Kategorie: Allgemeines

E) Mangelbeseitigung - Kosten, Durchführung, Reparaturen, Ausschluss, Verjährung, Schönheitsreparaturen

Wenn eine Mietwohnung einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Einen Überblick darüber können Sie sich in unserem Dossier „Mängel-Erfüllungsansprüche und Gewährleistungsrechte im Überblick“ verschaffen (www.mietemindern.de/dossiers/73).

In diesem Dossier gehen wir speziell auf den Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels ein, also auf seinen Erfüllungsanspruch. Er stellt das zentrale Recht des Mieters und die vornehmste Pflicht des Vermieters dar, so wie umgekehrt die Mietzahlungspflicht des Mieters.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Mangelbeseitigung"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Schwarzstaubablagerungen (Fogging) sind ein Mangel der Mietsache. Az. VIII ZR 271/07 … (Referenz) -1 BGH Karlsruhe
Nicht tapezierte Wände in mehreren Zimmern rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 10 %. Az. 12 C 184/01 … (Referenz) 10 Amtsgericht Ibbenbüren
Ist in einer Wohnung der Herd defekt, so dass der Mieter nur auf ersatzweise gestellten Kochplatten kochen kann, handelt es sich dabei um... Az. 63 S 39/02 … (Referenz) 3 Landgericht Berlin
Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung verjährt während der Mietzeit nicht. Az. VIII ZR 104/09 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß... Az. XII ZR 139/05 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die... Az. XII ZR 272/97 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Nimmt der Vermieter eine Mietminderung über einen längeren Zeitraum rügelos hin, nachdem er zunächst nur eine geringere Mietminderung... Az. XII ZR 66/01 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ist an der Stelle des vertraglich vereinbarten Gasherdes ein Elektroherd installiert, so handelt es sich dabei um einen Mangel der... Az. 67 S 345/06 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Übersteigen die Temperaturen in einem Ladenlokal die in der Arbeitsschutzverordnung festgelegten Temperaturen, so stellt dies einen... Az. 9 U 45/09 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Naumburg
Verschleißerscheinungen an einem Teppichboden, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, sind ein Mangel der Mietsache. Az. 2 C 1306/07 … (Referenz) -1 Amtsgericht Erfurt
Der Mieter kann trotz eines Mangels die Miete nicht mindern, wenn er die Mangelbeseitigung verhindert oder mutwillig erschwert. Az. 2 C 876/06 … (Referenz) -1 Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt
Die Wahl des geeigneten Mittels zur Beseitigung eines Mangels ist Sache des Schuldners (=Vermieters), es sei denn, es kommt lediglich ein... Az. 1 S 690/88 … (Referenz) -1 Landgericht Kassel
Der Mieter hat und behält seinen Anspruch auf Erfüllung, d. h. auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands der... Az. V ZR 90/81 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Der Mieter hat und behält seinen Anspruch auf Erfüllung, d. h. auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands der... Az. XII ZR 139/05 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Verweigert der Mieter die Durchführung der vom Vermieter angebotenen Mängelbeseitigung, so verliert er dadurch gemäß § 242 BGB sein... Az. 12 C 184/01 … (Referenz) -1 Amtsgericht Ibbenbüren
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung, wenn er den Mangel selbst zu vertreten hat. Az. LwZR 5/91 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Wird die Mietsache durch einen Brand zerstört, wird der Vermieter gemäß § 275 Absatz 1 BGB von der Gebrauchsüberlassungspflicht aus § 535... Az. 10 O 683/03 … (Referenz) -1 Landgericht Karlsruhe
Der Vermieter einer Eigentumswohnung ist verpflichtet, die erforderliche Zustimmung zur Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten im... Az. VIII ZR 342/03 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze"... Az. VIII ZR 342/03 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ein Mangelbeseitigungsverlangen gem. § 536 BGB kann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits... Az. 4 U 15/00 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Hamburg
Ein Mängelbeseitigungsverlangen kann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen... Az. 4 S 640/06 … (Referenz) -1 Landgericht Dresden
Es ist Aufgabe des Vermieters, in der Wohnung des Mieters für Baufreiheit für die Mangelbeseitigungsarbeiten zu sorgen. Az. 3 C 387/87 … (Referenz) -1 Amtsgericht Gelsenkirchen
Informiert der Mieter den Vermieter nicht darüber, dass die von einem Dritten ausgehende Lärmbelästigung, die der Mieter als Mangel... Az. 5 C 550/05 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Mitte
Der Vermieter hat im Zuge von Mangelbeseitigungsmaßnahmen auch solche Arbeiten auszuführen, die der Mieter ohne den Mangel im Rahmen der... Az. XII ZR 251/02 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Es bleibt generell dem Vermieter überlassen, auf welche Art und Weise er einen vorhandenen erheblichen Mangel beseitigt. Az. 3 C 13/11 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Wedding
Unterläßt der Vermieter nach einer Mängelbeseitigung im Wohnzimmer die erforderlichen Dekorationsarbeiten (Neutapezierung, Streichen) der... Az. 509 C 300/99 … (Referenz) 2 Amtsgericht Hamburg-Blankenese
Der Instandsetzungsanspruch der Vermieterin ist von einer detaillierten Ankündigung und Information gemäß § 554 Abs. 3 BGB nicht abhängig. Az. 18 C 267/07 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Wedding
Der Anspruch auf Beseitigung von Feuchtigkeitsmängeln im Keller ist nicht wegen Überschreitens der Opfergrenze unzumutbar, wenn die... Az. 12 U 172/09 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Der Vermieter ist gemäß § 275 Absatz 2 BGB berechtigt, einen Müllplatz zu verlegen, wenn er für die Erhaltung des bisherigen Standortes... Az. 6 C 258/12 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Köpenick
Der Vermieter kann sich nicht auf die Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung berufen, wenn er die Ursache dafür selbst herbeigeführt hat. Az. 606 C 598/11 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Tiergarten
Der Instandsetzungsanspruch des Mieters besteht unabhängig von der eventuellen Kenntnis des Mangels. Az. 10 C 288/05 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Köpenick


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Anspruch auf Mangelbeseitigung (=Erfüllungsanspruch)

Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt in der Wohnung ein Mangel auf, so ist der Vermieter daher verpflichtet, diesen auf seine Kosten zu beseitigen. Dieser Anspruch besteht immer und unabhängig davon, ob der Mieter zugleich eine Mietminderung geltend macht oder überhaupt geltend machen kann. Dabei ist es unerheblich, wann der Mangel aufgetreten ist, ob der Vermieter ihn zu vertreten hat oder nicht und ob der Mangel unerheblich im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB ist. Der Vermieter ist nämlich immer verpflichtet, die Wohnung mangelfrei zu halten (Es sei denn, der Mieter selbst hat den Mangel verschuldet).

fl_briefIn der Regel wird es erforderlich sein, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzt und ihn zur Beseitigung auffordert. Dabei sollte der Mieter den Mangel möglichst genau beschreiben. Der Vermieter soll aus der Mangelbeseitigungsaufforderung erkennen können, was er zu veranlassen hat. In der Regel wird der Mieter lediglich die Folgen des Mangels beschreiben, vielleicht sogar mit Fotografien belegen können. Technische Zusammenhänge, Vermutungen zu den Ursachen oder gar Vorschläge zur Art und Weise der Mangelbeseitigung muss der Mieter nicht angeben. Die Art und Weise der Mangelbeseitigung ist allein Sache des Vermieters, wobei er natürlich die Interessen des Mieters im Auge behalten und möglichst schonend vorgehen muss. Wir stellen Ihnen auf unserer Webseite die Möglichkeit zur Verfügung, eine solche Mangelbeseitigungsaufforderung an den Vermieter zu erstellen.

Die Kosten der Mangelbeseitigung

Der Vermieter hat die Kosten der Mangelbeseitigung im Verhältnis zum Mieter zu tragen. Ob der Vermieter seinerseits einen Anspruch gegen einen Dritten hat, spielt dafür keine Rolle, auch dann nicht, wenn der Vermieter den Mangel nicht verursacht hat.

Der Umfang der Aufwendungen, die der Vermieter für die Mangelbeseitigung tätigen muss, ist grundsätzlich nicht begrenzt. Erst Treu und Glauben (§§ 242, 275 Absatz 2 BGB) setzen hier eine Grenze. Der Vermieter ist jedoch gemäß § 275 Absatz 1 BGB von der Verpflichtung zur Mangelbeseitigung befreit, wenn diese unmöglich ist, z.B. bei einer Straßenbaustelle direkt vor dem Haus. Hier bleibt dem Mieter nur das Recht auf Minderung der Miete. Mehr dazu unten beim Thema „Ausschluss der Mangelbeseitigung“.

Die Durchführung der Mangelbeseitigung

Will der Vermieter die Mangelbeseitigung durchführen, so hat der Mieter gemäß § 554 Absatz 1 BGB die dafür in seiner Wohnung erforderlichen Mangelbeseitigungsarbeiten zu dulden. Anders als bei Modernisierungen muss der Vermieter die beabsichtigten Arbeiten nicht im einzelnen ankündigen. Ausreichend ist eine Information des Mieters über Zeitpunkt und Umfang der auszuführenden Arbeiten. Von weiteren Informationen, insbesondere von einer detaillierten Ankündigung und Information gemäß § 554 Abs. 3 BGB, ist der Instandsetzungsanspruch nicht abhängig (Amtsgericht Berlin-Wedding, Urteil vom 10.10.2007 - Aktenzeichen (Az.) 18 C 267/07, www.mietemindern.de/urteile/1802).

Lehnt der Mieter die vom Vermieter angebotene Mängelbeseitigung ab oder verhindert er sie dadurch, dass er den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, so gerät der Mieter dadurch in Annahmeverzug. Er verliert seinen Mietminderungsanspruch (Urteil Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt vom 01.07.2008, 2 C 876/06, www.mietemindern.de/urteile/1465). Der Mangelbeseitigungsanspruch bleibt jedoch bestehen. Mehr dazu finden Sie in unserem Dossier zum Thema "Gewährleistungsausschluss" www.mietemindern.de/dossiers/76.

Die Art und Weise der Mängelbeseitigung liegt im Ermessen des Vermieters (Amtsgericht Berlin-Wedding, Urteil vom 11.05.2011, 3 C 13/11, www.mietemindern.de/urteile/1634). Eine Ausnahme davon gilt dann, wenn es nur eine Art der Mängelbeseitigung gibt (Urteil des Landgericht Kassel vom 26.01.1989, 1 S 690/88, www.mietemindern.de/urteile/1473).

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen die Mieträume umzugestalten. So darf er beispielsweise den laut Mietvertrag zu stellenden Gasherd nicht einfach durch einen Elektroherd ersetzen (Urteil des Landgerichts Berlin vom 19.03.2007, 67 S 345/06, www.mietemindern.de/urteile/725). Dies ist allerdings dann möglich, wenn nicht einfach nur der Herd defekt ist, sondern der Gasversorger die Gasleitungen im Haus nach einer Druckprüfung stillgelegt hat (Urteil des Landgerichts Berlin vom 29.10.2002, 63 S 39/02, www.mietemindern.de/urteile/94) und keine ausdrückliche Vereinbarung bezüglich des Gasherdes besteht. Auch muss er defekte Holzkastendoppelfenster erneuern. Er darf sie nicht gegen Kunststofffenster austauschen, denn dies wäre eine Modernisierung. Anders sieht es dann aus, wenn der Mangel nur auf diese eine Art zu beseitigen ist. In der Regel wird der Mieter allerdings keine Einwände haben, wenn mit der Instandsetzung zugleich eine Wohnwertverbesserung verbunden ist. Unwesentliche Veränderungen darf der Vermieter allerdings vornehmen, wenn mit ihnen keine Beeinträchtigung des Wohnwertes verbunden ist.

Wichtig ist bei dem gesamten Prozess eine intensive Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter sollte immer über alle Schritte informiert sein, insbesondere über unvermeidliche Verzögerungen. Ein kurzer Anruf seitens des Verwalters hilft hier oft weiter und verhindert ggfls. Mietminderungen.

Zur aktiven Mithilfe ist der Mieter nicht verpflichtet. Ebensowenig muss er für Baufreiheit sorgen. Er wird das zwar zumeist tun. In der Sache ist es jedoch Aufgabe des Vermieters (Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 17.07.1987, 3 C 387/87, www.mietemindern.de/urteile/1536 , Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 05.09.2008, 2 C 1306/07, www.mietemindern.de/urteile/1464). Kann der Mieter bei größeren Arbeiten nicht in der Wohnung bleiben, hat er einen Anspruch auf Unterbringung in einer anderen Wohnung oder im Hotel.

Sind die Arbeiten beendet, so hat der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Dazu gehören in der Regel auch die notwendigen Maler- und Tapezierarbeiten sowie eine Endreinigung der betroffenen Bereiche. Unterläßt der Vermieter die erforderliche Neutapezierung der betroffenen Wandflächen, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 10 % der anteiligen Raummiete (Amtsgericht Ibbenbüren, Urteil vom 27.12.2001, 12 C 184/01, www.mietemindern.de/urteile/13). Unterläßt der Vermieter nach einer Mängelbeseitigung im Wohnzimmer die erforderlichen Dekorationsarbeiten (Neutapezierung, Streichen) der betroffenen Wandflächen, so ist die ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 2 % rechtfertigt (Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 08.01.2001 - Aktenzeichen (Az.) 509 C 300/99, www.mietemindern.de/urteile/1699).

Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.03.2000, XII ZR 272/97, www.mietemindern.de/urteile/601).

In den meisten Fällen wird es der Vermieter sein, der den Mangel beseitigt. Es sind jedoch auch Fälle denkbar, etwa bei von dritter Seite ausgehenden Lärmbelästigungen, in denen der Vermieter zwar Maßnahmen ergreift, aber nicht selbst mitbekommt, wenn der Mangel beendet ist. In diesen Fällen hat der Mieter die vertragliche Nebenpflicht, den Vermieter davon in Kenntnis zu setzen. Informiert der Mieter den Vermieter nicht darüber, dass die von einem Dritten ausgehende Lärmbelästigung, die der Mieter als Mangel geltend gemacht hat, beendet ist, ist der Mieter dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig, beispielsweise in Bezug auf vom Vermieter aufgewandte Anwaltskosten (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 05.04.2006, 5 C 550/05, www.mietemindern.de/urteile/1598).

Mängel und Schönheitsreparaturen

Die Nutzung einer Wohnung durch den Mieter führt im Laufe der Zeit naturgemäß zu Abnutzung. Dies geschieht vor allem an den Teilen, die dem ständigen Gebrauch durch den Mieter ausgesetzt sind, wie den Böden, den Türen, den Wänden oder den Sanitäreinrichtungen. Diese Abnutzungen werden zwar durch den Mieter verursacht, sind aber nach § 538 BGB nicht durch ihn zu vertreten. Sie sind mit der von ihm zu zahlenden Miete abgegolten.

So die Theorie. In der Praxis sieht es in der überwiegenden Zahl der Mietverhältnisse anders aus, da die Mieter sowohl die Schönheitsreparaturen als auch die Kosten von Kleininstandhaltungsmaßnahmen tragen müssen. Soweit die Vermieter sich bei Abschluss der Mietverträge an die von der Rechtsprechung entwickelten Vorgaben halten, geschieht dies auch mit dem Segen der Rechtsordnung. Es ist dann Sache des Mieters, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauch verursachten Abnutzungen und Schäden zu beseitigen. Die Rechtsprechung sieht diese vom gesetzlichen Leitbild her eigentlich dem Vermieter obliegenden Leistungen des Mieters als Teil der Miete an.

Nun kommt es vor, dass Mängel zu Folgeschäden führen, sei es unmittelbar oder im Zuge der Mangelbeseitigungsarbeiten, die auch zu den Schönheitsreparaturen gehören. So hatte der BGH über einen Fall zu entscheiden, bei dem es aufgrund eines undichten Fensters zu Feuchtigkeitsflecken auf der Tapete gekommen war. Normalerweise ist es so, dass der Vermieter durch die Mangelbeseitigungsarbeiten den vertragsgemäßen Zustand wieder herstellen muss. Dazu gehören auch die erforderlichen Maler- und Tapezierarbeiten.

Es stellt sich die Frage, ob der Vermieter diese Arbeiten, die der Sache nach auch Schönheitsreparaturen sind, auch dann ausführen muss, wenn die Schönheitsreparaturen eigentlich Sache des Mieters sind. Wenn die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, was in der weit überwiegenden Zahl der Fälle so sein dürfte, ist dies eindeutig zu bejahen. Doch auch dann, wenn die Schönheitsreparaturen schon fällig sind, bleibt es Aufgabe des Vermieters, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung auf seine Kosten wieder herzustellen. Der Vermieter hat im Zuge von Mangelbeseitigungsmaßnahmen auch solche Arbeiten auszuführen, die der Mieter ohne den Mangel im Rahmen der Schönheitsreparaturen erledigen müßte (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2004, XII ZR 251/02, www.mietemindern.de/urteile/1602). Denn die Ursache der konkret erforderlichen Arbeiten ist nicht die vertragsgemäße Nutzung durch den Mieter, sondern die Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters.Das der Vermieter dabei einen Teil der Schönheitsreparaturen gleich mit erledigt, liegt in der Natur der Sache. Der Vermieter kann vom Mieter dafür auch keinen anteiligen Kostenersatz verlangen, da sich dieser nicht im Verzug befand und die Arbeiten durch den Vermieter auch nicht rechtsgrundlos, sondern in Erfüllung seiner Gewährleistungspflicht ausgeführt wurden.

Die Mangelbeseitigung bei einer vermieteten Eigentumswohnung

Der Vermieter einer Eigentumswohnung ist grundsätzlich nicht berechtigt, Mangelbeseitigungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern nur gemeinschaftlich zu. Lediglich unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG darf der einzelne Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen Eigentümer Maßnahmen ergreifen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Allerdings ist der Mieter einer Eigentumswohnung nicht daran gehindert, einen ihm gegenüber seinem Vermieter zustehenden Instandsetzungsanspruch gerichtlich durchzusetzen, auch wenn es hinsichtlich der Instandsetzung noch an einem Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Regelungen der §§ 21, 23 WEG fehlt. § 21 Abs. 4 WEG gewährt dem einzelnen Wohnungseigentümer nämlich einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwirkung an einer Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gegebenenfalls ist sodann der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet, die Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer gerichtlich einzuklagen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 342/03, www.mietemindern.de/urteile/1479).

Der Ausschluss der Mangelbeseitigung

In bestimmten Fallkonstellationen kann der Mieter kein Recht auf Mangelbeseitigung geltend machen, auch wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt. Darauf gehen wir im folgenden näher ein. Ergänzend verweisen wir auf die Ausführungen in unserem Dossier zum Thema Gewährleistungsausschluss (www.mietemindern.de/dossiers/76).

Der Anspruch auf Mangelbeseitigung ist kein Gewährleistungsanspruch, sondern ein Erfüllungsanspruch. Er ist, wie oben bereits erwähnt, die zentrale Pflicht des Vermieters auf Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ein gesetzlicher oder vertraglicher Gewährleistungs- oder Haftungsausschluss berührt den Anspruch auf Mangelbeseitigung daher nicht. Dieser Anspruch besteht (fast) immer, auch dann, wenn andere Rechte, wie z.B. die Mietminderung, nicht möglich sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.1982, V ZR 90/81, www.mietemindern.de/urteile/1474, Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.02.2003, XII ZR 66/01, www.mietemindern.de/urteile/611).

Ein vertraglicher Ausschluss des Erfüllungsanspruchs selbst ist durch Formularklauseln nicht möglich, da eine solche Regelung gegen § 307 BGB verstoßen würde.

Kennt der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages oder bei der Annahme der Mietsache den Mangel, so schließt dies gemäß § 536b BGB seine Gewährleistungsrechte, also insbesondere das Recht zur Minderung der Miete, aus. Das gilt nicht für den Anspruch auf Beseitigung des Mangels, da es sich dabei um keinen Gewährleistungsanspruch handelt und die Regelung des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB in § 536b BGB nicht genannt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.04.2007, XII ZR 139/05, www.mietemindern.de/urteile/1475; Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 15.05.2006 - Aktenzeichen (Az.) 10 C 288/05), www.mietemindern.de/urteile/1861).

Der Anspruch auf Mangelbeseitigung besteht in einem solchen Fall allerdings dann nicht, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Abschluss des Vertrages vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäß vereinbart haben. Dieser Schluss wird häufig gerechtfertigt sein, wenn der Mieter den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines bestimmten Mangels abschließt, d.h. die Mietsache so, wie sie ist, akzeptiert (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.04.2007, XII ZR 139/05, www.mietemindern.de/urteile/403). Es liegt dann nämlich schon gar kein Mangel im Sinne des Vertrages vor (Mehr dazu in unserem Dossier zum Mangelbegriff, www.mietemindern.de/dossiers/74).

Verweigert der Mieter unberechtigt die seitens des Vermieters angebotene Mängelbeseitigung, so verliert er zwar das Recht, die Miete zu mindern, nicht aber das Recht auf Beseitigung des Mangels (Amtsgericht Ibbenbüren, Urteil vom 27.12.2001, 12 C 184/01, www.mietemindern.de/urteile/1476).

Der häufigste Fall des Ausschlusses des Anspruchs auf Mängelbeseitigung ist sicher der, das der Mieter den Mangel selbst zu vertreten hat. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) stehen ihm in diesem Fall keine Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte zu, mithin auch kein Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.1991, LwZR 5/91, www.mietemindern.de/urteile/1477). Der Mieter hat jedoch nach § 538 BGB Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden (BGH, Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 271/07, www.mietemindern.de/urteile/7). Dies betrifft in erster Linie die üblichen Gebrauchs- und Nutzungsspuren, die allerdings häufig über entsprechende Schönheitsreparaturklauseln doch wieder dem Mieter übertragen werden. Bekannter Anwendungsfälle dieser Vorschrift sind die Streitigkeiten über das Heizungs- und Lüftungsverhalten der Mieter im Falle von Feuchtigkeit und Schimmel (www.mietemindern.de/dossiers/60) sowie bei sogenanntem „Fogging“ (www.mietemindern.de/dossiers/58).

Der Vermieter ist nach § 275 Absatz 1 BGB auch dann von seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung frei, wenn diese unmöglich ist. Das ist z.B. dann der Fall, wenn die Mietsache zerstört ist oder wenn der Vermieter keine Einflussmöglichkeit hat, wie bei einer Baustelle in der Nähe der vermieteten Wohnung. Dem Mieter bleiben dann die Mietminderung oder das Kündigungsrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.12.1991, LwZR 5/91, www.mietemindern.de/urteile/1477, Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 07.04.2004, 10 O 683/03, www.mietemindern.de/urteile/1478).

Nach § 275 Absatz 2 BGB kann der Vermieter die Mangelbeseitigung auch dann verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Mieters steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat. Wann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muß von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden. Doch darf kein krasses Mißverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 342/03, www.mietemindern.de/urteile/1480).

Eine feste wirtschaftliche Grenze gibt es dafür nicht. So hat das OLG Hamburg in einem Urteil ausgeführt, dass als Orientierungspunkt für die Frage, ob es sich um einen zumutbaren Aufwand handelt, der Gesichtspunkt herangezogen werden, ob die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraumes von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden können (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 06.09.2000, 4 U 15/00, www.mietemindern.de/urteile/1481). In einem Fall, in dem eine in einem Hochwassergebiet der Elbe liegende Wohnung überflutet wurde, hat das Landgericht Dresden auch einen Zeitraum von 5 Jahren ausreichen lassen (Landgericht Dresden, Urteil vom 14.06.2007, 4 S 640/06, www.mietemindern.de/urteile/1482). Nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 05.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) 12 U 172/09, www.mietemindern.de/urteile/1818, ist der Anspruch auf Beseitigung von Feuchtigkeitsmängeln im Keller nicht wegen Überschreitens der Opfergrenze unzumutbar, wenn die Mangelbeseitigungskosten die gesamte Nettokaltmiete von 5 Jahren erfordern. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 28.11.2012 - Aktenzeichen (Az.) 6 C 258/12, www.mietemindern.de/urteile/1824, ist der Vermieter gemäß § 275 Absatz 2 BGB berechtigt, einen Müllplatz zu verlegen, wenn er für die Erhaltung des bisherigen Standortes 10.000 € investieren müsste.

Der Vermieter kann sich nicht auf die Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung berufen, wenn er den Mangel zu vertreten, also beispielsweise durch Umbauarbeiten erst herbeigeführt hat (Urteil Oberlandesgericht Naumburg vom 13.10.2009, 9 U 45/09, www.mietemindern.de/urteile/1460; Amtsgericht Berlin-Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012 - Aktenzeichen (Az.) 606 C 598/11, www.mietemindern.de/urteile/1852).

Verjährung des Anspruchs auf Mangelbeseitigung

Lange Zeit war umstritten, ob der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines konkreten Mangels der Verjährung unterliegt. In einem Urteil vom 17.02.2010 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht verjährt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09, www.mietemindern.de/urteile/323). Der BGH führt in dieser Entscheidung aus:“Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, handelt es sich bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung (Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696, Tz. 11). Zu Recht hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass sich diese Pflicht des Vermieters nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen.“

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