Kategorie: Allgemeines

G) Ersatzvornahme - Verzug, Sofortmaßnahmen, Ausschluss, Umfang, Verjährung, Vorschuss

fl_klempnerWenn der Vermieter einen ihm angezeigten Mangel nicht beseitigt, sich auch von einer Mietminderung und einem Zurückbehaltungsrecht nicht beeindrucken läßt, kann der Mieter auf verschiedene Art reagieren. Wir verweisen insoweit auf unser Dossier „Was kann der Mieter tun?“ (www.mietemindern.de/dossiers/91). Insbesondere der Weg über die Gerichte nimmt jedoch viel Zeit in Anspruch.

Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels (1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen. (2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn 1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder 2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Es sind zwei Fälle zu unterscheiden, nämlich der Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung (§ 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB) sowie die notwendige Sofortmaßnahme (§ 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB).

Verzug mit der Mangelbeseitigung (§ 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB)

Wenn der Vermieter den Mangel innerhalb einer ihm gesetzten Frist nicht beseitigt hat, kann der Mieter selbst eine Firma beauftragen, die das erledigt. Da er dann direkt als Auftraggeber auftritt, kann der Mieter die Mangelbeseitigung selbst steuern, muss aber auch die Rechnung des Handwerkers zunächst einmal bezahlen.

notwendige Sofortmaßnahme (§ 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB)

Auch ohne Verzug des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels kann der Mieter die Ersatzvornahme durchführen, wenn dies zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Notwendig sind solche Maßnahmen dann, wenn ohne sie die Mietsache schwer beschädigt oder unbrauchbar würde. Beispielsfälle sind Schäden am Dach, durch die es ins Haus regnet, die Beseitigung eines Rohrbruchs, die Beseitigung eines Stromausfalls oder die Reparatur der Heizung im Winter. Die Beseitigung des Mangels muss umgehend erforderlich sein. Dies bedeutet, dass keine Zeit mehr sein darf, um den Vermieter zu informieren, auch nicht telefonisch, da andernfalls weiterer Schaden droht. Der Mieter muss die Ersatzvornahme in diesem Fall auf die notwendigen Maßnahmen beschränken, darf also nur das tun oder veranlassen, was zur Sicherung erforderlich ist, bis der Vermieter informiert werden kann, der dann die Entscheidung über die weiteren Maßnahmen fällt.

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Der Aufwendungsersatzanspruch

Das aufgewendete Geld muss der Vermieter dem Mieter erstatten (=Aufwendungsersatzanspruch). Dazu sollte der Mieter dem Vermieter die Rechnung und einen Zahlungsnachweis schicken und Erstattung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, kann der Mieter den Betrag mit der oder den nächsten Mieten verrechnen. Auf diese Weise ist der Mangel beseitigt und der finanzielle Aufwand wieder ausgeglichen.

Häufig wird der Mieter das Geld nicht haben, um den Handwerker zu bezahlen. Dann kann er bei dem Vermieter einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses geltend machen. Dafür benötigt man einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker, in dem die erforderlichen Arbeiten und die zu erwartenden Kosten mitgeteilt werden. Den schickt man an den Vermieter und bittet um Überweisung. Wenn es allerdings schon so weit gekommen ist, ist nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter diesen Vorschuss leistet. Dann könnte er auch gleich den Handwerker beauftragen. Leistet der Vermieter den Vorschuss nicht, macht man als Mieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch (www.mietemindern.de/dossiers/87) und spart auf diese Weise die benötigte Summe quasi an. Wenn sie erreicht ist, kann man den Handwerker beauftragen. Sind die Arbeiten abgeschlossen und die Rechnung liegt vor, muss man gegenüber dem Vermieter abrechnen. Hat das Geld nicht gereicht, macht man die fehlende Summe geltend und verrechnet sie mit der nächsten Miete. War der Einbehalt zu hoch, zahlt man ihn dem Vermieter aus.

Die Ersatzvornahme ist in der Regel nur möglich, wenn es um einen Mangel in den eigenen vier Wänden geht. Bei Mängeln außerhalb der Wohnung ist davon abzuraten. Gleiches gilt, wenn man eine Eigentumswohnung gemietet hat, da es zu Problemen mit dem Gemeinschaftseigentum kommen kann, für das die Eigentümergemeinschaft zuständig ist.

Gehört man eher zu den ängstlichen Gemütern oder ist man sich seiner Sache als Mieter nicht sicher, ist von der Ersatzvornahme abzuraten. Man riskiert wegen der einbehaltenen Mieten die Kündigung und bleibt gegebenenfalls auf den Aufwendungen sitzen, wenn man am Ende nicht beweisen kann, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Ersatzvornahme tatsächlich vorlagen. Dann empfiehlt es sich eher, den Vermieter gerichtlich auf Mangelbeseitigung in Anspruch zu nehmen. Dazu später mehr.

Der Ausschluss der Ersatzvornahme

Die Ersatzvornahme und damit der Aufwendungsersatz sind ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte (§ 536b BGB) oder wenn er ihn selbst verursacht hat (§ 242 BGB).

Eine unterlassene Mangelanzeige schadet nicht, da § 536a Absatz 2 BGB in § 536c Absatz 2 BGB nicht genannt ist. Praktisch relevant ist dies vor allem in den Fällen von § 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB, also wenn die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Man kann in diesen Fällen besonderer Eile vom Mieter gerade nicht verlangen, den Mangel erst dem Vermieter anzuzeigen, wenn er andererseits zu sofortigem Handeln verpflichtet ist. In den Fällen von des Vermieterverzuges wird in aller Regel eine verzugsbegründende Mahnung vorliegen, die die Mangelanzeige ersetzt. Ist die Mahnung entbehrlich, wäre sie auch für die Ersatzvornahme eine reine Förmelei.

Liegen die Voraussetzungen des § 536a Absatz 2 BGB nicht vor, hat der Mieter die Ersatzvornahme zu Unrecht durchgeführt und keinen Aufwendungsersatzanspruch. Dies schließt auch alle weiteren möglichen Anspruchsgrundlagen aus anderen Vorschriften des Zivilrechts aus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.01.2008, VIII ZR 222/06, www.mietemindern.de/urteile/1553). Der Mieter geht dann leer aus und bleibt auf den Kosten sitzen. Nach dieser gesetzlichen Wertung soll dem Vermieter der Vorrang bei der Beseitigung eines Mangels zukommen. Das dient zum einen deswegen auch seinem Schutz, weil er dadurch die Minderung der Miete (§ 536 BGB) oder Schadensersatzansprüche des Mieters (§ 536a Abs. 1 BGB) abwenden kann. Die dem Vermieter grundsätzlich einzuräumende Möglichkeit, den Mangel selbst zu beseitigen, soll es ihm zudem ermöglichen, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der behauptete Mangel besteht, auf welcher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann, und hierzu gegebenenfalls Beweise zu sichern. ??Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der vom Mieter vorgenommenen Mängelbeseitigung vor "vollendete Tatsachen" gestellt wird. Hierdurch würden sich seine Verteidigungsmöglichkeiten ungerechtfertigt verschlechtern. Dies will der BGH mit seiner restriktiven Haltung in dieser Frage vermeiden.

Der Umfang des Aufwendungsersatzanspruchs

Der Vermieter hat im Falle der berechtigten Ersatzvornahme dem Mieter all die notwendigen Aufwendungen zu ersetzen, die dieser für die Beseitigung des Mangels aufgewendet hat. Dazu gehören insbesondere die Kosten, die für Handwerker entstanden sind, die der Mieter im Rahmen der Ersatzvornahme beauftragt hat.

Wenn der Mieter die erforderlichen Arbeiten selbst erledigt, kann er den Ersatz der aufgewandten Materialkosten verlangen. Zu den ersatzfähigen Aufwendungen gehören in diesem Fall auch die Arbeitsleistungen des Mieters und seiner Helfer, deren Höhe das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen hat.

Ist eine Reparatur nicht mehr möglich oder wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, wird auch die Neuanschaffung eines Gerätes von dem Aufwendungsersatzanspruch umfasst.

Bei Rechtsmängeln hat der Vermieter dem Mieter die Kosten zu erstatten, die entstehen, wenn er von einem Dritten das Recht oder die Belastung kaufen muss.

Im Falle einer berechtigten Ersatzvornahme trägt der Vermieter deren wirtschaftliches Risiko. Der Vermieter hat die Kosten daher auch dann zu ersetzen, wenn er nachweisen kann, dass er die Arbeiten kostengünstiger hätte ausführen lassen können. Die Chance, dies zu tun, hat er in aller Regel verstreichen lassen. Die Grenze bildet insoweit erst die offenkundige Unwirtschaftlichkeit. Ansonsten darf der Mieter sich bei der Beauftragung der erforderlichen Arbeiten auf das Urteil der von ihm hinzugezogenen Handwerker verlassen. Er muss auch nicht mehrere Angebote einholen. Trotzdem ist es ratsam, dies zu tun, schon um die eigene Liquidität zu schonen und den Konflikt mit dem Vermieter nicht unnötig eskalieren zu lassen.

Auch die Kosten einer erfolglosen Mangelbeseitigungsmaßnahme hat der Vermieter zu ersetzen, es sei denn, der Mieter hat den Misserfolg zu vertreten.

Die Verjährung des Aufwendungsersatzanspruchs

Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz der Aufwendungen für eine berechtigte Ersatzvornahme verjähren gemäß § 548 Absatz 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei ist für den Beginn der Verjährung das rechtliche Ende des Mietverhältnisses entscheidend, nicht die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter.

Der Vorschuss für den Aufwendungsersatzanspruch

Häufig wird der Mieter das Geld nicht haben, um den Handwerker zu bezahlen. Dann kann er bei dem Vermieter einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses geltend machen. Den kann man gerichtlich geltend machen, also einklagen. Das kostet Zeit und Geld.

Es gibt aber auch einen einfachen, direkten, kostengünstigen und schnellen Weg. Dafür benötigt man einen Kostenvoranschlag von einem Handwerker, in dem die erforderlichen Arbeiten und die zu erwartenden Kosten mitgeteilt werden. Den schickt man an den Vermieter und bittet um Überweisung. Wenn es allerdings schon so weit gekommen ist, ist nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter diesen Vorschuss leistet. Dann könnte er auch gleich den Handwerker beauftragen. Leistet der Vermieter den Vorschuss nicht, rechnet man einfach mit dem Vorschussanspruch gegen die zu zahlenden Mieten auf. Dies sollte der Mieter ausdrücklich schriftlich tun.

Häufig macht man als Mieter zuvor schon von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch (www.mietemindern.de/dossiers/87) und spart auf diese Weise die benötigte Summe quasi an. Wenn sie erreicht ist, kann man den Handwerker beauftragen.

Sind die Arbeiten abgeschlossen und die Rechnung liegt vor, muss man gegenüber dem Vermieter abrechnen. Hat das Geld nicht gereicht, macht man die fehlende Summe geltend und verrechnet sie mit der nächsten Miete. War der Einbehalt zu hoch, zahlt man ihn dem Vermieter aus.

Gehört der Mieter allerdings eher zu den ängstlichen Gemütern oder ist er sich seiner Sache nicht sicher, ist von der Ersatzvornahme abzuraten. Man riskiert wegen der einbehaltenen Mieten die Kündigung und bleibt gegebenenfalls auf den Aufwendungen sitzen, wenn man am Ende nicht beweisen kann, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Ersatzvornahme tatsächlich vorlagen. Dann empfiehlt es sich eher, den Vermieter gerichtlich auf Mangelbeseitigung oder auf Vorschusszahlung in Anspruch zu nehmen.

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