Kategorie: Allgemeines

D) Mängel - Mietminderung, Erfüllungsansprüche, Gewährleistungsrechte, Schadensersatz

fl_gewaehrleistungWenn die Mietwohnung einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten, darauf zu reagieren. Diese wollen wir im folgenden darstellen. Die Gewährleistungsrechte bestehen nebeneinander, können also gleichzeitig geltend gemacht werden, wenn ihre jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.

Hinsichtlich der Fragen, die entstehen, wenn es um die praktische Umsetzung dieser Rechte geht, verweisen wir auf die Dossiers „Was kann der Mieter tun ?“ (www.mietemindern.de/dossiers/91) und „Was kann der Vermieter tun ?“ (www.mietemindern.de/dossiers/92).

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Anspruch auf Mängelbeseitigung (=Erfüllungsanspruch)

Gemäß § 535 BGB hat der Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Wohnung. Tritt in der Wohnung ein Mangel auf, so muss er den Vermieter zunächst über den Mangel in Kenntnis setzen (§ 536 c Absatz 1 Satz 1 BGB) und zur Mangelbeseitigung auffordern. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Dieser Anspruch besteht immer und unabhängig davon, ob der Mieter zugleich eine Mietminderung geltend macht oder überhaupt geltend machen kann. Dabei ist es unerheblich, wann der Mangel aufgetreten ist, ob der Vermieter ihn zu vertreten hat oder nicht und ob der Mangel unerheblich im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB ist. Der Vermieter ist nämlich immer verpflichtet, die Wohnung mangelfrei zu halten (Es sei denn, der Mieter selbst hat den Mangel verschuldet).

Der Mieter sollte die Mängel möglichst genau beschreiben. Der Vermieter soll aus der Mangelbeseitigungsaufforderung erkennen können, was er zu veranlassen hat. In der Regel wird der Mieter lediglich die Folgen des Mangels beschreiben, vielleicht sogar mit Fotografien belegen können. Technische Zusammenhänge, Vermutungen zu den Ursachen oder gar Vorschläge zur Art und Weise der Mangelbeseitigung muss der Mieter nicht angeben. Die Art und Weise der Mangelbeseitigung ist allein Sache des Vermieters, wobei er natürlich die Interessen des Mieters im Auge behalten und möglichst schonend vorgehen muss.

Wir stellen Ihnen auf unserer Webseite die Möglichkeit zur Verfügung, eine solche Mängelanzeige an den Vermieter zu erstellen.

fl_bauarbeitenDer Umfang der Aufwendungen, die der Vermieter für die Mangelbeseitigung tätigen muss, ist grundsätzlich nicht begrenzt. Erst Treu und Glauben (§§ 242, 275 Absatz 2 BGB) setzen hier eine Grenze. Der Vermieter ist jedoch gemäß § 275 Absatz 1 BGB von der Verpflichtung zur Mangelbeseitigung befreit, wenn diese unmöglich ist, z.B. bei einer Straßenbaustelle direkt vor dem Haus. Hier bleibt dem Mieter nur das Recht auf Minderung der Miete.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss gegebenenfalls die für die Durchführung der erforderlichen Arbeiten notwendigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft erwirken. Auf diese hat er in der Regel auch einen Anspruch. Wenn nötig muss er seine Rechte auch gerichtlich durchsetzen.

Will der Vermieter die Mangelbeseitigung durchführen, so hat der Mieter gemäß § 554 Absatz 1 BGB die dafür in seiner Wohnung erforderlichen Mangelbeseitigungsarbeiten zu dulden. Anders als bei Modernisierungen muss der Vermieter die beabsichtigten Arbeiten nicht im einzelnen ankündigen. Ausreichend ist eine Information des Mieters über Zeitpunkt und Umfang der auszuführenden Arbeiten. Lehnt der Mieter die vom Vermieter angebotene Mängelbeseitigung ab oder verhindert er sie dadurch, dass er den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, so gerät der Mieter dadurch in Annahmeverzug. Er verliert seinen Mietminderungsanspruch (Urteil Amtsgericht Stuttgart-Bad Canstatt vom 01.07.2008, 2 C 876/06, www.mietemindern.de/urteile/1465). Der Mangelbeseitigungsanspruch bleibt jedoch bestehen.

Wichtig ist bei dem gesamten Prozess eine intensive Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter sollte immer über alle Schritte informiert sein, insbesondere über unvermeidliche Verzögerungen. Ein kurzer Anruf seitens des Verwalters hilft hier oft weiter und verhindert ggfls. Mietminderungen.

Zur aktiven Mithilfe ist der Mieter nicht verpflichtet. Ebensowenig muss er für Baufreiheit sorgen. Er wird das zwar zumeist tun. In der Sache ist es jedoch Aufgabe des Vermieters (Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 05.09.2008, 2 C 1306/07, www.mietemindern.de/urteile/1464). Kann der Mieter bei größeren Arbeiten nicht in der Wohnung bleiben, hat er einen Anspruch auf Unterbringung in einer anderen Wohnung oder im Hotel. Sind die Arbeiten beendet, so hat der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Dazu gehören in der Regel auch die notwendigen Maler- und Tapezierarbeiten sowie eine Endreinigung der betroffenen Bereiche.

Weitere Einzelheiten zum Anspruch auf Mängelbeseitigung entnehmen Sie bitte unserem Dossier „Mangelbeseitigung—Begriff und Erläuterung“ (www.mietemindern.de/dossiers/81).

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Zurückbehaltungsrecht

Die meisten Mieter kennen als Recht im Falle eines Mangels in erster Linie den Mängelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung. Als weiteres Druckmittel gegenüber dem Vermieter ist der Mieter gemäß § 320 BGB im Falle eines Mangels zusätzlich zur Mietminderung berechtigt, die Zahlung eines Teils der Miete, die er trotz Minderung eigentlich noch zahlen müsste, bis zur endgültigen und ordnungsgemäßen Mangelbeseitigung zurückzuhalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht kann bis zum drei- bis fünffachen Betrag der Mietminderung ausgeübt werden.

Der Mieter ist berechtigt, die Miete zurückzubehalten, bis der Mangel beseitigt ist, egal von wem. Das Zurückbehaltungsrecht erlischt, wenn das Mietverhältnis beendet ist, weil der Mieter dann keinen Erfüllungsanspruch mehr hat. Zieht er etwa nach Ablauf der Kündigungsfrist erst verspätet aus der Wohnung aus, kann er die Nutzungsentschädigung nicht zurückbehalten.

Wegen seiner Höhe ist das Zurückbehaltungsrecht ein scharfes Schwert der Mieter. Es ist jedoch wenig verbreitet. Zumeist beschränken sich die Mieter auf die Geltendmachung einer Mietminderung.

Rein praktisch sollte man das Geld natürlich trotzdem auf dem Konto weiterhin bereithalten, da man nach erfolgreicher Mangelbeseitigung verpflichtet ist, den zurückbehaltenen Betrag nachzuzahlen.

Weitere Einzelheiten zum Zurückbehaltungsrecht entnehmen Sie bitte unserem Dossier „Zurückbehaltungsrecht—Begriff und Erläuterung“ (www.mietemindern.de/dossiers/87).

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Die Ersatzvornahme

Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Wenn der Vermieter den Mangel innerhalb der gesetzten Frist nicht beseitigt, kann der Mieter selbst eine Firma beauftragen, die das erledigt. Da er dann direkt als Auftraggeber auftritt, kann der Mieter die Mangelbeseitigung selbst steuern, muss aber auch die Rechnung des Handwerkers bezahlen.

Das aufgewendete Geld muss der Vermieter dem Mieter erstatten. Dazu sollte der Mieter dem Vermieter die Rechnung und einen Zahlungsnachweis schicken und Erstattung verlangen. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, kann der Mieter den Betrag mit der oder den nächsten Mieten verrechnen. Auf diese Weise ist der Mangel beseitigt und der finanzielle Aufwand wieder ausgeglichen.

Wegen der Einzelheiten zur Ersatzvornahme verweisen wir auf unser Dossier „Ersatzvornahme—Begriff und Erläuterung“ (www.mietemindern.de/dossiers/93).

Mietminderung

In der Sache ist natürlich der Erfüllungsanspruch das wichtigste Recht eines Mieters im Falle eines Mangels. Im Erleben und im Recht ist es jedoch das Recht zur Mietminderung. Über kaum ein Thema im Mietrecht kann so wunderschön und hemmungslos gestritten werden. Und die Urteile zur Minderungsquote füllen ganze Bücher.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die vom Mieter zu zahlende Miete (in den Grenzen des Mietrechts) dem Mietwert der Wohnung entspricht, da die Parteien dies beim Abschluss des Mietvertrages ausgehandelt haben. Nimmt dieser Wert ab, da die Wohnung einen Mangel aufweist, dann hat auch der Mieter nur eine entsprechend verringerte Miete zu zahlen, damit der verringerte Mietwert und die Miete sich wieder entsprechen. Die Miete mindert sich automatisch um den Anteil, um den auch der Mietwert der Wohnung durch den Mangel gemindert ist. Dies ergibt sich aus § 536 Absatz 1 BGB. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Äquivalenzprinzip.

Bei der Minderung handelt es sich nicht um einen Anspruch des Mieters, sondern um eine kraft Gesetzes auch ohne Geltendmachung automatisch eintretende gesetzliche Veränderung der Mietzahlungspflicht, solange und soweit der Mietwert der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist. Das Minderungsrecht kann daher auch nicht verjähren.

Weitere Einzelheiten zur Mietminderung entnehmen Sie bitte unserem Dossier „Mietminderung—Begriff und Erläuterung“ (www.mietemindern.de/dossiers/77).

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Schadensersatz

Die Mietminderung dient nur dazu, das gestörte Äquivalenzverhältnis zwischen der verringerten Leistung des Vermieters und der des Mieters wieder herzustellen. Aus diesem Grunde ist sie auch verschuldensunabhängig. Sie gibt dem Mieter aber keine darüber hinausgehenden Ansprüche auf Schadensersatz. Solche gibt es nur unter den erweiterten Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs, der in § 536 a BGB geregelt ist.

Der Mieter kann danach Schadensersatz verlangen, wenn die Mietsache schon bei Vertragsabschluss mangelhaft ist, wenn sie nach Vertragsabschluss aufgrund eines Verschuldens des Vermieters mangelhaft wird oder wenn sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug befindet.

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Kündigung

Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Dies ist in § 543 Absatz 2 Nummer 1 BGB geregelt. Danach liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies ist nach einhelliger Auffassung dann der Fall, wenn die Mietsache mangelhaft im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, www.mietemindern.de/urteile/1554; Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.06.2007, VIII ZR 281/06, www.mietemindern.de/urteile/1557).

Die Kündigung ist aber nur zulässig, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht unerheblich ist oder - bei deren Unerheblichkeit - wenn sie durch ein besonderes Interesse des Mieters gerechtfertigt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, www.mietemindern.de/urteile/1554).

Die fristlose Kündigung ist nach § 543 Absatz 3 erst dann zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt hat und innerhalb dieser Frist der Mangel nicht beseitigt wurde. Die Mängelanzeige nach § 537c BGB ist dafür nicht ausreichend. Vielmehr muss ausdrücklich Mängelbeseitigung innerhalb einer bestimmten Frist verlangt werden. Man kann aber die Fristsetzung gleich in die Mängelanzeige mit aufnehmen. Die Androhung der Kündigung ist hingegen nicht erforderlich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.06.2007, VIII ZR 281/06, www.mietemindern.de/urteile/1556).

Die Länge der Frist kann nicht generell bestimmt werden, sondern nur im jeweiligen Einzelfall. Bei einem Heizungsausfall im tiefsten Winter ist sie ganz kurz (Höchstens 2 Tage), bei einer quietschenden Haustür können es schon einmal 10 bis 14 Tage sein. Ist die Frist vom Mieter zu kurz bemessen, ist sie nicht unwirksam, sondern es gilt automatisch eine angemessene Frist.

Verringerung der Kaution

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Absatz 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Absatz 1 BGB grundsätzlich außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Absatz 1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt (BGH vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04, www.mietemindern.de/urteile/32). Dies kann z.B. bei einer negativen Abweichung der Wohnfläche der Fall sein. In diesem Fall besteht dann ein Anspruch auf Rückerstattung eines Teils der geleisteten Kaution.

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