäß § 814 BGB maßgeblich.

Schließlich ist die Beklagte zur Nachzahlung von 138,09 € aus der Nebenkostenabrechnung für 2005 verpflichtet. Es ist unstreitig, jedenfalls von der Beklagten nicht bestritten worden, dass die Nebenkostenabrechnung für 2005 der Beklagten noch im Dezember 2006, und damit rechtzeitig, zugestellt wurde. Durch die bereits oben dargelegte Erhebung der Klageerweiterung vom 28.12.2009, welche auch demnächst zugestellt wurde, wurde die Verjährung dieser Nachzahlungsansprüche noch rechtzeitig gehemmt.

Insgesamt ergibt sich damit eine berechtigte und nicht verjährte Nachforderung der Klägerin in Höhe von 216,17 €. Wegen des darüber hinausgehenden Betrages war jedoch die Klage abzuweisen. Die Zinsen sind, soweit der Klage stattgegeben wurde, als Verzugs- bzw. Rechtshängigkeitszinsen begründet.

Schlüsselwörter

Ungeziefer Ratten

Aktenzeichen (Az.)

11 C 164/09

Entscheidungstyp

Urteil (Referenzurteil)

Gerichtstyp

Amtsgericht

Gerichtsort

Berlin-Schöneberg

Entscheidungsdatum

06.04.2010

Redakteur

Stefan Pfeiffer

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