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H) Mietminderung - Rechtliche Grundlage, Auslöser, Umfang, Berechnung, Raumfaktor, Zeitfaktor, Wohnwert, Durchführung, Ausschluss

fl_anwaltIst die Wohnung mangelhaft, ist eigentlich der Anspruch auf Beseitigung des Mangels das wichtigste Recht eines Mieters. Im Rechtsalltag ist es jedoch das Recht zur Mietminderung. Über kaum ein Thema im Mietrecht wird so gerne gestritten. Und die Urteile zur Frage der Minderungsquote füllen ganze Bücher.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Mietminderung"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Eine Flächenabweichung von über 10 % ist ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung und eine Reduzierung der Kaution Az. VIII ZR 347/04 … (Referenz) -1 BGH Karlsruhe
Lärmbelästigungen durch Trittschall aus der Nachbarwohnung in Schlaf- und Wohnzimmer rechtfertigen eine Mietminderung von 13 %. Az. 43b C 1068/94 … (Referenz) 13 Amtsgericht Hamburg
Diverse Mängel (undichte Fenster, blinde Scheiben, Lärmbelästigung durch den Dachlüfter, rostiges Warmwasser) rechtfertigen eine... Az. 16 S 332/82 … (Referenz) 14 Landgericht Hamburg
Werden fast täglich auch in den späten Abend- und Nachtstunden Flaschen in einen auf dem Hof befindlichen Glascontainer eingeworfen, so... Az. 64 S 322/94 … (Referenz) 10 Landgericht Berlin
Dem Mieter steht eine Minderungsbefugnis für Mängel, die während der Vorenthaltung (jetzt: § 546 a BGB) auftreten, nicht zu. Az. 220 C 106/00 … (Referenz) 0 Amtsgericht Köln
Die Mietminderung berechnet sich nicht nach der Nettomiete, sondern nach der Bruttomiete, also einschließlich aller Nebenkosten. Az. XII ZR 225/03 … (Referenz) -1 BGH Karlsruhe
Kommt es durch eindringendes Wasser zu starker Feuchtigkeit im Keller, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine... Az. 67 S 475/00 … (Referenz) 10 Landgericht Berlin
Eine Regelung, nach der der Mieter von Gewerberäumen erst dann und ab dem Zeitpunkt zu einer Minderung berechtigt ist, wenn sie einen... Az. 8 U 9082/00 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Eine Mietminderung ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in der Form zu berücksichtigen, dass die von dem Mieter im Abrechnungsjahr... Az. VIII ZR 223/10 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein, ohne das der Mieter sich auf sie berufen muss. Az. XII ZR 47/90 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Das Recht zur Mietminderung besteht unabhängig von einem Verschulden des Vermieters, folglich auch dann, wenn der Mangel durch ein nicht... Az. 1 S 1314/03 … (Referenz) 100 Landgericht Leipzig
Die Mietminderung tritt unabhängig davon ein, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt oder nicht. Az. VIII ZR 144/85 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ist die Mietsache mangelhaft, so richtet sich die vom Mieter im Falle der Vorenthaltung zu zahlende Nutzungsentschädigung (§ 546 a BGB)... Az. VIII ZR 116/89 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Feuchtigkeitsmängel an den Außenwänden und dem Dach einer Verkaufshalle sind Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung in Höhe von 8 %... Az. 15 U 19/98 … (Referenz) 8 Oberlandesgericht Oldenburg
Die Mietminderung tritt unabhängig davon ein, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt oder nicht. Az. 15 U 19/98 … (Referenz) 8 Oberlandesgericht Oldenburg
Wenn und soweit die Miete infolge von Mängeln des Mietobjekts gemindert war, die bei Vertragsende noch vorlagen, ist der geminderte... Az. XII ZR 241/98 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Minderung der Miete aufgrund vorhandener Mängel bedarf keiner Ankündigung seitens des Mieters. Az. 45 C 348/82 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg
Lärm aus der Nachbarschaft ist auch dann ein Mangel der Mietsache, wenn der Vermieter ihn nicht zu vertreten hat und auch nichts dagegen... Az. 3 C 13/11 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Wedding
Das Entstehen eines Minderungsrechts ist nicht von der Geltendmachung durch den Mieter abhängig, vielmehr entsteht der Mietzinsanspruch... Az. 63 S 132/99 … (Referenz) -1 Landgericht Berlin
Die Mietminderung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter aus einer unbewohnbaren Wohnung nicht auszieht. Az. 412 C 11503/09 … (Referenz) -1 Amtsgericht München
Bei der Vorenthaltung einer mangelhaften Mietsache richtet sich die Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB nach diesem geminderten... Az. 8 U 192/10 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Ist ein Zimmer einer Wohnung wegen eines Mangels nicht nutzbar, so entfällt die Miete bezogen auf dieses Zimmer zu 100 %. Az. 10 C 248/09 … (Referenz) -1 Amtsgericht Bernau
Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung der anteiligen Kellerraummiete... Az. 12 U 172/09 … 30 Kammergericht Berlin
Zahlt der Mieter die Miete in Kenntnis eines Mangels, so kann er den überzahlten Betrag nach § 814 BGB nur zurückfordern, wenn er sich... Az. 4 C 339/05 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg
Treffen mehrere Mietmängel zusammen, so muss statt einer starren Addition der Minderungsquoten im jeweiligen Einzelfall eine wertende... Az. 65 S 321/11 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Ist eine Wohnung aufgrund der Belastung mit Schadstoffen nicht mehr als solche nutzbar, so beträgt die Mietminderung trotzdem keine 100... Az. 14 S 12138/12 … (Referenz) 0 Landgericht München I


Die rechtliche Grundlage der Mietminderung

Geregelt ist die Mietminderung in § 536 BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Die Vorschrift steht im allgemeinen Teil des Mietrechts, gilt also mit Ausnahme von Absatz 4 für alle Arten von Mietverhältnissen.

Der Mangel als Auslöser der Mietminderung

Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete dann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ob ein solcher Mangel vorliegt, ist häufig zwischen den Mietvertragsparteien streitig. Viele Entscheidungen der Gerichte befassen sich hauptsächlich mit dieser Frage, bevor sie überhaupt zur Höhe einer eventuellen Mietminderung kommen.

Wir verweisen zunächst auf unser Dossier „Mangel - Begriff und Erläuterung (www.mietemindern.de/dossiers/74)“, in dem Sie allgemeine Ausführungen zu der Frage finden, wann ein Mangel vorliegt.

Konkrete Ausführungen zu den einzelnen Mangelarten finden Sie in den Einzeldossiers in der Rubrik „Mängel“.

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Der Eintritt der Mietminderung

Die Mietminderung ist kein Anspruch und kein Gestaltungsrecht, dass der Mieter geltend machen muss. Sie tritt von Rechts wegen ein („…. hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“). Der Mieter muss sie nicht erklären (wie z.B. beim Kauf) oder beantragen, der Vermieter muss sie nicht gewähren. Sie tritt automatisch kraft Gesetzes ein, ohne das der Mieter sich gegenüber dem Vermieter ausdrücklich auf sie berufen muss (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.02.1991, XII ZR 47/90, www.mietemindern.de/urteile/1507; Landgericht Berlin, Urteil vom 19.10.1999 - Aktenzeichen (Az.) 63 S 132/99, www.mietemindern.de/urteile/1718). Die Minderung der Miete aufgrund vorhandener Mängel bedarf auch keiner Ankündigung seitens des Mieters (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 08.11.1982, 45 C 348/82, www.mietemindern.de/urteile/1614). Dies kann allerdings im gewerblichen Bereich mietvertraglich geändert werden (Urteil des Kammergerichts Berlin vom 21.03.2002, 8 U 9082/00, www.mietemindern.de/urteile/1451).

Die Mietminderung tritt auch dann ein, wenn der Vermieter für den Mangel gar nichts kann, ihn vielleicht nicht einmal beseitigen kann, weil er ihn seinerseits hinnehmen muss, wie z.B. bei Baulärm aus der Nachbarschaft (Landgericht Leipzig, Urteil vom 28.05.2003, 1 S 1314/03, www.mietemindern.de/urteile/1509; Amtsgericht Berlin-Wedding, Urteil vom 11.05.2011, 3 C 13/11, www.mietemindern.de/urteile/1633). Es kommt allein auf die Störung der Äquivalenz der Leistungen (Miete einerseits, mangelfreies Wohnen andererseits) im Mietverhältnis an, die durch die Mietminderung ausgeglichen werden soll. Unter Umständen hat der Vermieter in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch gegen den störenden Nachbarn. Dies ist jedoch für die Berechtigung der Mietminderung nicht relevant. Auch dann, wenn der Vermieter den Mangel sofort ordnungsgemäß beseitigt, tritt die Mietminderung vom Auftreten des Mangels bis zu seiner Beseitigung ein. Ob der Mieter sie dann auch einfordert, ist eine andere Frage. Lediglich dann, wenn der Mieter selbst den Mangel zu vertreten hat, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Die Mietminderung tritt auch unabhängig davon ein, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt oder nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.10.1986, VIII ZR 144/85, www.mietemindern.de/urteile/1511; Oberlandesgericht Oldenburg , Urteil vom 14.06.1999, 15 U 19/98, www.mietemindern.de/urteile/1514). Dies ergibt sich daraus, dass sie lediglich eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch voraussetzt, nicht aber eine Beeinträchtigung des Gebrauchs selbst. Aus diesem Grunde ist die Mietminderung auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter aus einer unbewohnbaren Wohnung nicht auszieht (Amtsgericht München vom 11.06.2010 - Aktenzeichen (Az.) 412 C 11503/09, www.mietemindern.de/urteile/1743).

Der Umfang der Mietminderung

Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete entweder in vollem Umfang oder in angemessenem Umfang. Was das im konkreten Fall heißt, haben die Gerichte zu entscheiden. In der Praxis wird die Minderung zunächst in einem Prozentsatz von der Monatsmiete ausgedrückt, aus dem dann für den konkreten Fall ein Betrag ermittelt wird. Auf diese Weise wird über den Prozentsatz ein Mindestmaß an Vergleichbarkeit gewährleistet.

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Die Minderungsquote

Zunächst muss man die Minderungsquote ermitteln. Die Miete ist gemäß § 536 Absatz 1 BGB kraft Gesetzes (also nicht erst mit der Geltendmachung) gemindert. Der Mieter ist dann berechtigt, von dem Zeitpunkt an, in dem der Mangel aufgetreten ist, bis zur vollständigen und ordnungsgemäßen Behebung die Miete entsprechend der verminderten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung die Mietzahlung zu mindern. Dies gilt unabhängig davon, wer den Mangel verursacht (Ausnahme: der Mieter war es selbst) oder beseitigt hat. Ebenso, wie es für die Minderung auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, sondern nur auf die gestörte Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung.

Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel völlig aufgehoben, so ist der Mieter während dieser Zeit gemäß § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Diese Variante kommt in der Praxis jedoch höchst selten vor, zumeist nur bei Modernisierungen durch den Vermieter, bei Überschwemmungen, der Belastung mit Schadstoffen oder wenn für die vertraglich vereinbarte Nutzung der Räume eine Genehmigung fehlt. Nach einem Urteil des Landgerichts München (Landgericht München I, Urteil vom 06.12.2012 - Aktenzeichen (Az.) 14 S 12138/12, www.mietemindern.de/urteile/1950) beträgt die Mietminderung trotzdem keine 100 %, wenn eine Wohnung aufgrund der Belastung mit Schadstoffen nicht mehr als solche nutzbar ist, die Mieter aber ihr Hab und Gut noch in ihr stehen lassen. Diese Auffassung des Landgerichts ist nicht überzeugend. Der Zweck des Wohnungsmietvertrages liegt darin, dem Mieter die Nutzung der Räume als Wohnung zu ermöglichen. Die Nutzung als Möbellager ist etwas ganz anderes. Das ist nicht Gegenstand des Vertrages und kann daher nicht herangezogen werden, um die Minderung zu begrenzen.

Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur zum Teil gemindert, so berechtigt dies gemäß § 536 Absatz 1 Satz 2 BGB den Mieter, den Mietzins in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem der Wert der mangelfreien Mietwohnung (=100 %) zum Wert der mangelhaften (=? %) steht. Entscheidend ist dabei die Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei der Bewertung dieser Minderung geht es vor allem um die Art (Heizungsausfall im Winter oder Kratzer an der Wohnungstür) und den Umfang (Heizungsausfall in der ganzen Wohnung oder nur im Flur) der Beeinträchtigung. Dabei spielt auch die Bedeutung des Raumes für die Nutzung der Wohnung eine Rolle, wenn der Mangel sich nur in einem Raum befindet. Ebenso muss bedacht werden, dass dann auch nur ein Teil der Wohnung von dem Mangel betroffen ist, also auch nur dafür die Minderung eingreifen kann.

In der Praxis muss man sich mit einer ganzen Reihe von einzelfallbezogenen Umständen auseinandersetzen, die sich einer theoretisierenden Betrachtung entziehen. Die Gerichte schätzen die Minderung nach § 287 ZPO. Ihre Ergebnisse sind jedoch nicht immer nachvollziehbar, was der Einheitlichkeit und damit der Vorhersehbarkeit der Rechtsprechung abträglich ist. Wichtig sind dabei Art, Lage und Alter der Wohnung bei Vertragsabschluss, die Miethöhe, der räumliche Umfang des Mangels, seine Dauer, seine Häufigkeit, seine Intensität sowie die Frage, ob und wie der Mieter sich seinen Folgen entziehen kann.

Durch eine Bewertung all dieser Faktoren kann man die verschiedenen Mängel zueinander in Relation setzen. Man kann sagen, dass ein Heizungsausfall im Winter in der Regel eine höhere Quote rechtfertigt als im Herbst. Man bekommt allerdings keine Antwort auf die Frage, wie hoch in einem konkreten Fall die Minderungsquote ist. Man greift daher zunehmend zur genauen Bestimmung der Mietminderung auf diverse Tabellen mit Gerichtsentscheidungen zurück. Diese Präjudizien dienen als Ausgangspunkt und Überlegungsgrundlage für die am Ende entscheidende Frage, wie im Streitfall ein Richter den Fall entscheiden würde. Die Tabellen geben zumindest einen Rahmen, an dem man sich orientieren kann. Je genauer die Wohnung und die Mängel beschrieben sind, um so präziser kann man die Übereinstimmung zum eigenen Fall überprüfen. Diesem Zweck dient auch diese Webseite.

Der Minderungsbetrag

Aus der Minderungsquote errechnet man dann den Minderungsbetrag. Dazu wendet man die Minderungsquote auf die Gesamtmiete an. Die Frage, ob auch die Betriebskostenanteile in die Minderungsberechnung einzubeziehen sind, war früher umstritten. Der BGH hat diese Streitfrage durch seine Urteile vom 06.04.2005 (XII ZR 225/03, www.mietemindern.de/urteile/1215) und vom 26.07.2005 (VIII ZR 347/04, www.mietemindern.de/urteile/32) in dem Sinne geklärt, dass die Gesamtmiete Grundlage der Minderung ist.

Da der Betrag sich auf einen ganzen Monat bezieht, muss dann noch errechnet werden, wie hoch die Minderung konkret ausfällt, da die Beeinträchtigung selten genau einen Monat lang währt, sondern zumeist kürzer, manchmal auch länger ist.

Der Raumfaktor

Die Berechnung der Minderung bezieht sich am Ende immer auf die Monatsmiete für die gesamte Wohnung. Mängel können jedoch raumweise (Beispiel: defekter Heizkörper) oder wohnungsweise (Beispiel: Flächenabweichung) auftreten. Eine raumweise Minderung muss dann auch auf den Raum bezogen berechnet werden. Daraus ergibt sich der Minderungsbetrag. In den Urteilen wird er als Prozentsatz aber immer bezogen auf einen ganzen Monat und die Gesamtmiete angegeben.

Ist ein Zimmer wegen einer konkreten Gesundheitsgefährdung nicht nutzbar, so darf nicht einmal anteilig für die dort untergestellten Gegenstände Miete gerechnet werden. Dies folgt aus dem subjektiven Mangelbegriff, da das Zimmer zum Wohnen gemietet wurde, nicht um Möbel darin unterzustellen.

Die Minderung kann jedoch auch über die Zimmermiete hinausgehen, wenn die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt wird. Müssen beispielsweise in einer 2-Zimmer-Wohnung beide Mieter in einem Zimmer wohnen, ist nicht nur das nicht nutzbare, sondern auch das andere Zimmer beeinträchtigt.

Der Zeitfaktor

Die Minderung tritt nur für den Zeitraum ein, in dem der Mangel besteht. Besteht er nur für ein paar Tage, darf auch der Minderungsbetrag nur für ein paar Tage berechnet werden. Dies ist vor allem bei der Anwendung von Präjudizien zu beachten, die die Minderungsquote unter der Annahme ausweisen, dass der Mangel den ganzen Monat besteht.

Der Wohnwert

Es gibt Versuche, in die Minderungsberechnung den Wohnwert der einzelnen Räume einfließen zu lassen (LG Hamburg, Urteil vom 24.05.1983, 16 S 332/82, www.mietemindern.de/urteile/534; Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 09.02.1996, 43 b C 1068/94, www.mietemindern.de/urteile/314). Dieser Ansatz ist jedoch abzulehnen, da die Bewertung des Wohnwertes von Zimmern eine höchst subjektive Vorgehensweise ist. Wer in seiner Freizeit gerne vor dem Fernseher im Wohnzimmer sitzt, für den wird das Wohnzimmer eine hohe Wertigkeit haben. Wer seine Zeit lieber vor dem Computer im Arbeitszimmer verbringt, dem wird das verwaiste Wohnzimmer nicht so viel bedeuten. Aber auch die Lage und die Größe sind neben dem individuellen Lebensstil für die Wertigkeit im konkreten Fall von Bedeutung. Der Wohnwert der einzelnen Räume entzieht sich daher der abstrakten Beurteilung. Sonst müßte man auch bei der Flächenabweichung anders verfahren, als der BGH es tut und schauen, wo denn die qm fehlen, unter der Schräge, beim Balkon oder überall ein bißchen.

Man zahlt seine Miete auch nicht zimmerweise. Am Ende ist es eine kalkulatorische Durchschnittsmiete. Sie sollte daher auch die Grundlage für die Bemessung der Räume bei der Mietminderung sein. Entscheidend ist daher die Größe der Räume, aber nicht als solche, sondern als Grundlage der Berechnung der Miete und damit auch der Mietminderung (so auch Landgericht Berlin, Urteil vom 14.06.2001, 67 S 475/00, www.mietemindern.de/urteile/1284).

Achten muss man allerdings darauf, dass man sauber zwischen raumbezogenen und wohnungsbezogenen Mängeln unterscheidet. Ist z.B. die einzige Toilette in einer Wohnung defekt, so handelt es sich dabei nicht um einen raumbezogenen Mangel des Badezimmers, sondern um einen wohnungsbezogenen Mangel der gesamten Wohnung, da eine Funktion, die die Wohnung erst zur Wohnung macht, nicht zur Verfügung steht.

Ebenso abzulehnen ist die sogenannte „Zielbaummethode“ (Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 14.06.1999, 15 U 19/98, www.mietemindern.de/urteile/1513). Sie stammt aus dem Bereich des Baurechts und wird den Besonderheiten des subjektiven Mangelbegriffs im Mietrecht nicht gerecht.

Durchführung der Berechnung

Hat man diese Fragen beantwortet, kann man die Minderung berechnen. Soweit der Mangel die ganze Wohnung betrifft, spielt neben der Minderungsquote noch der Zeitfaktor eine Rolle (siehe z.B. Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, 64 S 322/94, www.mietemindern.de/urteile/951). Ist nur ein Raum betroffen, muss man die Minderung nach demselben Schema für diesen berechnen. So kann z.B. die Miete für einen nicht mehr nutzbaren Raum von 25 qm um 100 % gemindert werden (Amtsgericht Bernau, Urteil vom 08.12.2009 - Aktenzeichen (Az.) 10 C 248/09, www.mietemindern.de/urteile/1798). Bezogen auf eine 100 qm große Wohnung ergibt dies eine Mietminderung von 25 %. Ein anschauliches Beispiel für eine solche raumanteilige Berechnung ist die Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 05.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) 12 U 172/09, www.mietemindern.de/urteile/1817. In ihr ging es um eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit in zu einer Zahnarztpraxis gehörenden Kellerräumen.

Treffen wie häufig mehrere Mietmängel zusammen, so muss statt einer starren Addition der Minderungsquoten im jeweiligen Einzelfall eine wertende Betrachtung vorgenommen werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - Aktenzeichen (Az.) 65 S 321/11, www.mietemindern.de/urteile/1915).

Durchführung der Mietminderung, Rückforderungsanspruch, Mietrückstand

Gleich mit der Mangelanzeige kann die Mietminderung geltend gemacht werden. Da sie in der Regel im laufenden Monat nicht mehr mit der Miete verrechnet werden kann, erfolgt dies zumeist mit der folgenden Mietzahlung, die entsprechend reduziert wird. Ist der Mangel bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beseitigt, wird die Minderung im zweiten Monat also doppelt abgezogen. Beachten muss man für den ersten bereits abgelaufenen Monat den Zeitfaktor, da der Mangel wahrscheinlich nicht am 01. aufgetreten sein wird. Für den laufenden Monat wird die Minderung zunächst einmal in voller Höhe abgezogen. Wird der Mangel im Laufe des Monats beseitigt, muss ggfls. der Minderungsbetrag für ein paar Tage im darauffolgenden Monat nachbezahlt werden.

Da das Recht zur Mietminderung kraft Gesetzes besteht, die Mietminderung also nicht vom Vermieter gewährt werden muss, muss der Mieter auch nicht auf eine wie auch immer geartete Zustimmung des Vermieters zu diesem Vorgehen warten. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Minderung wegen einer Verletzung der Anzeigepflicht ausgeschlossen ist. Dazu verweisen wir auf unseren Beitrag zum Minderungsausschluss.

Allerdings sollte man wenigstens den Versuch unternehmen, mit der jeweils anderen Vertragspartei eine Einigung hinsichtlich Dauer und Umfang der Minderung zu finden. Dies erleichtert manches. Als Vermieter sollte man sich bemühen, den zugrundeliegenden Mangel möglichst zügig zu beseitigen und nicht zu kleinlich mit der Minderung umzugehen. Ob es nun 10 oder 15 % sind, spielt in der Regel bei schnellem Handeln keine große Rolle. Für die Zufriedenheit des Mieters bei der Abwicklung solcher unvermeidlichen Probleme ist es jedoch von immenser Bedeutung, ob er das Gefühl hat, mit seinem Anliegen ernst genommen zu werden oder wie auf einem orientalischen Basar feilschen zu müssen. Häufig wird es dann noch nicht einmal zu einer Minderung kommen.

Gelangen die Vertragsparteien zu keiner Einigung, kann man als Mieter trotzdem die Minderung im errechneten Umfang durchführen. Man kann aber auch zunächst die volle Miete zahlen und einen entsprechenden Vorbehalt erklären. Hinsichtlich des überzahlten Betrages erwirbt der Mieter dadurch einen Bereicherungsanspruch nach § 812 Absatz 1 Satz 1 Alternative 1 BGB. Nach Abschluss der Mängelbeseitigung kann man dann versuchen, die Angelegenheit mit dem Vermieter zu klären, die Minderung im Wege der Aufrechnung von einer der nächsten Mieten absetzen oder den Vermieter auf Rückzahlung verklagen. Der Vorbehalt bedarf keiner besonderen Form. Er muss jedoch eine eindeutige Aussage dahingehend enthalten, dass sich der Mieter die Rückforderung der überzahlten Miete vorbehält. Allein die Mängelanzeige ist dafür nicht ausreichend. Zahlt der Mieter die Miete in Kenntnis eines Mangels, so kann er den überzahlten Betrag nach § 814 BGB nur zurückfordern, wenn er sich dies vorbehalten hat (Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.03.2006 - Aktenzeichen (Az.) 4 C 339/05, www.mietemindern.de/urteile/1866).

Wenn der Mieter die Miete mindert, kann der Vermieter deswegen nicht kündigen, auch wenn die Minderung zu hoch ausfällt. Der Mieter hat nämlich in diesem Fall den Rückstand nicht schuldhaft verursacht. Gleiches gilt für das eventuell zusätzlich geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht. Anders sieht es allerdings dann aus, wenn der Mieter die Minderung schuldhaft völlig überhöht, also beispielsweise wegen einer Kleinigkeit gar keine Miete mehr zahlt.

Betriebskostenabrechnung

Eine Mietminderung ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in der Form zu berücksichtigen, dass die von dem Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2011, www.mietemindern.de/urteile/1467).

Will man sich die Berechnung als Vermieter erleichtern und die Betriebskostenabrechnung nicht mit dem Problem der Mietminderung belasten, steht als praktikable Lösung auch der Weg zur Verfügung, die Minderung auf der Basis der Bruttowarmmiete zu berechnen, aber den sich ergebenden Betrag nur mit der Nettokaltmiete zu verrechnen.

Die Minderung der Nutzungsentschädigung

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Wie vom BGH entschieden wurde, richtet sich bei der Vorenthaltung einer Mietsache, deren Mietwert im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses gemindert war, der Mindestbetrag des Schadens, den der Vermieter gem. § 546a BGB zu fordern berechtigt ist, nach diesem geminderten Mietzins, weil dieser Betrag der im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Mietzins war (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.1990, VIII ZR 116/89, www.mietemindern.de/urteile/1512; Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2001, XII ZR 241/98, www.mietemindern.de/urteile/1525; Kammergericht Berlin, Urteil vom 30.01.2012 - Aktenzeichen (Az.) 8 U 192/10, www.mietemindern.de/urteile/1793). Allerdings steht dem Mieter eine Minderungsbefugnis für Mängel, die während der Vorenthaltung auftreten, nicht zu, da er keinen Erfüllungsanspruch mehr hat (Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.11.2000, 220 C 106/00, www.mietemindern.de/urteile/1102).

Ausschluss der Mietminderung

In einer Reihe von Fallkonstellationen ist es dem Mieter verwehrt, sich gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf Mietminderung zu berufen, auch wenn ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. Wegen des Umfangs und der Bedeutung dieser Fälle haben wir darüber ein eigenes Dossier verfasst, auf das wir insoweit verweisen (www.mietemindern.de/dossiers/76).

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