Kategorie: Allgemeines

K) Was kann der Vermieter tun? Mängelanzeige, Ersatzvornahme, Mangelbeseitigungsklage, Beweispflicht, Kündigung, Ersatzansprüche

fl_mietemindernKommt es im Verlauf eines Mietverhältnisses zu einem Mängelproblem, so ist der Vermieter in der Regel zunächst einmal der reagierende Vertragspartner. Der Mieter als der von dem Mangel betroffene wird derjenige sein, der den Mangel anzeigt und seine Rechte geltend macht. Der Vermieter muss dann richtig reagieren.

Es kann aber auch sein, dass der Vermieter der agierende Vertragspartner ist. Wenn es um Mietschulden geht, wenden manche Mieter eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund eines Mangels ein, den sie nicht angezeigt haben. Es kann auch unterschiedliche Meinungen über die Frage geben, ob Gewährleistungsrechte des Mieters bestehen. Schließlich ist der Fall denkbar, dass der Vermieter das Problem auf sich zukommen sieht, z.B. im Rahmen einer größeren Baumaßnahme im Haus, und es aktiv zu managen versucht.

Nicht immer ist es also der Mieter, der das Heft des Handelns in der Hand hat. Im folgenden wollen wir unsere Ausführungen jedoch an dem in dem Dossier „Was kann der Mieter tun“ (www.mietemindern.de/dossiers/91) beschriebenen Ablauf orientieren. Wir empfehlen daher vorab die Lektüre dieses Dossiers.

fl_hausmeister

Die Mängelanzeige

Wenn der Mieter einen Mangel anzeigt, ist der Vermieter verpflichtet, die Angelegenheit zu überprüfen. Dies machen in der Regel der Hausmeister, zunehmend häufiger spezielle Facility-Manager und manchmal werden die Handwerksfirmen direkt beauftragt, gerade dann, wenn es um kleinere Mängel geht, wie in der Mehrzahl der Fälle.

Liegt ein Mangel vor, so sollte er schnell beseitigt werden. Die Wahrscheinlichkeit ist dann nur sehr gering, dass der Mieter überhaupt weitere Gewährleistungsrechte, insbesondere eine Mietminderung, geltend macht. Ist dies nicht möglich, weil die Mangelbeseitigung eine längere Vorbereitung erfordert oder gar nicht möglich ist, wie bei Baulärm aufgrund einer größeren Baustelle, so sollte dies dem Mieter zeitnah und umfassend mitgeteilt werden. Fühlt der Mieter sich ernst genommen und gut informiert, so ist die Gefahr einer weiteren Eskalation ebenfalls eher gering.

Wir bieten unter dem Tab „Briefe“ ein Muster für ein Schreiben an, mit dem der Vermieter dem Mieter mitteilen kann, dass er die Beseitigung des Mangels veranlasst hat und dass er mit der geltend gemachten Mietminderung einverstanden ist. Wie man dieses Muster nutzen kann, wird im einzelnen auf unserer Hilfeseite erläutert (www.mietemindern.de/usofumie).

Solange der Mieter nicht von sich aus eine Mietminderung einfordert, gibt es keinen Anlass, sie ihm aktiv anzubieten. Auch wenn die Mietminderung eigentlich von Rechts wegen eintritt, ist es nicht Sache des Vermieters, den Mieter auch noch ausdrücklich darauf hinzuweisen. Hat man einem Mieter eine Minderung einräumen müssen, so besteht kein rechtlicher oder moralischer Grund, dies bei den anderen betroffenen Mietern ebenso zu tun. Die Geltendmachung einer Mietminderung ist eine individuelle Entscheidung des jeweiligen Mieters. Ein Recht oder eine Pflicht zur Gleichbehandlung gibt es nicht.

Kommt der Vermieter zu dem Ergebnis, dass ein Mangel vorliegt, dem Mieter wegen des Mangels aber nur eine geringere Mietminderung zusteht, so sollte er auch dies dem Mieter schriftlich sachlich erläutern. Man kann davon ausgehen, dass sich der Mieter damit in vielen Fällen zufrieden geben wird.

Wir bieten unter dem Tab „Briefe“ ein Muster für ein Schreiben an, mit dem der Vermieter dem Mieter mitteilen kann, dass er die Beseitigung des Mangels veranlasst hat, dass er aber mit der Höhe der geltend gemachten Mietminderung nicht einverstanden ist. Wie man dieses Muster nutzen kann, wird im einzelnen auf unserer Hilfeseite erläutert (www.mietemindern.de/usofumie).

Bis der Mangel tatsächlich beseitigt ist, läuft die Mietminderung weiter. Man schickt dem Mieter dann eine Abrechnung, in der man die vom Beginn bis zum Ende des Mangels angefallene Mietminderung berechnet. Wir bieten unter dem Tab „Briefe“ ein Muster für eine solche schriftliche Minderungsberechnung an. Wie man dieses Muster nutzen kann, wird im einzelnen auf unserer Hilfeseite erläutert (www.mietemindern.de/usofumie). Man verrechnet dann den endgültigen Minderungsbetrag mit der nächsten Miete oder den nächsten Mieten. Damit wäre der Fall erledigt.

Ist der Vermieter hingegen der Auffassung, dass kein Mangel vorlieget oder dass dem Mieter wegen des Mangels keine Mietminderung zusteht, beispielsweise weil er ihn selbst verursacht hat, so sollte er auch das in jedem Fall dem Mieter schriftlich mitteilen.

Vorab sollte sich jedoch jeder Vermieter die Frage stellen, ob er wirklich die Beseitigung eines Mangels oder die Einräumung einer Mietminderung verweigern sollte, selbst wenn keine eindeutige Situation vorliegt. Zum einen bedeutet das noch lange nicht, dass dann der Mieter den Mangel beseitigt. Vielleicht kann der damit leben. Die Folgeschäden von nicht beseitigten Mängeln können jedoch eklatant sein. Und die Haftung des Mieters aus rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen zweifelhaft. Außerdem gehört es zu einem modernen Verständnis von Wohnungswirtschaft, dass der Mieter als Kunde im Mittelpunkt des Bemühens des Wohnungsunternehmens steht. Er soll langfristig zufriedengestellt werden. Das verträgt sich nicht mit einem kleinlichen Abwägen von Rechten und Pflichten. Wer so denkt und handelt, kommt auf lange Sicht meistens zu kurz.

Am wichtigsten ist in jedem Fall die Beseitigung des Mangels. Auch wenn Mieter und Vermieter über die Berechtigung der Mietminderung unterschiedlicher Auffassung sind, so ist davon der Beseitigungsanspruch des Mieters und die Beseitigungspflicht des Vermieters nicht betroffen. Die Frage der Mietminderung kann im Anschluss an die Mangelbeseitigung immer noch geklärt werden.

Ist der Vermieter jedoch der Überzeugung, dass kein Mangel vorliegt, so sollte er dies dem Mieter auch klar und deutlich mitteilen. Viele Mieter werden dann keine weiteren Schritte einleiten. Oder sie müssen rechtliche Maßnahmen ergreifen, also etwa eine Beweissicherung, die Ersatzvornahme, die Klage auf Mangelbeseitigung oder auch die Kündigung des Mietvertrages.

fl_maler

Die Ersatzvornahme

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so kann der Mieter die Ersatzvornahme einleiten. Das ist für den Vermieter mit einigen Risiken verbunden.

Der Mieter zieht sich das erforderliche Geld einfach von der Miete ab. Aus Sicht des Vermieters entsteht eine Mietschuld. Der Vermieter muss also seinerseits aktiv werden, wenn er das Geld bekommen will und den Betrag einklagen.

Der Handwerker, den der Mieter mit der Ersatzvornahme beauftragt, wird seine Sache wahrscheinlich gut machen. Es soll aber auch vorkommen, dass der Handwerker des Mieters seine Sache nichts so gut macht wie der, der das Objekt üblicherweise betreut. Diese Gefahr besteht vor allem dann, wenn der Mieter die Angelegenheit möglichst billig erledigen lassen möchte.

Es kann aber auch sein, dass der Mieter einen Handwerker beauftragt, der teuerer ist als der sonst seitens des Vermieters beauftragte Handwerker und dadurch unnötige Kosten entstehen, wenn sich am Ende die Ersatzvornahme als berechtigt erweist.

Gerade bei kleineren Mängeln sollte man es sich daher als Vermieter gut überlegen, ob man es tatsächlich auf diese Auseinandersetzung mit dem Mieter ankommen lässt oder den Mangel nicht lieber ohne Rücksicht auf die Frage der eigenen Verpflichtung erledigt.

Bei größeren und teureren Mängeln kann man dem Mieter auf diese Weise aus Kostengründen nicht entgegenkommen. Die Klärung wird daher in der Regel erst im Rahmen des Rechtsstreites auf Zahlung der einbehaltenen Miete erfolgen. Das Risiko liegt insoweit in der Regel beim Mieter, der für den Mangel darlegungs- und beweispflichtig ist.

fl_anwalt

Die Mangelbeseitigungsklage

Wählt der Mieter im Streitfall nicht den Weg der Ersatzvornahme, muss er gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen, also auf Mangelbeseitigung klagen. Das Risiko liegt auch insoweit in der Regel beim Mieter, der für den Mangel darlegungs- und beweispflichtig ist. Als Vermieter ist man in einem solchen Verfahren der Beklagte.

Die Kündigung des Mietvertrages

Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, hat der Mieter auch die Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrages.

Der Wohnungsmieter kann in jedem Fall ordentlich kündigen, der Gewerbemieter zumeist nicht.

Im Falle der streitigen außerordentlichen Kündigung wird man sich als Vermieter dann wieder in der Situation sehen, dass man den Mieter auf Mietzahlung gerichtlich in Anspruch nehmen muss. Einen Teil der Mieter wird die Kaution abdecken, aber den Rest wird man vor Gericht im Rahmen einer Zahlungsklage erstreiten müssen.

Aber auch die Kündigung des Mieters durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn der Mieter die Miete wegen eines Mangels gemindert, ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht oder mit den Kosten der Ersatzvornahme aufgerechnet hat. Der Mieter hat dann aus Sicht des Vermieters Mietschulden, die ggfls. eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen. In der Regel wird diese Situation zu einer Räumungs- und Zahlungsklage durch den Vermieter führen.

Ersatzansprüche gegenüber Dritten

Für den Vermieter bedeutet jede Mietminderung einen Einnahmeverlust. Sie ist besonders dann ärgerlich, wenn sie nicht die Folge einer eigenen Handlung oder Entscheidung wie einer Baumaßnahme ist, sondern auf einem Defekt, einem Fehler eines Beauftragten oder dem Verhalten eines Dritten beruht.

Wenn die Mietminderung jedoch berechtigt ist und der Mieter sie geltend macht, muss sich der Vermieter damit abfinden. Es gibt jedoch in einer Reihe von Fällen die Möglichkeit, dass sich der Vermieter die durch die Mietminderung verursachte Erlösschmälerung durch Dritte ersetzen lässt. Auf einige dieser Fälle wollen wir nachfolgend hinweisen.

Häufig ist ein Mangel die Folge von nicht vertragsgerecht ausgeführten Bauarbeiten. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau, eine Sanierung oder nur um eine punktuelle Reparatur handelt. Kommt es aufgrund eines solchen Baumangels zu einer Mietminderung, kann der Bauunternehmer verpflichtet sein, dem Bauherrn diesen Mietausfallschaden zu ersetzen (Z.B. Amtsgericht Fürstenwalde, Urteil vom 29.11.2010 - Aktenzeichen (Az.) 13 C, 321/09, www.mietemindern.de/urteile/1775). Diese Ansprüche können nicht nur gegenüber den Bauunternehmern bestehen, sondern auch gegenüber Architekten und Ingenieuren, wenn es sich um einen Planungs- oder Bauüberwachungsfehler handelt. Sie sind für den Bauherrn wegen längerer Verjährungsfristen und bestehender Haftpflichtversicherungen zumeist sogar die besseren Schuldner.

Die gleichen Überlegungen gelten für den Fall, dass ein Dienstleister seinen vertraglichen Pflichten beispielsweise bei der Hausreinigung oder beim Winterdienst nicht ordnungsgemäß nachkommt. Auch hier ist bei schuldhaftem Verhalten eine Schadensersatzpflicht bezüglich des Mietausfallschadens denkbar.

Lärmbedingte Mietminderungen können auch die Folge davon sein, dass Nachbarn sich nicht vertragsgerecht verhalten. sondern einen solchen Krach verursachen, dass die anderen Bewohner sich nur noch durch eine Mietminderung zu helfen wissen. Mindert ein Mieter aufgrund der von einem Nachbarn ausgehenden Lärmbelästigungen die Miete, so ist der Nachbar dem Vermieter zum Ersatz des Mietausfalls verpflichtet (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 09.03.2011 - Aktenzeichen (Az.) 17 C 105/10, www.mietemindern.de/urteile/1615).

Es gibt aber auch Fälle, in denen der Vermieter ein bestimmtes Verhalten eines Mieters als vertragsgemäß akzeptieren muss, dass aber zugleich gegenüber einem anderen Mieter einen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel darstellt. Der bekannteste Fall ist der des rauchenden Mieters. Näheres dazu finden Sie in unserem Dossier zum Thema "Geruchsbeeinträchtigungen" www.mietemindern.de/dossiers/57.

Führt der Mieter die von ihm geschuldeten Schönheitsreparaturen schuldhaft nicht ordnungsgemäß aus, so hat er dem Vermieter eine berechtigte Mietminderung des Nachmieters zu ersetzen (Amtsgericht Wetzlar, Urteil vom 04.06.2012 - Aktenzeichen (Az.) 38 C 264/12 (38), www.mietemindern.de/urteile/1844).

Schließlich gibt es noch den sogenannten "nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch" aus § 906 BGB. Er ist immer dann denkbar, wenn es aufgrund von Immissionen aus der Nachbarschaft, beispielsweise aufgrund eines größeren Bauvorhabens, zu Mietminderungen kommt. Mindern die Mieter einer Wohnung wegen Lärmimmissionen als Folge von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück die Miete (hier: um 20%), dann ist die über die Zumutbarkeitsgrenze (hier: 6%) hinausgehende Minderung von dem Bauherrn auszugleichen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 03.12.1998 - Aktenzeichen (Az.) 327 S 97–98, www.mietemindern.de/urteile/1681). Es handelt sich dabei nicht um einen Schadensersatzanspruch, da sich der Bauherr nicht rechtswidrig verhält. Es handelt sich vielmehr um einen Ausgleichsanspruch, der dadurch begründet ist, dass derjenige, der die Vorteile einer Belästigung bekommt, auch einen Teil der Nachteile tragen soll.

Zurück


Anmelden

mietemindern.de auf Facebook mietemindern.de auf Twitter