Kategorie: Mängel

Doppelvermietung

fl_doppelEine Wohnung kann nur von einer Mietpartei genutzt werden. Sie kann aber an mehrere Mietparteien vermietet werden. Der Vermieter kann allerdings nur einen dieser Mietverträge erfüllen, die anderen nicht.

Diese sogenannte „Doppelvermietung“ ist eigentlich kein Problem der Mängelgewährleistung. Zum einen kommt sie nur äußerst selten vor und wird dann in aller Regel auch seitens der Vermieter wirtschaftlich gelöst, indem einem der Mieter eine Alternative zur Verfügung gestellt wird. Zum anderen gilt das eigentliche mietrechtliche Gewährleistungsrecht erst ab der Übergabe der Mietsache, zu der es hinsichtlich des betroffenen Mieters aber gar nicht kommt. Der Vollständigkeit halber soll dieses Problem hier trotzdem kurz angerissen werden.

Hat der Vermieter die Wohnung mehrfach vermietet, sind alle Mietverträge wirksam, auch wenn der Vermieter nur einen von ihnen erfüllen kann. Jeder Mieter kann vom Vermieter die Übergabe verlangen. Es kommt nicht darauf an, wer den früheren Vertrag hat oder wer die Wohnung dringender braucht oder wer die bessere Bonität hat.

Hat der Vermieter die Wohnung an einen der Mieter übergeben, ändert sich das. Der Mieter, der in die Wohnung eingezogen ist, kann nicht mehr aus der Wohnung gedrängt werden, da er einen wirksamen Anspruch auf Überlassung der Wohnung hat. Es liegt deshalb auch kein Mangel vor, da die anderen Mieter ihm gegenüber keinerlei Rechte geltend machen können.

Die anderen Mieter haben zunächst weiterhin einen Erfüllungsanspruch gegenüber dem Vermieter. Erst wenn feststeht, dass der eingezogene Mieter das Feld auch gegen Zahlung einer Abstandssumme oder aus anderen Gründen nicht räumen wird, wandelt sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch um. In der Regel wird das sofort nach Einzug des Mieters sein, da kaum jemand einzieht, um kurz darauf wieder auszuziehen. Der übergangene Mieter kann dann den Mietvertrag kündigen und Schadensersatz vom Vermieter verlangen, beispielsweise die Mietdifferenz, wenn er eine gleichwertige Wohnung nur zu schlechteren Konditionen bekommt.

Die „Mietminderung“ des übergangenen Mieters beträgt immer 100 %, da ihm die Nutzung der Wohnung komplett vorenthalten wird (Urteil des Oberlandesgerichtes Zweibrücken vom 19.05.2004, 4 U 100/03, www.mietemindern.de/urteile/191).

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