Kategorie: Mängel

Fogging - Definition, Ursachen, Mietminderung

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Was ist Fogging?

Fogging, auch Schwarzstaub oder magic-dust genannt, ist eine Schwarzverfärbung von Innenräumen. Das Wort Fogging kommt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie Vernebelung. Sie tritt in Wohnungen zumeist in der Winterzeit auf. An der Zimmerdecke oder an einer Wand setzt sich ein schwarzer Belag fest. Eine stark betroffene Wohnung sieht aus wie nach einem Schwelbrand. Auch die Rußabscheidung bei einem Brand geschieht zum großen Teil durch das Temperaturgefälle zwischen Raumluft und Wand, also durch Thermophorese.



Zumeist sind Neubauten oder kürzlich renovierte Wohnungen betroffen. In einer Untersuchung hat das Umweltbundesamt folgende Umstände bei den betroffenen Wohnungen ermittelt:

Die Wohnungen waren in aller Regel mit modernen Heizungsanlagen ausgestattet. Kohleöfen, Kamine und Kerosinheizgeräte spielten keine Rolle. Die meisten Räume enthielten Teppichböden und Raufasertapeten. Der überwiegende Teil der betroffenen Wohnungen wurde vor dem Auftreten des Phänomens renoviert (68 Prozent) oder neu gebaut (24 Prozent). Bei 67 Prozent der Haushalte wurden Maler- und Lackierarbeiten durchgeführt. Dabei kamen meistens umweltfreundliche wasserlösliche Farben und Lacke zum Einsatz. In knapp der Hälfte der untersuchten Fälle wurde der Fußboden erneuert, meistens durch Verlegung eines neuen Teppichbodens. In einem Drittel der Wohnungen erfolgten größere bauliche Eingriffe. Dabei wurden insbesondere moderne Heizungsanlagen installiert, neue Fenster eingebaut oder Dämmungen innen oder außen am Haus angebracht. In mehr als der Hälfte der befragten Haushalte wurden zeitweise Kerzen abgebrannt. Die Zahl der Kerzen schwankte zwischen wenigen Kerzen - in der Adventszeit - und täglicher Kerzennutzung im Winter. Der Anteil der Raucher- und Nichtraucherhaushalte bei den erfassten Wohnungen hielt sich in etwa die Waage. In 28 Fällen waren Öllämpchen verwendet worden, in drei Fällen war ein offener Kamin benutzt worden. In einem Fall stand ein Kohleofen in der Wohnung. Raumlufttemperaturen und Raumluftfeuchtigkeit wiesen gegenüber nicht betroffenen Wohnungen keine Auffälligkeiten auf. Dasselbe gilt für die Angaben zum Lüftungsverhalten: Gelüftet wurde im Allgemeinen täglich, zum Teil mehrmals täglich, hauptsächlich durch Stoßlüftung - ansonsten zumindest durch häufige Kippstellung der Fenster.

Die Ursachen von Fogging

Das UBA vermutet eine Verbindung aus flüchtigen organischen Stoffen in Baustoffen und besserer Wärmedämmung als Ursache. Viele Hersteller von Bau- und Renovierungsprodukten sowie Einrichtungsgegenständen sind aber schon seit einigen Jahren bestrebt, anstelle flüchtiger organischer Verbindungen (VOC) vermehrt schwerflüchtige organische Verbindungen (SVOC) als Lösemittel oder Additive einzusetzen. Diese Stoffe sind meist nicht zu riechen, in der Regel weniger gesundheitsbedenklich und müssen außerdem nicht als Lösemittel deklariert werden. Ein weiterer Umstand liegt nach Meinung des Amtes darin, dass aus Gründen des Umweltschutzes und der Energieeinsparung seit der Wärmeschutzverordnung von 1995 (seit 1.2.2002 abgelöst durch die Energieeinsparverordnung) verstärkt darauf geachtet wird, dass die Gebäudehülle besser gedämmt und luftdicht gemacht wird, um Wärmeverluste soweit wie möglich zu vermeiden. Einiges deutet einiges darauf hin, dass der eingeschränkte Luftaustausch in luftdichten Gebäuden im Zusammenwirken mit vermehrt in die Innenraumluft abgegebenen schwerflüchtigen organischen Verbindungen zum Phänomen der „Schwarzen Wohnungen“ beitragen kann.

Nähere Informationen sind einem Ratgeber des Umweltbundesamtes zu entnehmen.

Fogging im Mietrecht

Da die Ursachen komplexer Natur sind, ist die mietrechtliche Frage, wer für Schäden aufzukommen hat, noch schwieriger zu beantworten als bei Schimmelbefall und von der Einzelfalluntersuchung abhängig.

Das es sich bei Fogging um einen Mangel handelt, ist jedoch seitens des BGH anerkannt. Für dessen Beseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich (Urteil vom 28.05.2008 (VIII ZR 271/07, www.mietemindern.de/urteile/7).

Eine Ausnahmen gilt nur dann, wenn der Mieter durch nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache die Ursache gesetzt hat. In seinem Urteil vom 28.05.2008 (VIII ZR 271/07, www.mietemindern.de/urteile/7) hat der Bundesgerichtshof die laut einem Sachverständigengutachten möglichen Ursachen (die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter) als vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB) klassifiziert und den Vermieter zur sicher sehr aufwändigen Mängelbeseitigung verurteilt. Damit dürfte eine Reihe von Entscheidungen, beispielsweise die des Amtsgerichts Pinneberg vom 19.10.2001 (8 C 346/99, www.mietemindern.de/urteile/1203), überholt sein.

Ist der Fogging-Effekt erwiesenermaßen nicht auf den baulichen Zustand der Wohnung zurückzuführen, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 23.06.2011 (67 S 401/03, www.mietemindern.de/urteile/807) nicht um einen Mangel der Mietsache. Das ist nicht zutreffend. Fogging ist immer ein Mangel der Mietsache. Nach der vorgenannten Entscheidung des BGH kommt es nur darauf an, ob der Mieter ihn durch ein nicht vertragsgemäßes Verhalten verursacht hat. Wenn das nicht der Fall ist, ist der Vermieter dafür verantwortlich, auch wenn keine bauliche Ursache feststellbar ist. Das ergibt sich aus der gesetzlichen Risikozuweisung, nach der der Vermieter für Mängel der Mietsache in Bezug auf die Minderung der Miete verschuldensunabhängig einzustehen hat.

Die Höhe der Mietminderung bei Fogging

Die Mietminderung ist nach den jeweiligen Verhältnissen des Einzelfalles zu bemessen, insbesondere nach der Art und der Zahl der betroffenen Räume sowie dem Umfang des Foggings in den einzelnen Räumen. In der Rechtsprechung gab es Minderungsquoten von 14,3 % (Landgericht Ellwangen, Urteil vom 09.03.2001, 1 S 244/00, www.mietemindern.de/urteile/51), 20 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.06.2003, 63 S 282/02, www.mietemindern.de/urteile/1001) bis hin zu 40 % (Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 29.05.2000, 712D C 27/99, www.mietemindern.de/urteile/52).

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