Kategorie: Mängel

Geruchsbeeinträchtigungen - Äußere Ursachen, Mietminderung, Umweltbedingungen, Nachbarn, Tierhaltung, bauliche Mängel, Darlegung

Schlechter Geruch als Mangel der Mietsache

Wie es in einer Wohnung riecht, hängt in erster Linie vom Verhalten ihrer Nutzer ab. Es gibt aber auch äußere Umstände, die dazu führen können, dass schlechter Geruch in einer Wohnung ein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Geruchsbeeinträchtigungen"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Heizölgeruch in der Wohnung und im Büro ist ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung von 15 %. Az. 73 C 2442/01 … (Referenz) 15 Amtsgericht Augsburg
Geruchsbelästigungen aufgrund eines nicht ordnungsgemäß gehaltenen Hundes einer Mitmieterin sind ein Mangel der Mietsache und... Az. 8 C 749/94 … (Referenz) 20 Amtsgericht Münster
Essensgerüche sind nur dann ein Mangel der Mietsache, wenn sie über das Maß eines im Rahmen des Alltagslebens erwartbaren regelmäßigen... Az. 643 C 230/92 … (Referenz) 0 Amtsgericht Hamburg - Harburg
Geruchsbelästigungen durch Essensgerüche und Zigarettenrauch rechtfertigen eine Mietminderung von 20 %. Az. 5 S 421/97 … (Referenz) 20 Landgericht Stuttgart
Uringeruch aus der Nachbarwohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigt. Az. 231 C 647/03 … (Referenz) 5 Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Unangenehmer Geruch im Bad ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 2 % rechtfertigt. Az. 64 S 334/03 … (Referenz) 2 Landgericht Berlin
Wird die Nutzung der Wohnung durch die Gerüche eines Frettchens beeinträchtigt, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache,... Az. 201 C 457/87 … (Referenz) 33 Amtsgericht Köln
Der Geruch von sich zersetzenden menschlichen Exkrementen bzw. sich zersetzendem organischen Müll ist ein Mangel der Mietsache, der eine... Az. 65 S 296/10 … (Referenz) 10 Landgericht Berlin
Werden durch einen Rohrschacht Essensgerüche in eine Wohnung übertragen, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine... Az. 4 C 550/88 … (Referenz) 7 Amtsgericht Berlin-Tiergarten
Immission von Gasen, Rußpartikeln und verkohlten Papierresten sind Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung in Höhe von 10 %... Az. 15 C 22/90 … (Referenz) 10 Amtsgericht Berlin-Schöneberg
Der Mieter genügt bei schlechtem Geruch seiner Darlegungslast, wenn er vorträgt, dass der schlechte Geruch vorhanden ist. Az. VIII ZR 125/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Auch bei der Benutzung des Treppenhauses und des Kellers müssen Fäkalgerüche von Mietern nicht hingenommen werden. Az. VIII ZR 125/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Zigarettenrauch, der aus einer anderen Wohnung in die Räume des Mieters eindringt, ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung... Az. 211 C 3/07 … (Referenz) 10 Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Die Belästigung durch den Rauch von Mitmietern stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Az. 63 S 470/08 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Dringt Zigarettenrauch von benachbarten Mietern in erheblichem Maß in die Wohnung, so handelt es sich dabei um einen Mangel der... Az. 311 S 92/10 … (Referenz) 5 Landgericht Hamburg


Man wird in keinem Mietvertrag eine ausdrückliche oder konkludente Regelung über den Geruch in einer Wohnung finden. Es ist jedoch auch ohne eine solche ausdrückliche oder konkludente Regelung ein selbstverständlicher Teil jeder mietvertraglichen Vereinbarung, dass die Wohnung so beschaffen sein muss, dass keine unangenehmen Gerüche auftreten. Andernfalls ist ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nämlich gemindert oder gar aufgehoben. Das beschränkt sich nicht auf die Wohnräume als solche. Auch bei der Benutzung des Treppenhauses und des Kellers müssen unangenehme Gerüche von Mietern nicht hingenommen werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, www.mietemindern.de/urteile/1630).

Dabei muss man unterscheiden zwischen solchen Ursachen, die immer dazu führen, dass ein unangenehmer Geruch ein Mangel der Mietsache ist (Z.B. Brandgeruch nach einem Feuer in einer Nachbarwohnung) und solchen, bei denen erst der Umfang der Geruchsbelästigung zu einem Mangel führt (Z.B. Gerüche aus einem Restaurant im Erdgeschoss).

Die Behörden versuchen mit den Instrumenten des Bauplanungsrechts (Keine Kläranlage in ein Wohngebiet) und des Bauordnungsrechts (Abluftführung für Gaststätten über Dach) Konflikte zwischen verschiedenen Nutzern, die auch auf unangenehmen Gerüchen beruhen könnten, schon im Vorfeld der Errichtung oder Veränderung einer baulichen Anlage zu vermeiden. Sie treten daher in erster Linie dann auf, wenn es bauliche Mängel gibt.

Umweltbedingte Geruchsbelästigungen

Geruchsbelästigungen durch Fabrikationsanlagen, den Straßenverkehr oder sonstige Umstände in der Nachbarschaft stellen in der Regel keinen Mangel der Mietsache dar. Solche Immissionen wirken zwar unmittelbar auf die Mietsache ein, die hierdurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen schränken auch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung ein. Den Mietern sind sie jedoch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nach Art und Ausmaß in der Regel bekannt. Es ist dann von einer konkludent getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung dergestalt, dass der Mietgebrauch nur unter den vorhandenen Einschränkungen gewährt werden kann, auszugehen. Dies gilt zumindest bei den herkömmlichen Umwelteinwirkungen, sei es durch Smog, sei es durch Verkehrslärm, die sowohl Mietern als auch Vermietern zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt sind.

Es kann aber auch im Einzelfall Ausnahmen geben. So rechtfertigen Immission von Gasen, Rußpartikeln und verkohlten Papierresten nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 16.02.1990 (15 C 22/90, www.mietemindern.de/urteile/1325) eine Mietminderung in Höhe von 10 %.

Geruchsbelästigungen durch die Nachbarn

Nicht jede Geruchsbelästigung ist jedoch ein Mangel. Wo Menschen zusammenleben kommt es auch zu Geruchsentwicklungen, die, solange sie sich im üblichen Rahmen bewegen, als sozialadäquat hinzunehmen sind und keine Gewährleistungsrechte begründen. Dies gilt beispielsweise für die Verbreitung von Essensgeruch in einem Mehrfamilienhaus (Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 21.09.1992, 643 C 230/92, www.mietemindern.de/urteile/341) oder für den Geruch von Farbe, wenn ein Mieter seine Wohnung renoviert. Hier ist es im Konfliktfall jeweils Aufgabe des Richters, im Rahmen einer Einzelfallentscheidung zu bestimmen, ob eine bestimmte Geruchsbelästigung nach Art und Umfang von den Mitmietern hinzunehmen ist oder schon einen Mangel der Mietsache darstellt. So hat das Landgericht Stuttgart in einem Urteil vom 27.05.1998 (5 S 421/97, www.mietemindern.de/urteile/426) entschieden, dass Geruchsbelästigungen durch Essensgerüche und Zigarettenrauch aus der darunterliegenden Wohnung ein Mangel der Mietsache sind und eine Mietminderung von 20 % rechtfertigen.

Uringeruch aus der Nachbarwohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigt (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 17.03.2004, 231 C 647/03, www.mietemindern.de/urteile/488).

Der Geruch von sich zersetzenden menschlichen Exkrementen bzw. sich zersetzendem organischen Müll mit der Folge, dass ein Betreten des Treppenhauses nur noch mit Geruchsschutz als erträglich empfunden wird und ein Hineinsickern des Gestanks in die eigene Wohnung nicht zu verhindern ist, ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt (Landgericht Berlin, Beschluss vom 28.01.2011, 65 S 296/10, www.mietemindern.de/urteile/1173).

Tabakrauch

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Umstand, dass Rauchen erwiesenermaßen ungesund ist, ändert daran nichts. Es gehört zur freien Entfaltung der Persönlichkeit, sich auch ungesund verhalten zu dürfen. Der Vermieter hat daher in der Regel keine Möglichkeit, von den Mietern zu verlangen, dass sie in der Wohnung nicht rauchen.

Dies entspricht auch der Auffassung der überwiegenden Mehrheit der Deutschen. Raucher sollen auch in Zukunft in ihrer Mietwohnung qualmen dürfen, sagen 77 Prozent. Nur 17 Prozent sind dagegen, wie eine repräsentative YouGov-Umfrage im Auftrag der Nachrichtenagentur dpa im Juli 2013 ergab.

Zu einem mietrechtlichen Problem wird Rauchen erst dann, wenn es über die Person des Mieters hinaus andere Mieter in Mitleidenschaft zieht. Dies geschieht immer dann, wenn der Rauch in andere Wohnungen oder in den Flur und/oder das Treppenhaus zieht. Da das sogenannte Passivrauchen gesundheitsschädlich ist, werden andere Mieter dadurch belästigt und ihre Gesundheit gefährdet.

So kann das Rauchen des einen Mieters zu einem Mangel bei einem anderen Mieter führen. Das Landgericht Hamburg hat es in einem Urteil vom 15.06.2012 - Aktenzeichen (Az.) 311 S 92/10 (www.mietemindern.de/urteile/1867 wie folgt formuliert:

"Hier geht es aber nicht um die Frage des Verhältnisses vom Vermieter gegen den rauchenden Mieter, sondern um das Verhältnis eines anderen Mieters gegen den Vermieter. Diese Verhältnisse sind unabhängig voneinander zu betrachten. Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls sogar verpflichtet ist, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führt allenfalls dazu, dass aufgrund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein kann. Dies hindert aber nicht den beeinträchtigten dritten Mieter daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen soll. Die Situation unterscheidet sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen ist, die keine Partei zu verantworten hat."

Es gibt eine Reihe von Entscheidungen, nach denen Belästigungen durch den Rauch von Mitmietern keinen Mangel der Mietsache darstellen, solange sie sich im Rahmen des Sozialadäquaten bewegen (Landgericht Berlin, Urteil vom 03.03.2009 - Aktenzeichen (Az.) 63 S 470/08, www.mietemindern.de/urteile/1770). Dies ist aber nicht richtig, da es beim Passivrauchen nicht um eine Belästigung geht, sondern um eine Gesundheitsbeeinträchtigung oder zumindest eine konkrete Gesundheitsgefährdung. Und für diese gilt der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass eine Wohnung frei von gesundheitsgefährdenden Stoffen zu sein hat, auch von solchen, die andere Mieter im Rahmen ihres vertragsgemäßen Gebrauchs verursachen. Näher ausgeführt haben wir dies in innerem Dossier zum Thema "Gifte" (www.mietemindern.de/dossiers/35). Zutreffend ist daher ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg, in dem entschieden wurde, dass Zigarettenrauch, der aus einer anderen Wohnung in die Räume des Mieters eindringt, ein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 17.03.2003 - Aktenzeichen (Az.) 211 C 3/07, www.mietemindern.de/urteile/1712). Andere Gerichte sehen das ebenso. Dringt beispielsweise Zigarettenrauch von benachbarten Mietern in erheblichem Maß in die Wohnung, so handelt es sich dabei nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 15.06.2012 - Aktenzeichen (Az.) 311 S 92/10 (www.mietemindern.de/urteile/1867) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 5 % rechtfertigt.

Für eine sachgemäße Eingrenzung des Mangelbegriffs ist es nicht erforderlich, auf den undeutlichen Begriff der Sozialadäquanz zurückzugreifen. Entscheidend ist vielmehr, dass der Zigarettenrauch nur dann einen Mangel darstellt, wenn er in einem Umfang auftritt, dass eine konkrete Gesundheitsgefährdung vorliegt. Dies muss ggfls. anhand der Angaben des betroffenen Mieters durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

Tierhaltung als Ursache von Geruchsbelästigungen

Auch das Halten von Tieren kann zu unangenehmen Gerüchen und damit zu einem Mangel der Mietsache führen, z.B. durch unsachgemäße Tierhaltung (Urteil des Amtsgerichts Münster vom 22.06.1995, 8 C 749/94, www.mietemindern.de/urteile/302, Minderung 20 %). Wird die Nutzung der Wohnung durch die Gerüche eines Frettchens beeinträchtigt, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 27.09.1988 (201 C 457/87, www.mietemindern.de/urteile/941) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 33 % rechtfertigt.

Geruchsbelästigungen durch bauliche Mängel

Ein Beispielsfall für einen Mangel durch Geruchsbelästigung aufgrund einer baulichen Ursache ist das Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 12.10.2001 (73 C 2442/01, www.mietemindern.de/urteile/49), in dem es um die Belästigung der Mieter durch einen dauerhaften und intensiven Heizölgeruch ging. Das Gericht hat ihnen eine Mietminderung von 15 % zugesprochen.

Unangenehmer Geruch im Bad ist ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.01.2004 (64 S 334/03, www.mietemindern.de/urteile/717) eine Mietminderung von 2 % rechtfertigt.

Werden durch einen Rohrschacht Essensgerüche in eine Wohnung übertragen, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tiergarten vom 04.04.1990 (4 C 550/88, www.mietemindern.de/urteile/1268) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 7 % rechtfertigt.

Geruchsbelästigungen im Prozess

Kommt es zum Streit, sollte der Mieter die behauptete Geruchsbelästigung nach Art, Dauer und Intensität detailliert darlegen können. Da es insoweit keine Messeinrichtung gibt, kann er sich zum Beweis auf die Aussage von Zeugen berufen, insbesondere von Mitbewohnern und Nachbarn. Der Mieter genügt bei schlechtem Geruch aber seiner Darlegungslast, wenn er vorträgt, dass der schlechte Geruch im Haus oder in der Wohnung vorhanden ist. Er muss die Dauer der Gerüche im Einzelnen nicht schildern (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, www.mietemindern.de/urteile/1629).

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