Kategorie: Mängel

Flächenabweichung - 10%-Grenze, Berechnung, Gewerberaummietrecht, Mietminderung, Gebrauchsbeeinträchtigung

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Die Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache

Eines der in letzter Zeit am häufigsten diskutierten Themen ist die Frage, ob eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der mietvertraglich festgelegten Fläche einen Mangel darstellt. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes handelt es sich bei falschen Flächenangaben um ein häufig auftretendes Problem. Es gibt Untersuchungen, wonach 80 Prozent der Kauf- oder Mietverträge falsche Angaben zur Wohnfläche enthalten. Dabei geht es nur selten darum, dass der Vermieter nicht mit dem Zollstock umgehen konnte oder sich verrechnet hat. Die Probleme sind in aller Regel rechtlicher Natur. Denn wie die Fläche einer Wohnung zu berechnen ist, hängt vor allem davon ab, welches Normenwerk zur Grundlage der Berechnung gemacht wird. Architekten und Bauunternehmer greifen dafür zumeist auf die DIN 283 zurück. Aus Bauverträgen, Architektenberechnungen oder alten Mietverträgen finden so die auf Basis dieser Norm berechneten Flächen ihren Weg in die Mietverträge. Nach der Rechtsprechung des BGH findet im Bereich des Mietrechts jedoch in der Regel die WohnflächenVO Anwendung. Diese führt jedoch zu anderen Ergebnissen, da die Flächen anders berechnet werden. Die häufigste Abweichungen: Balkone, Terrassen, Freisitze oder Loggien werden oft mit der vollen Quadratmeterzahl berücksichtigt. Auch werden mitunter niedrige Räume oder der Keller mit zur Wohnfläche gezählt. Beispiel Raumhöhe: Während es nach der DIN 283 keine Rolle spielt, wie hoch der Raum ist, dürfen gemäß der Wohnflächenverordnung Bereiche, die lediglich zwischen einem und zwei Metern hoch sind, nur zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Bereiche, in denen die Höhe weniger als einen Meter beträgt, fallen komplett aus der Wohnflächenberechnung heraus. So können sich erhebliche Unterschiede bei der Berechnung ergeben, obwohl die reine Grundfläche die gleiche ist.

Diese Frage, ob eine solche Flächenabweichung einen Mangel darstellt, hat der BGH mittlerweile deutlich beantwortet: Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03, www.mietemindern.de/urteile/31; Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 97/09, www.mietemindern.de/urteile/1809). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 97/09, www.mietemindern.de/urteile/1810).

Es ist keine ausdrückliche Zusicherung der Wohnfläche erforderlich. Es ist auch unerheblich, wenn dem Mieter die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist. Jede negative Flächenabweichung mindert die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Allerdings sagt der BGH auch, dass eine Abweichung bis 10 % die Tauglichkeit nur unerheblich im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB mindert. Jede negative Abweichung über 10 % führt somit zu einer erheblichen Minderung der Tauglichkeit.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Flächenabweichung"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Eine Flächenabweichung von unter 10 % rechtfertigt eine Mietminderung nur bei konkreter Gebrauchsbeeinträchtigung. Az. 8 U 81/05 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt... Az. VIII ZR 295/03 … (Referenz) -1 BGH Karlsruhe
Eine Flächenabweichung von über 10 % ist ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung und eine Reduzierung der Kaution Az. VIII ZR 347/04 … (Referenz) -1 BGH Karlsruhe
Eine Flächenabweichung von über 10 % stellt auch im gewerblichen Bereich eine zur Mietminderung berechtigenden erheblichen Mangel der... Az. XII ZR 254/01 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Wird die Größe einer Dachterrasse um 50 % verringert, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von... Az. 46 C 86/05 … (Referenz) 15 Amtsgericht Hamburg
Entspricht die nach wohnungsrechtlichen Vorschriften berechnete tatsächliche Fläche einer Gaststätte nicht der vereinbarten Fläche, so... Az. 20 U 3713/00 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages keine besondere Methode der Flächenberechnung vereinbart, kann sie der Vermieter durch eine... Az. 17 C 179/10 … (Referenz) -1 Amtsgericht Bad Segeberg
Ist Gegenstand eines Mietvertrages neben einem Wohnhaus auch das Grundstück einschließlich weiterer Nebengebäude und Stallungen, so liegt... Az. 46 C 158/08 … (Referenz) -1 Amtsgericht Neuruppin
Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche stellt einen Mangel... Az. XII ZR 97/09 … -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Eine Flächendifferenz von über 10 % zu Lasten des Mieters stellt auch ohne Darlegung einer konkreten Minderung der Tauglichkeit zum... Az. XII ZR 97/09 … -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Eine Flächenabweichung von über 10 % stellt auch im gewerblichen Bereich eine zur Mietminderung berechtigenden erheblichen Mangel der... Az. XII ZR 97/09 … -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einer Annonce genügt nicht für eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung, wenn im Mietvertrag... Az. 33 C 3082/12 (93) … 0 Amtsgericht Frankfurt a. M.


Die 10-%-Grenze bei Flächenabweichungen ist willkürlich, es ist dem BGH jedoch darin zuzustimmen, dass sie aus Gründen der Rechtssicherheit notwendig ist. Und wenn der Gesetzgeber insoweit nicht tätig wird, dann halt das oberste Gericht in Mietsachen. Ob es allerdings 10 % sein müssen, ist umstritten. Die Mieterverbände oder die Grünen fordern, die Erheblichkeitsgrenze tiefer anzusetzen.

Das heißt nicht, dass unterhalb dieser Marge eine Flächenabweichung nie zu einem erheblichen Mangel führen kann. Dies hat z.B. das Kammergericht am 15.08.2005 (8 U 81/05, www.mietemindern.de/urteile/29) entschieden. In seiner Entscheidung stellt das Kammergericht klar, dass der BGH lediglich für die Fälle, in denen keine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung dargelegt werden kann, entschieden hat, dass die Grenze der Erheblichkeit für einen Mangel bei >10 % liegt. Die Erheblichkeit kann sich in den Fällen mit einer geringeren Flächenunterschreitung nicht aus der reinen Flächenunterschreitung ergeben, sondern erfordert zusätzlich die Darlegung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mieter. Ist diese vorhanden und nachweisbar, kann auch bei einer geringeren Flächendifferenz ein erheblicher Mangel angenommen werden.

Gleiches gilt, wenn die Miete ausdrücklich auf der Basis der Quadratmeterfläche berechnet und nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien an eine in bestimmter Weise zu ermittelnde Fläche gebunden ist. Dann stellt die Fläche eine Kalkulationsgrundlage für den Mietzins dar. Ist die Fläche unzutreffend angegeben, so wird auch die Mietberechnung unzutreffend, so daß der (irrtümlich) überzahlte Betrag nach BGB § 812 Abs 1 zurückgefordert werden kann (Kammergericht am 25.01.2001, GE 2001, 522).

Auch Flächenveränderungen, die im Nachhinein erfolgen, können zu einer Mietminderung führen. Wird beispielsweise die Größe einer Dachterrasse um 50 % verringert, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 30.08.2006 (46 C 86/05, www.mietemindern.de/urteile/924) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 15 % rechtfertigt.

Die Vereinbarung der Wohnfläche

Nur wenn die Mietvertragsparteien eine bestimmte Wohnfläche vereinbart haben, kann eine Flächendifferenz zulasten der Mieter zu einem Mangel und damit zu einer Mietminderung führen. Eine solche Vereinbarung liegt in den meisten Fällen vor, da die in der Regel verwendeten Formulare dies vorsehen.

Es gibt aber auch Fälle, in denen die schriftlichen Mietverträge keine Wohnflächenangabe enthalten. Dann muss geklärt werden, ob sich aus den Umständen eine solche Beschaffenheitsvereinbarung ergibt. Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einer Annonce genügt beispielsweise nach einer Entscheidung des Amtsgericht Frankfurt a. M. vom 19.09.2012 - Aktenzeichen (Az.) 33 C 3082/12 (93) (www.mietemindern.de/urteile/1819) nicht für eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung, wenn im Mietvertrag kein Hinweis auf die Wohnungsgröße enthalten ist.

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Die Berechnung der Minderung bei der Flächenabweichung

Liegt eine solche negative Abweichung von über 10 % vor, kann somit die Miete nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert werden. Die Miete mindert sich dann um den Prozentsatz, um den die tatsächliche Fläche kleiner ist als die vereinbarte Fläche. Die Minderung berechnet sich nach dem gesamten Umfang der Flächenabweichung, nicht nur nach dem, der über 10 % liegt. Sind im Mietvertrag beispielsweise 100 qm vereinbart, beträgt die tatsächliche Wohnfläche aber nur 80 qm, so beträgt die Mietminderung 20 %. Beträgt die Abweichung dagegen 10 % oder weniger, so kann gar keine Mietminderung geltend gemacht werden, auch keine anteilige.

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich aller Nebenkosten. Auch eine Flächenabweichung ist ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung des Vermieters mit der Folge, daß die gesamte Gegenleistung des Mieters gemindert ist, um die Gleichwertigkeit der Leistungen beider Vertragsparteien wiederherzustellen (BGH vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04, www.mietemindern.de/urteile/32).

Das Problem der Flächenberechnung

Der genauen Berechnung der Wohnfläche nach den Vereinbarungen der Vertragsparteien bzw. den einschlägigen Vorschriften kommt somit gerade in Grenzfällen eine überragende Bedeutung zu. Die meisten Gerichtsverfahren drehen sich daher nach der Klärung der Grundfrage um das Problem, wie die Fläche im konkreten Fall zu berechnen ist.

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Wohnflächenverordnung in drei Schritten: Zunächst sind die Räumlichkeiten festzulegen, die überhaupt in die Wohnfläche einberechnet werden dürfen. Dazu gehören alle typischen Wohnräume, die von der Wohnung selbst aus erreichbar sind: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Flur, Badezimmer, aber auch Abstellräume sowie die Flächen von Balkonen und Terrassen», erklärt Warnecke. Separate Räume wie Garagen und Kellerräume blieben hingegen außen vor. Im zweiten Schritt sei die Grundfläche dieser Räume zu ermitteln. In einem dritten Schritt sind Ausnahmen abzuziehen, wie beispielsweise Flächen unterhalb von Dachschrägen, die nur anteilig berechnet werden dürfen. Dies ist im einzelnen eine Sache für Fachleute, wenn Schrägen, Souterrainräume oder Balkone zu berücksichtigen sind.

Außerdem geht der BGH davon aus, dass die Mietvertragsparteien abweichend von den Regelungen der WohnflächenVO einen weiten mietvertraglichen Gestaltungsspielraum haben, wie die Wohnfläche im konkreten Fall zu berechnen ist.

Vor der Frage, wie die Fläche berechnet wird, stellt sich zuweilen die Problematik, ob die Mietvertragsparteien überhaupt ausschließlich die Wohnfläche zur Grundlage der Leistung des Vermieters erklärt haben. Die Wohnflächenverordnung sagt nämlich nichts dazu aus, ob die Parteien als Gegenleistung für die Zahlung eines Mietzinses nur die Nutzung der nach der Verordnung zu berechnenden Wohnfläche vereinbart haben, oder ob als Gegenleistung für den Mietzins auch andere Objekte überlassen werden. In diesen Fällen haben die Parteien häufig vereinbart, dass die Miete nicht nur für die Wohnfläche des Hauses, sondern auch für die Grundstücksnutzung oder Nebengebäude entrichtet wird. Ist Gegenstand eines Mietvertrages neben einem Wohnhaus auch das Grundstück einschließlich weiterer Nebengebäude und Stallungen, so liegt bei einer Wohnflächenabweichung von 10 % und mehr kein eine Mietminderung rechtfertigender Mangel der Mietsache vor (Amtsgericht Neuruppin, Urteil vom 05.03.2009 - Aktenzeichen (Az.) 46 C 158/08, www.mietemindern.de/urteile/1797).

Flächenabweichungen im Gewerberaummietrecht

Die vorgenannten Grundsätze gelten auch im Bereich des Gewerberaummietrechts (BGH, Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01, www.mietemindern.de/urteile/53; Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 97/09, www.mietemindern.de/urteile/1811). Allerdings kann dort in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien der Flächenberechnung die wohnungsrechtlichen Vorschriften zugrundegelegt haben. Wenn der Mieter die Flächenberechnung bei Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist (Kammergericht Berlin, Urteil vom 22.10.2001, 20 U 3713/00, www.mietemindern.de/urteile/1212). Dies kann die DIN 277 sein (Kammergericht, Urteil vom 30.09.2005, 12 U 213/04, www.mietemindern.de/urteile/1212), aber auch die DIN 283 (Amtsgericht Bad Segeberg, Urteil vom 22.12.2011 - Aktenzeichen (Az.) 17 C 179/10, www.mietemindern.de/urteile/1776). Es ist also besonders im Bereich des Gewerberaummietrechts für den Mieter wichtig, genaue Regelungen über die Flächenberechnung zu treffen.

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