Kategorie: Mängel

Aufzug - Mietminderung bei Lärm, Schmutz, Ausfällen

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Was ist ein Aufzug

Ein Aufzug ist eine Anlage, mit der Personen oder Lasten in einer beweglichen Kabine in vertikaler Richtung zwischen zwei oder mehreren Ebenen transportiert werden können. In der Wohnungswirtschaft geht es überwiegend um den Transport der Mieter oder ihrer Besucher.

Zumeist kommen konventionelle Seilaufzüge zur Anwendung. Beim Seilaufzug hängt die Kabine an mehreren Tragseilen, die über eine Treibscheibe laufen und von einem Elektromotor bewegt werden. Für die Gegenbewegung sorgt ein Gegengewicht, das an einem zweiten Seil hängt.

Laut Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau (VDMA) sind in Deutschland rund 630.000 Aufzüge installiert. Insgesamt gibt es heute in Berlin rund 46.000 Aufzüge und nur ein kleiner Teil davon befindet sich in Wohngebäuden.

Es gibt zahlreiche mittelständische Aufzugsunternehmen, doch sie machen insgesamt nur 40 Prozent des Marktes aus. Die übrigen 60 Prozent teilen sich die vier großen Firmen Schindler, Thyssen-Krupp, Otis und Kone.



Pflicht sind Aufzüge bei Neubauten nach § 39 Absatz 4 der Berliner Bauordnung erst ab 5 Obergeschossen. Diese gesetzliche Verpflichtung zum Einbau von Aufzügen wurde 1954 formuliert. Seitdem muss in jedem neu errichteten Gebäude mit mehr als fünf Obergeschossen ein Aufzug vorhanden sein. Die bestehenden Gebäude haben allerdings Bestandsschutz.

Schon die allgemeine Marktentwicklung hat in den vergangenen Jahren jedoch dazu geführt, dass an immer mehr Gebäuden Aufzüge nachgerüstet wurden. Die demographische Entwicklung wir ihr übriges in dieser Richtung tun. Die meisten alten Gebäude in Berlin sind allerdings nach wie vor nicht mit einem Aufzug ausgestattet.

Im aktuellen Berliner Mietspiegel 2009 spielt der Aufzug in der Orientierungshilfe in der Merkmalgruppe 4 „Gebäude“ eine Rolle. Hat die Wohnung ab der 5. Etage keinen Aufzug, so führt dies zu einem wohnwertmindernden Merkmal. Ist ein Aufzug auch bei weniger als 5 Obergeschossen vorhanden, so führt dies zu einem wohnwerterhöhenden Merkmal.

In der Regel wird es keine ausdrückliche Vereinbarung über die Aufzugsnutzung geben. Da er jedoch zu den besichtigten Teilen des Wohngebäudes gehört, kommt es auf diesem Wege zu einer konkludenten Vereinbarung. Zudem gibt es zumeist eine Regelung über die Kostentragung im Bereich der Betriebskosten, aus der man ebenfalls das Recht des Mieters ableiten kann, den Aufzug zu nutzen.

Der Aufzug fährt nicht

Der Vermieter ist sowohl in einem Wohnhaus als auch in einem Bürohaus verpflichtet, den Aufzug ständig in Betrieb zu halten (OLG Frankfurt, Beschluss vom 07.06.2004, 2 W 22/04, www.mietemindern.de/urteile/60). Fällt der Aufzug aus, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt, deren Umfang auch von der Geschosslage der Wohnung des Mieters abhängig ist (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 04.12.1986, 10 C 300/86, www.mietemindern.de/urteile/61, Minderung 7,5 % bei Wohnung in der 5. Etage). Der Ausfall des Aufzugs über einen Zeitraum von 16 Tagen berechtigt den Mieter einer im 10. Obergeschoss gelegenen Wohnung nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 19.04.2007 (10 C 24/07, www.mietemindern.de/urteile/477) zu einer Mietminderung von 20 % und den Mieter einer im 6. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer Mietminderung von 15 %. Wird der Aufzug in einem Gebäude durch das Bauamt stillgelegt, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 15.12.1989 (2 C 484/89, www.mietemindern.de/urteile/899) um einen Mangel der Mietsache, der bei einem in der 4. Etage wohnenden Mieter eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt.

Der Aufzug verursacht störenden Lärm

Beim Betrieb des Aufzuges dürfen für die Nutzer des Gebäudes keine übermäßig störenden Lärmbeeinträchtigungen entstehen. Entscheidend kommt es dabei auf die in der Regel lauteren Anfahrt- und Bremsgeräusche an, nicht die leiseren Fahrgeräusche. Überschreitet der durch einen Aufzug verursachte Lärm die Werte der DIN 4109 und der VDI 2566 um mehr als 10 db (A), so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 19.01.2006 (93 C 2004/05, www.mietemindern.de/urteile/898) um einen erheblichen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. (Eigentlich handelte es sich bei dem Gebäude in diesem Fall um einen Altbau. Die Wohnung war jedoch nachträglich im Dachgeschoss ausgebaut und als „Erstbezug“ beworben worden. Das Gericht hat daher konsequenterweise die zum Zeitpunkt des Ausbaus der Wohnung geltenden technischen Standards angewendet.)

Eine Minderung in gleicher Höhe setzt das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 11.11.2010 (67 S 241/08, www.mietemindern.de/urteile/1411) bei in der Wohnung deutlich vernehmbaren Bremsgeräuschen an.

Der Aufzug ist verschmutzt

Der Aufzug gehört zu den Bereichen, die regelmäßig vom Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Firmen zu reinigen sind. Kommt es diesbezüglich zu nicht unerheblichen Mängeln, rechtfertigt dies eine Mietminderung (Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 19.09.1990, 7 C 56/90, www.mietemindern.de/urteile/328).

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