Kategorie: Allgemeines

B) Mangel - Begriff, Ist-/Soll-Beschaffenheit, technische Standards, Beweislast

fl_mangelDer Begriff des Mangels hat für die Frage der Mietminderung zentrale Bedeutung. Er wurde erst mit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 eingeführt. Bis dahin sprach das Gesetz von einem „Fehler“ statt von einem „Mangel“. Dadurch wird unterstrichen, dass es vor allem auf die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien ankommt und nicht so sehr auf das Vorhandensein eines Fehlers in der Wohnung.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Mangel"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Eine Flächenabweichung von über 10 % stellt auch im gewerblichen Bereich eine zur Mietminderung berechtigenden erheblichen Mangel der... Az. XII ZR 254/01 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Strahlung einer die gesetzlichen Grenzwerte einhaltenden Mobilfunkantenne auf dem Dach eines Wohnhauses rechtfertigt keine... Az. VIII ZR 74/05 … (Referenz) -1 BGH Karlsruhe
Wird der Zugang zu Geschäftsräumen behindert durch Regenwasser vor der Eingangstür, so handelt es sich dabei um einen Mangel der ... Az. XII ZR 225/03 … (Referenz) 10 BGH Karlsruhe
Wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß... Az. XII ZR 139/05 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ist in der Wohnung statt des vereinbarten Gasherdes ein Elektroherd vorhanden, rechtfertigt dies eine Mietminderung in Höhe von 4 %. Az. 64 S 21/01 … (Referenz) 4 Landgericht Berlin
Risse in der Decke und den Wänden eines Zimmers können ein Mangel der Mietsache sein, der eine Mietminderung rechtfertigt. Az.  8 U 6289/00 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Bei Anmietung eines heruntergekommenen Wohnhauses, das der Mieter auf eigene Rechnung renovieren soll und dessen Zustand als... Az. 6 C 124/00 … (Referenz) 0 Amtsgericht Prüm
Wird in einem Mietvertrag "der vorhandene Zustand gemäß Besichtigung" als vertragsgemäß vereinbart, handelt es sich bei einer bereits bei... Az. 232 C 24/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Haben die Parteien vereinbart, dass die Mietsache dem Mieter in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand überlassen wird, so sind danach... Az. 12 U 4939/99 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Ist eine Wohnung entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung nicht rollstuhlfahrergeeignet, so handelt es sich dabei um einen Mangel der... Az. 155 C 3680/76 … (Referenz) 25 Amtsgericht Köln
Fehlt in einem Mietvertrag eine Abrede der Mietvertragsparteien zum Maß der Immissionsbelastung, so schuldet der Vermieter jedenfalls die... Az. VIII ZR 300/08 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Durch Dritte verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen stellen einen Mangel des Mietgebrauchs dar. Az. 8 U 3441/00 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft, trägt die Darlegungs- und Beweislast für den Mangel. Az. XII ZR 272/97 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Der Mieter kommt seiner Darlegungslast nach, wenn er auf die Funktionsuntüchtigkeit einer Anlage hinweist. Die Ursache der Mängel zu... Az. XII ZR 251/02 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines... Az. VIII ZR 125/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1... Az. VIII ZR 281/03 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Verschlechtern sich bei einem unrenoviert angemieteten Altbau im Laufe der Zeit bereits bei Anmietung vorhandene Mängel weiter, so... Az. 509 C 300/99 … (Referenz) 10 Amtsgericht Hamburg-Blankenese
Bei Lärm oder Schmutz muss der Mieter darlegen, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche... Az. VIII ZR 155/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Keine Minderung bei von der Mietsache ausgehender Gefahr, die der Mieter nicht kennt. Az. 5 O 21/12 … (Referenz) -1 Landgericht Heidelberg
Feuchtigkeit in den Kellerräumen einer Zahnarztpraxis ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung der anteiligen Kellerraummiete... Az. 12 U 172/09 … 30 Kammergericht Berlin
Der Mieter muss nur konkrete Sachmängel darlegen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mangel fällt dagegen nicht in die... Az. VerfGH 11/12 … (Referenz) -1 Verfassungsgerichtshof Berlin
Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Mietsache mangelfrei geblieben ist. Az. 409 C 192/11 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg-Bergedorf
Bei einer Wohnung, die in der Nähe eines betriebenen Flughafens gelegen ist, ist grundsätzlich mit Fluglärm zu rechnen und es spricht... Az. 67 S 275/12 … (Referenz) -1 Landgericht Berlin
Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse können dann ein gewährleistungsrelevanter Mangel sein, wenn... Az. 1 U 68/10 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Braunschweig
Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien. Az. VIII ZR 152/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Beschaffenheitsvereinbarungen können auch auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden. Az. VIII ZR 152/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sogenannte... Az. VIII ZR 152/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Soweit Parteiabreden fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten... Az. VIII ZR 152/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Äußere Umstände wie der Geräuschpegel werden nur dann Teil der Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Vermieter dem erkennbar zustimmt. Az. VIII ZR 152/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben. Az. VIII ZR 85/09 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ein Mangel der Mietsache ist nur dann anzunehmen, wenn die "Ist- Beschaffenheit" des Mietobjekts von der "Soll-Beschaffenheit" der... Az. XII ZR 80/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Vertragsparteien bestimmen durch die Festlegung des dem Mieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs, welchen Soll-Zustand die... Az. XII ZR 80/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Regelung zum "Soll-Zustand" getroffen, muss anhand der Auslegungsregeln in den §§ 133,... Az. XII ZR 80/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Beurteilung, ob eine Abweichung von der Sollbeschaffenheit den vertragsgemäßen Mietgebrauch mehr als nur unwesentlich beeinträchtigt... Az. XII ZR 80/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe


Was ist ein Mangel ?

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung (= Ist-Beschaffenheit) zum Nachteil des Mieters von dem vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand (= Soll-Beschaffenheit) abweicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2013 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 80/12, www.mietemindern.de/urteile/1944). Dabei sind sowohl die tatsächlichen Umstände (die Heizung ist defekt) als auch die rechtlichen Verhältnisse der Mietsache (eine erforderliche Genehmigung fehlt) maßgeblich. Zu den tatsächlichen Umständen gehören auch äußere Einflüsse wie der ungehinderte Zugang zur Wohnung oder die Beeinträchtigung durch Lärm oder Gase. Auch durch Dritte verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen, beispielsweise Lärm aus der Nachbarschaft, stellen einen Mangel des Mietgebrauchs dar. Der Vermieter hat gegen sie grundsätzlich in dem den Umständen nach erforderlichem und zumutbarem Umfang Schutzvorkehrungen zu treffen. Auf die Ausübung von eigenen Abwehrrechten, etwa auf Grund des Besitzrechts, kann er den Mieter nicht verweisen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 20.09.2001, 8 U 3441/00, www.mietemindern.de/urteile/1542).

Der vertraglich vereinbarte Zustand ergibt sich entweder aus den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2013 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 80/12, www.mietemindern.de/urteile/1945) oder mangels einer solchen Vereinbarung aus dem Zustand, der für die gewöhnliche Verwendung der Wohnung objektiv erwartet werden darf (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, www.mietemindern.de/urteile/1459). Dafür muss anhand der Auslegungsregeln in den §§ 133, 157, 242 BGB geprüft werden, welchen Standard der Mieter aufgrund des Vertrages verlangen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2013 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 80/12, www.mietemindern.de/urteile/1946).

Der Bundesgerichtshof hat dazu mehrfach Stellung genommen. So heißt es z.B. in einer Entscheidung vom 15.03.2006 (VIII ZR 74/05, www.mietemindern.de/urteile/107): „Maßgebend für die Frage, ob die Wohnung eine vertragsgemäße Beschaffenheit aufweist, sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der gemieteten Wohnung, ist die Einhaltung der einschlägigen technischen Normen geschuldet.“

fl_mietvertragDie Parteivereinbarung geht also immer vor. Es kommt zunächst einmal nicht auf objektive Standards an, sondern auf die subjektive Vereinbarung der Parteien. Man spricht deshalb auch vom subjektiven Mangelbegriff. Eine Wohnung kann daher bei völlig gleicher Beschaffenheit in einem Mietverhältnis mangelhaft sein, in einem anderen mangelfrei. Das offensichtlichste Beispiel dafür ist die Wohnflächenabweichung. Steht im Mietvertrag über eine 75 qm große Wohnung, sie sei 75 qm groß, so ist sie mangelfrei. Steht aber in einem anderen Mietvertrag, sie sei 85 qm groß, so ist sie mangelhaft. Ein anderes Beispiel: Ist in der Wohnung statt des vereinbarten Gasherdes ein Elektroherd vorhanden, so ist dies ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung in Höhe von 4 % (Landgericht Berlin vom 13.02.2001, 64 S 21/01, www.mietemindern.de/urteile/503). Dabei spielt es keine Rolle, ob im Mietvertrag ausdrücklich von einem Gasherd die Rede ist oder ob bei der den meisten Mietverträgen vorausgehenden Wohnungsbesichtigung ein Gasherd vorhanden war.

Umgekehrt ist ist eine für die meisten Menschen objektiv mangelhafte Wohnung nicht mangelhaft, wenn die Mietvertragsparteien den Zustand als vertragsgemäß vereinbart haben (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.04.2007, XII ZR 139/05, www.mietemindern.de/urteile/403). Das Kammergericht hat dazu in einem Urteil vom 09.10.2000 (12 U 4939/99, www.mietemindern.de/urteile/1101) ausgeführt: „Haben die Parteien vereinbart, dass die Mietsache dem Mieter in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand überlassen wird, so sind danach zu erwartende typische Nachteile hinzunehmen und stellen auch keinen Mangel im Sinne der §§ 537 ff. BGB dar. Eine Abweichung der „Soll-Beschaffenheit“ der Mietsache vom „Ist-Zustand“ liegt dann nicht vor. Es ist auch anerkannt, dass dem Verhalten des Mieters, der in Kenntnis eines bestimmten Zustandes den Mietvertrag über die Mietsache schließt, ohne sich Rechte vorzubehalten, nach §§ 133, 157 BGB der objektive Erklärungswert zukommt, dass er diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert und deshalb nicht nur die in § 539 BGB genannten Gewährleistungsrechte ausgeschlossen sind, sondern auch der Erfüllungsanspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung nach § 536 BGB (vgl. BGHZ 101, 253, 269; BGH NJW-RR 1993, 522; KG WuM 1984, 42). § 536 BGB gibt dem Mieter nämlich nur einen Anspruch auf Erhaltung, nicht aber auf Verbesserung des bei Übergabe der Mietsache als vertragsgemäß akzeptierten Zustandes.“ Dies gilt auch dann, wenn die Mängel (Die in diesem Fall keine Mängel im Rechtssinne sind) zunächst unerkannt geblieben und erst später aufgetreten sind (Urteil des Amtsgerichts Prüm vom 17.04.2005, 6 C 124/00, www.mietemindern.de/urteile/688).

Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter eines Altbaus keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Denn auch für ihn gilt, dass er einen Anspruch auf Erhaltung des bei der Anmietung vorhandenen (mit "Mängeln" behafteten) Zustandes hat. Verschlechtern sich bei einem unrenoviert angemieteten Altbau im Laufe der Zeit bereits bei Anmietung vorhandene Mängel (Schäden an Fenstern und Türen, im Keller vorhandene Feuchtigkeit und Schäden an der Decke im Wohnzimmer) weiter, so handelt es sich dabei um Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung rechtfertigen (Amtsgericht Hamburg-Blankenese vom 08.01.2001 - Aktenzeichen (Az.) 509 C 300/99, www.mietemindern.de/urteile/1691).

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Die Ist-Beschaffenheit

Die Problemlage beginnt in aller Regel damit, dass der Mieter der Meinung ist, dass an der Wohnung „etwas nicht in Ordnung“ ist. An einer Wand treten Feuchtigkeit und Schimmel auf, die Heizung fällt aus, das Dachgeschoss wird mit allen dazugehörigen Begleiterscheinungen ausgebaut. Als erstes geht es also um den Ist-Zustand. Der Ist-Zustand wirft zwar nicht so viele rechtliche Fragen auf, steht aber häufig im Zentrum der Auseinandersetzungen um Mängel im Mietrecht. Es geht darum, den tatsächlichen Zustand der Wohnung darzulegen und ggfls. zu beweisen. Dies ist bei einem defekten Bauteil in der Regel nicht besonders schwierig, sehr wohl aber bei Lärmbelästigungen durch Nachbarn. Aber auch rechtliche Fragen stellen sich in diesem Bereich hin und wieder, so z.B. die nach der rechtlichen Grundlage für die Wohnflächenberechnung.

Erst wenn der negative Zustand als solches festgestellt werden konnte, geht der Blick zur Soll-Beschaffenheit, also zu der Frage, ob es sich auch juristisch um einen Mangel handelt.

Entscheidend bei der Untersuchung eines konkreten Falles ist die genaue Bestimmung der Beeinträchtigung, also des Mangels. Man muss immer den entscheidenden Gesichtspunkt des Mangels herausarbeiten. Dieser ergibt die Art des Mangels. Davon zu unterscheiden ist seine Ursache. So hatte der BGH (Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03, www.mietemindern.de/urteile/233) einmal über einen Fall zu entscheiden, bei dem es aufgrund einer defekten Regenrinne regelmäßig zu einer großen Pfütze vor dem Eingang zu einem Büro kam. Zumeist findet man diese Entscheidung unter dem Stichwort „Regenrinne“. Entscheidend ist aber die Beeinträchtigung des Zugangs zum Büro. Die defekte Regenrinne ist nur ein Teil der Ursachenkette, die zu der Zugangsbeeinträchtigung führt. Wäre der Defekt zwei Meter weiter links, wäre die Regenrinne immer noch defekt und müßte repariert werden. Die Mietsache wäre aber nicht mangelhaft oder der Mangel wäre zumindest unerheblich im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Die Soll-Beschaffenheit

Für die Untersuchung der Mangelhaftigkeit einer Wohnung kommt es auf den Vergleich der Ist-Beschaffenheit mit der Soll-Beschaffenheit an. Die Feststellung der Soll-Beschaffenheit ist also der nächste Schritt.

Entscheidend dafür sind zunächst einmal die ausdrücklichen Vereinbarungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 152/12, www.mietemindern.de/urteile/1917). Zu einer Reihe von grundlegenden Fragen wird man dort die Antwort finden. So enthält fast jeder Mietvertrag eine Bestimmung über die Wohnfläche oder die Zahl der Zimmer. Ist eine Vereinbarung vorhanden, geht sie allen anderen Kriterien vor. Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob die Mietsache trotz des Mangels für die vertragsgemäße Nutzung geeignet ist oder sich mit wenig Aufwand anpassen läßt. Wer einen 200 qm großen Laden mietet, kann die Miete mindern, wenn der Laden nur 175 qm groß ist, auch wenn sich das Geschäft auf den 175 qm ebenso gut oder vielleicht sogar noch besser betreiben läßt (siehe z.B. BGH vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, www.mietemindern.de/urteile/53).

In vielen Fällen wird man zu einer Frage in den Vereinbarungen keine ausdrückliche Aussage finden. Es gibt bei Mietverträgen - anders als beim Bauvertrag - regelmäßig keine Parteivereinbarung über die Bauweise des Mietobjekts. Insbesondere liegt dem Mietverhältnis in aller Regel keine Baubeschreibung oder vergleichbare Beschaffenheitsvereinbarung zugrunde (siehe auch Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09, www.mietemindern.de/urteile/1936).

Die Soll-Beschaffenheit kann aber auch konkludent vereinbart werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 152/12, www.mietemindern.de/urteile/1918), etwa durch die Bezugnahme auf Pläne, Grundrisse oder sonstige Beschreibungen der Mietsache. Auch der Zustand der Wohnung bei der Besichtigung, die regelmäßig vor einer Anmietung stattfindet, kann als konkludente Vereinbarung zur Soll-Beschaffenheit gewertet werden (Siehe zum Beispiel die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 07.05.2004 (232 C 24/04, www.mietemindern.de/urteile/761). Ist die Wohnung zur Besichtigung mit einer Einbauküche ausgestattet, so gehört dies zu den vertraglichen Vereinbarungen, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt wird. Der Vermieter darf dann die Küche nicht einfach ausbauen und die Wohnung ohne sie übergeben. Wird eine behindertengerechte Wohnung an einen Rollstuhlfahrer vermietet, so liegt darin konkludent eine Beschaffenheitsvereinbarung, dass die Wohnung auch rollstuhlgerecht ist (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 14.11.1978, 155 C 3680/76, www.mietemindern.de/urteile/1455). Dies gilt allerdings nur für den Zustand der Mietsache selbst, nicht für sogenannte Umweltmängel. Bei diesen darf der Mieter nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass der Vermieter den aktuellen Zustand im Zeitpunkt der Besichtigung als Bestandteil des vertragsgemäßen Gebrauchs betrachtet. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 152/12, www.mietemindern.de/urteile/1921).

Fehlen ausdrückliche oder konkludente Parteiabreden zur Soll-Beschaffenheit der Mietsache, so muss sie im Streitfall im Wege der Vertragsauslegung ermittelt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2013 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 80/12, www.mietemindern.de/urteile/1946). Dabei handelt es sich um ein argumentativ geleitetes Vorgehen, um den “richtigen“ Sinn des Vertrages zu verstehen und der Rechtsanwendung zugrunde zu legen. Es hat zum Ziel, unter Wahrung der berechtigten Interessen der Beteiligten den rechtlich maßgebenden Sinn des Vertrages zu ermitteln, gerade weil die Vertragsparteien zu einer bestimmten Frage keine ausdrückliche oder konkludente Regelung getroffen haben. Letztlich geht es darum, eine Lücke in den Vereinbarungen der Vertragsparteien zu schließen, sie also um eine Antwort auf die Frage zu ergänzen, wie in einem konkreten Sachverhalt die rechtlich maßgebende Soll-Beschaffenheit der Mietsache zu bestimmen ist. Man nennt das Vorgehen daher auch „ergänzende Vertragsauslegung“.

Zuständig ist dafür am Ende der erkennende Richter, der über den Fall entscheidet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2013 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 80/12, www.mietemindern.de/urteile/1948). Er hat sich dabei nicht an den persönlichen Vorlieben der beiden Vertragsparteien zu orientieren, die ja in dieser konkreten Frage gerade nicht im Vertrag zum Ausdruck gekommen sind und ihm jetzt nicht im Nachhinein im Wege der Auslegung untergeschoben werden dürfen, sondern am Gesetz. Die Grundregel dafür ist § 157 BGB. Verträge sind danach so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Der Wortlaut des § 157 BGB bringt mit der Nennung der Verkehrssitte und von Treu und Glauben den Vertrauensschutz als Zielrichtung der Auslegung zum Ausdruck. Im Kern geht es darum, anhand eines objektiven Maßstabes zu bestimmen, was die Parteien unter Berücksichtigung der Verkehrssitte und von Treu und Glauben wohl vereinbart hätten, wenn sie die zu klärende Frage ausdrücklich geregelt hätten.

Das entscheidende Kriterium dafür ist nach der Rechtsprechung des BGH der im konkreten Fall vereinbarte oder vorausgesetzte Nutzungszweck, aus dem sich dann die für diesen Nutzungszweck vorausgesetzte Soll-Beschaffenheit ergibt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 152/12, www.mietemindern.de/urteile/1920; Bundesgerichtshof Karlsruhe vom 26.07.2004 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 281/03, www.mietemindern.de/urteile/1660). Der BGH schreibt dazu: “Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich.“ Die vermieteten Räume müssen sich in einem Zustand befinden, der dem so ermittelten Nutzungszweck gerecht wird. Andernfalls sind sie nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, also mangelhaft.

Werden Räume also als Wohnung vermietet, müssen sie für diesen Nutzungszweck geeignet sein. Der Mieter kann dann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindeststandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Räume entspricht. Dabei sind alle Faktoren wie die Art, das Alter und die Ausstattung des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Der Vermieter schuldet danach auch ohne ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Dazu zählt auch die Bereitstellung einer Stromversorgung, die den gleichzeitigen Betrieb der üblichen Haushaltsgeräte (z.B. Herd und Waschmaschine) gestattet.

Dazu schreibt der BGH in der genannten Entscheidung vom 26.07.2004: “Bei einem nicht modernisierten Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, daß die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluß geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten entspricht. Der Umstand, daß die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert angeboten wurde, kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß die Wohnungsausstattung hinter dem Standard von Neubauten oder modernisierten Altbauten zurückbleibt. Dies gilt auch für die elektrische Anlage der Wohnung. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Auch wenn der Vermieter entsprechend den obigen Ausführungen (unter II A 1 b bb) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht aus führt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Sternel, aaO, Kap. II, Rdnr. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, § 535 BGB, Rdnr. 43). Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäudes oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der Verkehrsanschauung umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung, daß zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, daß das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht.“

In der gleichen Entscheidung hat der BGH ausgeführt: “Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzunehmen. Dies gilt auch für Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen.“

Entscheidend ist in diesen Fällen also immer, was nach der Verkehrsanschauung üblicherweise von einer Wohnung dieser Art erwartet werden kann. Dies zu entscheiden ist im Streitfall Sache des Tatrichters. Ein anschauliches Beispiel für eine solche Mietvertragsauslegung ist die Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 05.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) 12 U 172/09, www.mietemindern.de/urteile/1817. In ihr ging es um eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit in zu einer Zahnarztpraxis gehörenden Kellerräumen.

Die Nichteinhaltung des üblichen Mindeststandards führt jedoch nicht in jedem Fall zu einem Mangel, da die Parteien im Mietvertrag auch einen Substandard als vertragsgemäß erklären können. Von solch einer Beschaffenheitsvereinbarung ist in der Regel auch auszugehen, wenn die Parteien den Mietvertrag in positiver Kenntnis eines Mangels abschließen, es sei denn, der Mieter kann von einer Mängelbeseitigung durch den Vermieter ausgehen. Es muss sich also aus dem Vertrag ergeben, dass der Substandard oder der Mangel den Parteien, insbesondere dem Mieter, bei Vertragsabschluss bekannt war und von ihm als vertragsgemäß akzeptiert wurde. Ein Beispiel dafür findet sich in dem Urteil des BGH vom 18.04.2007, XII ZR 139/05, www.mietemindern.de/urteile/403. Bei diesen Fällen geht es nicht darum, dass der Mieter seine Recht verliert, weil er einen Mangel kennt oder kennen muss. In diesen Fällen haben die Parteien vielmehr von Anfang an einen vom allgemein üblichen Standard negativ abweichenden Sollzustand der Mietsache vereinbart, so dass bereits begrifflich kein Mangel vorliegt. Eine solche Vereinbarung muss jedoch eindeutig sein, denn es widerspricht, wie der BGH in der vorgenannten Entscheidung ausgeführt hat, der allgemeinen Lebenserfahrung, dass ein Mieter Räume anmietet, die offensichtlich mangelhaft sind, ohne auf der Beseitigung dieses Mangels zu bestehen oder sich seine Rechte vorzubehalten.

Mängel sind nicht nur solche Verhältnisse, die die Mietsache direkt betreffen wir eine defekte Heizung im Winter. Auch äußere Umstände wie der Zugang (www.mietemindern.de/dossiers/28) oder rechtliche Verhältnisse wie eine fehlende Genehmigung (www.mietemindern.de/dossiers/47) können Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein und somit Mängel der Mietsache darstellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.12.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 152/12, www.mietemindern.de/urteile/1919). Solche außerhalb der Mietsache liegenden tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse können dann ein gewährleistungsrelevanter Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (Oberlandesgericht Braunschweig, Beschluss vom 23.08.2011 - Aktenzeichen (Az.) 1 U 68/10, www.mietemindern.de/urteile/1900). Dieser Beschluss ist ein prägnantes Beispiel für die Differenzierung zwischen mittelbaren und unmittelbaren Beeinträchtigungen bei Mängeln, die der Mietsache nicht selbst anhaften, sondern sich aus den äußeren Verhältnissen ergeben. Eine Zugangsbeeinträchtigung ist immer eine unmittelbare Beeinträchtigung, weil der Vertragszweck vereitelt wird, wenn Kunden das Geschäft nicht erreichen können. Baulärm ist dagegen nur dann ein Mangel, wenn er den ausdrücklichen oder konkludenten Vereinbarungen der Parteien zuwiderläuft.

Auch diese äußerliche Zustände und Veränderungen sind am Maßstab der Verkehrsanschauung zu messen. Wer z.B. eine Wohnung in der Innenstadt anmietet, muss nach der Verkehrsanschauung davon ausgehen, dass es zu Lärmeinwirkungen kommt. Wer eine Erdgeschosswohnung mit einem Baum vor dem Wohnzimmerfenster anmietet, kann später keine Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn der Baum wächst und die Wohnung verschattet. Damit hätte man nach der Verkehrsanschauung rechnen müssen. Bei einer Wohnung, die in der Nähe eines betriebenen Flughafens gelegen ist, ist grundsätzlich mit Fluglärm zu rechnen und es spricht nicht dem Willen der Parteien und der Verkehrssitte, darin einen Fehler der Mietsache zu sehen, der zu einer Minderung berechtigt (Landgericht Berlin, Urteil vom 18.02.2013 - Aktenzeichen (Az.) 67 S 275/12, www.mietemindern.de/urteile/1897).

Was im jeweiligen Einzelfall im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Soll-Beschaffenheit ermittelt wird, läßt sich in gewissem Umfang kategorisieren. Wir haben dies für die gängigen Fallkonstellationen in unseren Beiträgen über die einzelnen Mängel getan. Letztlich bleibt jedoch Raum für die Besonderheiten des Einzelfalls und die auch subjektiv gefärbten Anschauungen der Gerichte. Diese kann man nicht verhindern, aber durch eine strukturierte und erschöpfende Argumentation und die Heranziehung von Präjudizien eindämmen, was letztlich der Berechenbarkeit, der Verläßlichkeit und der Gerechtigkeit dienlich ist.

Die Einhaltung technischer Standards

Es gibt in Deutschland viele staatliche und nichtstaatliche Normen, die technische Standards für Bauten festlegen. Staatliche Regelungen finden sich beispielsweise in den Bauordnungen der Bundesländer. Nichtstaatliche Normen kommen vor allem vom Deutschen Institut für Normung (DIN) und vom Verein Deutscher Ingenieure (VDI). Sie spielen vor allem im Bau- und Werkvertragsrecht, aber auch im Mietrecht eine Rolle. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag zum Thema „Technische Standards“ (www.mietemindern.de/dossiers/50.)

Die "Besorgnis" als Mangel

Ein Mangel kann auch darin liegen, dass die Mietsache gar nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann, weil die Besorgnis vor einer begründeten Gefahr besteht. Beispiele dafür finden Sie bei den Entscheidungen zu den Themen „Asbest" (www.mietemindern.de/dossiers/68), „Gift" (www.mietemindern.de/dossiers/35“ oder „Überschwemmung" (www.mietemindern.de/dossiers/38“. Man muss nicht abwarten, bis die Gefahr sich verwirklicht. Hat sie sich noch nicht verwirklicht, muss man sie aber zumindest kennen (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 25.04.2012 - Aktenzeichen (Az.) 5 O 21/12, www.mietemindern.de/urteile/1781). Denn vor einer unbekannten Gefahr macht man sich keine die Nutzung einschränkende Sorge. In den meisten dieser Fälle ist streitig, ob die Gefahr begründet ist oder nicht. Ein bekanntes Beispiel dafür sind die Entscheidungen zum Thema „Elektrosmog" (www.mietemindern.de/dossiers/19).

Die Darlegungs- und Beweislast

Häufig sind es nicht so sehr die materiell-rechtlichen Fragen, die im Mittelpunkt der Auseinandersetzung stehen, sondern die, welche von den beiden Mietvertragsparteien welche Umstände darlegen und beweisen muss. Hinsichtlich des Mangels gibt es eine ganz einfache Regel: Der Mieter, der sich auf einen Mangel beruft, trägt die Darlegungs- und Beweislast für den Mangel (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.03.2000, XII ZR 272/97, www.mietemindern.de/urteile/1596). Der Mieter kommt seiner Darlegungslast nach, wenn er auf die Funktionsuntüchtigkeit einer Anlage hinweist. Die Ursache der Mängel zu erforschen oder gar Beseitigungsmöglichkeiten aufzuzeigen, ist nicht erforderlich (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.2004, XII ZR 251/02, www.mietemindern.de/urteile/1601). Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2011 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 125/11, www.mietemindern.de/urteile/1627; Verfassungsgerichtshof Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 - Aktenzeichen (Az.) VerfGH 11/12, www.mietemindern.de/urteile/1836). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.12.2011. VIII ZR 125/11, www.mietemindern.de/urteile/1627).

Eine andere Auffassung vertritt in einem interessanten und gut begründeten Urteil das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf. Danach trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Mietsache mangelfrei geblieben ist (Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 10.07.2012 - Aktenzeichen (Az.) 409 C 192/11, www.mietemindern.de/urteile/1850).

Anders sieht es bei den Fragen nach der Mangelbeseitigung oder der Verantwortung des Mieters an einem Mangel aus. Hier liegt die Darlegungslast beim Vermieter.

Wie man das bei den verschiedenen Mängeln am besten macht, haben wir in den Dossiers zu den einzelnen Mängelarten dargestellt. So können z.B. Risse in der Decke und den Wänden eines Zimmers ein Mangel der Mietsache sein. Der Mieter muss aber im Einzelnen vortragen, wie viele Risse vorliegen, an welchen Stellen die Risse aufgetreten sind und welche Breite und Länge die Risse aufweisen (Urteil des Kammergerichts Berlin vom 11.03.2002, 8 U 6289/00, www.mietemindern.de/urteile/669). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz genügt der Mieter seiner Darlegungslast, wenn sich aus seiner Beschreibung ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.02.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 155/11, www.mietemindern.de/urteile/1767).

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