Kategorie: Allgemeines

A) Mietminderung - zum Thema dieser Webseite

fl_prozentGemäß den §§ 535, 536 BGB haftet der Vermieter dem Mieter für die dauernde Mangelfreiheit der vermieteten Wohnung. Auf gut Deutsch: Die Wohnung muss in Ordnung sein.

Zumeist wird dies kein Problem sein. Wenn der Mieter dem Vermieter einen Mangel meldet, wird der Vermieter ihn beseitigen. Dazu ist er verpflichtet und berechtigt. In vielen Fällen kommen die Vermieter dieser Pflicht auch nach. Es handelt sich dann um eine Maßnahme der Instandhaltung im Sinne des § 554 Absatz 1 BGB.

Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, hat der Mieter verschiedene in den §§ 535, 536 und 536 a BGB geregelte Rechte. Diese Gewährleistungsrechte stehen dem Mieter unabhängig davon zu, ob es sich um eine freifinanzierte oder um eine preisgebundene Wohnung handelt

Natürlich kann er zunächst einmal vom Vermieter verlangen, dass dieser die Wohnung in Ordnung bringt, den Mangel also beseitigt. Dies nimmt jedoch in der Regel einige Zeit in Anspruch, selbst wenn der Vermieter guten Willens ist. In dieser Zeit ist die Wohnung in ihrer Tauglichkeit für den Mieter gemindert. Um diese Störung des vertraglichen Gleichgewichts auszugleichen, hat der Mieter das Recht, die von ihm zu zahlende Miete (§ 535 Absatz 2 BGB) zu mindern, entweder ganz oder teilweise. Bei der Anwendung dieser Vorschriften entstehen immer wieder die verschiedensten Konfliktfälle. Wann ist eine Wohnung mangelhaft? Beeinträchtigt ein Mangel auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch? Wie hoch ist im konkreten Fall die Minderung? Auf welcher Grundlage wird die Minderung berechnet? Wann ist eine Minderung der Tauglichkeit unerheblich?

Auf all diese Fragen wollen wir auf unserer Webseite in systematischer Art eingehen. Vor allem werden wir uns mit den meisten bekannten Entscheidungen aller Gerichtsgattungen zu diesen Fragen befassen.

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Mietminderung - Zahlen zum Thema

Es handelt sich dabei um ein auch praktisch außerordentlich wichtiges Thema.

Es gibt in Deutschland gut 20 Millionen Mietwohnungen. Für jede dieser Wohnungen hat der Vermieter die Pflicht, sie mangelfrei zu übergeben und zu erhalten.

Dies geschieht oft genug nicht. So hat der Deutsche Mieterbund im Jahr 2009 knapp 1,2 Millionen Rechtsberatungen durchgeführt, von denen etwa 20 % oder ca. 240.000 Fälle den Bereich der Wohnungsmängel betrafen. Sie sind damit nach den Betriebskosten das zweithäufigstes Beratungsthema.

Nach Angaben des Mieterbundes erledigen sich 97 % aller Beratungsfälle außergerichtlich. In 3 % aller Fälle muss das Gericht den Streit klären. Geht man davon aus, dass diese Zahlen repräsentativ sind, kann man das Mengengerüst für Mietminderungsfälle insgesamt näher bestimmen.

Im Jahre 2009 wurden vor den Amtsgerichten 235.000 Wohnraummietsachen verhandelt. Geht man davon aus, dass dies wie beim Mieterbund 3 % der Gesamtfälle entspricht, kommt man auf gut 7.833.333 Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Wenn wie beim DMB davon 20 % Wohnungsmängel betreffen, sind das gut 1.566.666 Fälle im Jahr. In allen diesen Fällen muss die Frage geklärt werden, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung eintritt.

Der Deutsche Mieterbund konstatiert zunehmende Fallzahlen. Auch das Bewusstsein der Menschen verändert sich in diesem Bereich durch zahlreiche Publikationen in den Massenmedien. Die anstehende energetische Sanierung hunderttausender Wohnungen wird die Zahl der Mängel und der Mietminderungen ebenfalls steigen lassen. Insbesondere beim Thema Lärm steigt die Empfindlichkeit der Menschen, gerade in den Ballungsräumen.

Was fehlt ist ein Handwerkszeug, dass es ermöglicht, verlässlich, schnell und einfach eine zutreffende Antwort auf die Frage zu finden, welche Mietminderung angemessen ist. Der Gesetzgeber hat diese Frage nur mit den Worten „angemessen herabgesetzt“ geregelt. Es ist also viel Raum für Wertungen. Hier wollen wir helfen und Mietern und Vermietern anhand von Präjudizien eine realistische Einschätzung der möglichen Mietminderung ermöglichen.

Nutzen Sie Ihren gesunden Menschenverstand

Wie meistens kommt man auch in den sich um die Gewährleistung rankenden Fragestellungen in der Regel mit dem gesunden Menschenverstand zurecht. In der überwiegenden Anzahl der Fälle liegt die Mangelhaftigkeit auf der Hand und man wird nur über die Höhe der Mietminderung diskutieren. Wenn sie denn überhaupt streitig wird. Denn es zeigt sich in der Praxis durchaus, dass ein Vermieter, der den Hinweis seines Mieters auf einen Mangel ernst nimmt und sich zügig um die Beseitigung kümmert und den Mieter über seine Maßnahmen zeitnah informiert, in der Regel von Minderungen verschont bleibt. Die meisten Mieter wollen nämlich nur mangelfrei wohnen.

Suchen Sie nicht nach der Schuld

Auf eines wollen wir an dieser Stelle schon vorweg hinweisen: Die Mietminderung tritt auch dann ein, wenn der Vermieter für den Mangel gar nichts kann, ihn vielleicht nicht einmal beseitigen kann, weil er ihn seinerseits hinnehmen muss, wie z.B. wenn die Ursache Baulärm aus der Nachbarschaft ist. Es kommt allein auf die Störung der Äquivalenz der Leistungen (Miete einerseits, mangelfreies Wohnen andererseits) im Mietverhältnis an, die durch die Mietminderung ausgeglichen werden soll. Unter Umständen hat der Vermieter in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch gegen den störenden Nachbarn. Dies ist jedoch für die Berechtigung der Mietminderung nicht relevant.

Auch dann, wenn der Vermieter den Mangel sofort ordnungsgemäß beseitigt, tritt die Mietminderung vom Auftreten des Mangels bis zu seiner Beseitigung ein. Ob der Mieter sie dann auch einfordert, ist eine andere Frage.

Von Rechts wegen

Die Mietminderung ist kein Recht, dass der Mieter geltend machen muss. Sie tritt von Rechts wegen ein. Der Mieter muss sie nicht beantragen, der Vermieter muss sie nicht gewähren.

Sinnlos ist auch eine Mietminderung „...ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.“ Steht sie dem Mieter zu, ist es eine überflüssige Leerformel. Steht sie ihm nicht zu, sollte er sie nicht bekommen. Will man dem Mieter entgegenkommen, etwa um eine Verärgerung eines langjährigen guten und zuverlässigen Mieters zu vermeiden, sollte man ihm lieber eine andere Aufmerksamkeit zukommen lassen oder allerhöchstens auf einen Teil der Miete einmalig verzichten.

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