Kategorie: Mängel

Heizung - erforderliche Temperaturen, Zeiten, Heizperiode, Mietminderung, Darlegung, Unwirtschaftlichkeit, Leerstand

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Zu geringe Temperaturen als Mangel der Mietsache

Zu den mietvertraglichen Pflichten des Vermieters gehört die Sorge für eine ausreichende Temperierung der Mieträume (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 8 U 209/07, www.mietemindern.de/urteile/219). Wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizen kann, liegt ein Mangel vor, der alle Gewährleistungsrechte eröffnet. Dies gilt unabhängig davon, welches die Ursache der zu geringen Temperierung ist. Der Grund kann die Heizung sein, aber auch sonstige bauliche Gründe wie zum Beispiel undichte Fenster oder Probleme mit der Wärmedämmung können vorliegen.

Bei Einzelheizungen (Gasetage, Nachtspeicheröfen, Holz- bzw. Kohleöfen) kann der Mieter selbst regeln, wann die Heizung betrieben wird. Ein Mangel kann hier dann vorliegen, wenn die Geräte nicht ordnungsgemäß funktionieren oder es Probleme bei der Brennstoffversorgung (Gasleitung) gibt. Im übrigen kann der Mieter selbst bestimmen, wann welche Temperatur herrscht. Gibt es jedoch eine zentrale Heizungsanlage, ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Wohnung ausreichend beheizen lässt

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Heizung"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Der Ausfall der Gasversorgung in einer Wohnung, die mit Gas versorgt wird, mit dem die Heizung, die Warmwasserbereitung und der Herd... Az. 65 S 70/92 … (Referenz) 100 Landgericht Berlin
Ist in dem Wohnungsmietvertrag nicht geregelt, mit welcher Temperatur der Vermieter seine Pflicht zur Beheizung erfüllt, dann ist in der... Az. 64 S 266/97 … (Referenz) -1 Landgericht Berlin
Führt eine Störung der Wärmeversorgung in den Wintermonaten zu einer spürbaren Innentemperaturabsenkung, so handelt es sich dabei um... Az. 8 U 209/07 … (Referenz) 50 Kammergericht Berlin
Erreicht die Temperatur in einer Wohnung in den Wintermonaten nur 16 bis 18 Grad, so ist dies ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt... Az. 1 C 1320/96 … (Referenz) 30 Amtsgericht Görlitz
Erreicht die Temperatur in einer Wohnung in den Wintermonaten nur 14 bis 15 Grad, so ist dies ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt... Az. 3 C 1347/96 … (Referenz) 70 Amtsgericht Görlitz
Erreicht die Temperatur in einer Wohnung außerhalb der Heizperiode nur 16 bis 18 Grad, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine... Az. 5 C 375/97 … (Referenz) 15 Amtsgericht Berlin-Schöneberg
Der Ausfall der Heizung im Winter rechtfertigt eine Mietminderung in Höhe von 70 %. Az. 61 S 37/02 … (Referenz) 70 Landgericht Berlin
Der Ausfall der nichtverbundenen Heizungsanlage rechtfertigt in den Sommermonaten in der Regel keine Mietminderung. Az. 8 S 135/89 … (Referenz) 0 Landgericht Wiesbaden
Der Ausfall der Heizung im Schlafzimmer im Winter rechtfertigt eine Mietminderung in Höhe von 20 %. Az. 11 S 296/79 … (Referenz) 20 Landgericht Hannover
Ist eine Wohnung unbewohnbar, weil ein Teil der Räume gar nicht und ein weiterer Teil nur mangelhaft beheizt werden kann, rechtfertigt... Az. 1 S 426/76 … (Referenz) 100 Landgericht Wiesbaden
Erreichen die Raumtemperaturen in den Räumen einer Anwaltskanzlei 20 Grad Celsius, so liegt kein Mangel der Mietsache vor. Az. 5 U 2889/00 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht München
Eine überdimensionierte und damit unwirtschaftliche Heizungsanlage ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 %... Az. 10 U 109/82 … (Referenz) 10 Oberlandesgericht Düsseldorf
Die Lage einer Wohnung an der Außenseite eines Gebäudes stellt auch dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn damit höhere Heizkosten... Az. 4 C 490/82 … (Referenz) 0 Amtsgericht Steinfurt
Sind Küche und Bad gar nicht und Kinder- und Schlafzimmer nicht genügend beheizbar, so ist das ein Mangel der Mietsache, der eine... Az. 26 C 281/93 … (Referenz) 10 Amtsgericht Potsdam
Beträgt die Temperatur in einer Wohnung statt 20 lediglich 19 Grad, so handelt es sich dabei um einen unerheblichen Mangel der Mietsache,... Az. 16 O 100/78 … (Referenz) 0 Landgericht Hamburg
Im Falle einer Witterungsveränderung mit sich verschlechternden Außentemperaturen ist der Vermieter verpflichtet, die Heizungsanlage... Az. 206 C 351/84 … (Referenz) 0 Amtsgericht Köln
Höhere Heizkosten aufgrund von leerstehenden Nachbarwohnungen sind kein Mangel der Mietsache. Az. 2.5 C 1002/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Frankfurt/Oder
Kann man die Wärme in den Heizkörpern nicht differenziert regulieren, so handelt es dabei nur um einen unerheblichen Mangel der Mietsache. Az. 63 a 69/83 … 0 Landgericht Berlin
Wird die notwendige Raumtemperatur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht, so ist dies kein Mangel der Mietsache. Az. 6 C 218/81 … (Referenz) 0 Amtsgericht Münster
Die Lage einer Wohnung, die unter dem Flachdach liegt und nur Außenwände hat, auch dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn damit... Az. 63 S 100/86 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Der Ausfall der Heizung kann im Rechtsstreit nur dann als Mangel der Mietsache berücksichtigt werden, wenn der Mieter angibt, an welchen... Az. 64 S 285/93 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Fällt die Heizung an vier Tagen Ende Januar / Anfang Februar aus, so handelt es sich dabei nur um einen unerheblichen Mangel der... Az. 8 C 243/98 … (Referenz) 0 Amtsgericht Erkelenz
Schwergängige oder nicht zu öffnende Heizungsventile stellen für sich keinen Mangel der Mietsache dar, sondern erst wenn sie zu einer zu... Az. 63 S 98/05 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Hohe Heizkosten aufgrund einer unzureichende Wärmeisolierung einer Wohnung mit sehr großen Fenstern einfachster Bauart sind keinen Mangel... Az. 7 S 166/87 … (Referenz) 0 Landgericht Hamburg
Ist die Isolierung der Heizungsrohre im Keller nicht vorhanden oder beschädigt, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache. Az. 2/11 S 387/84 … (Referenz) 0 Landgericht Frankfurt a.M.
Der Anspruch des Mieters auf Beheizung auf mindestens 20 Grad Celsius in der Zeit von 8-22 Uhr kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen... Az. 61 S 178/89 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Sinken die Temperaturen in der Wohnung zeitweise unter 13 Grad, so handelt es sich dabei auch außerhalb der üblichen Heizperiode um einen... Az. 63 T 67/77 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Erreicht die Heizung die für Wohnräume erforderliche Mindesttemperatur von 20 Grad auf Stellung 4 von 5 möglichen Stellungen nicht, so... Az. 12 C 481/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Fürstenwalde
Kurzfristige Heizungsausfälle in der kalten Jahreszeit sind ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 50 % der auf den... Az. 61 C 424/96 … (Referenz) 50 Amtsgericht Bergisch Gladbach
Wird in einem Lagerraum eines Getränkeladens lediglich eine Temperatur von 15 Grad Celsius erreicht, so handelt es sich dabei um keinen... Az. 64 S 167/91 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Fällt in einer Wohnung in den Wintermonaten die Heizung aus, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine... Az. 6 S 396/81 … (Referenz) 50 Landgericht Bonn
Außergewöhnlich hohe Heizkosten stellen als solche keinen Mangel der Mietsache dar. Az. 12 U 6/07 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Fällt die Heizung nur sehr kurz aus oder wird die erforderliche Heizleistung nur vorübergehend geringfügig (1° C) unterschritten, liegt... Az. XII ZR 251/02 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Der Mieter genügt bei einem defekten Heizkörper seiner Darlegungslast, wenn er vorträgt, dass der Heizkörper defekt ist. Az. VIII ZR 125/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Unabhängig davon, wie alt ein Heizsystem ist, muss der Vermieter für eine sog. "Behaglichkeitstemperatur" von 20-22 Grad in den... Az. 201 C 481/10 … (Referenz) -1 Amtsgericht Köln
Wenn der Mieter nicht die Möglichkeit hat, die Beheizung der einzelnen Mieträume zu regulieren, so handelt es sich dabei um einen Mangel... Az. 201 C 481/10 … (Referenz) -1 Amtsgericht Köln
Unterschreiten die Raumtemperaturen 20 Grad Celsius und liegen sie stundenweise nur bei 18 Grad Celsius, so ist dies ein Mangel der... Az. 23 C 236/10 … (Referenz) 0 Amtsgericht Potsdam
Jedes nicht nur ganz geringfügige oder kurzzeitige Absinken der Raumtemperaturen unter 20°C begründet einen Mangel. Az. 23 C 236/10 … (Referenz) -1 Amtsgericht Potsdam
Eine Heizanlage muss so ausgerichtet sein, daß in den Mieträumen in der Zeit von 6.00 Uhr bis 20.00 Uhr eine Temperatur von mindestens 20... Az. 41a C 1371/93 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg
Nach einer Nachtabsenkung müssen die Mieträume tagsüber innerhalb einer Zeit von einer halben bis längstens einer Stunde wieder auf... Az. 41a C 1371/93 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg
Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mieträume auch nachts in vollem Umfang zu beheizen, damit sie morgens ohne weiteres die... Az. 41a C 1371/93 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg
Auch bei Gewerberäumen liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn eine Mindesttemperatur von 20°C nicht erreicht werden kann. Az. 12 U 51/09 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Bei einer Mietminderung wegen zu geringen Temperaturen muss der Mieter darlegen, welche Temperaturen in den betroffenen Räumen zu... Az. 12 U 51/09 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin


Die erforderlichen Temperaturen und die Heizperiode

Gesetzliche Regelungen darüber, welche Mindesttemperatur erreicht werden muss, gibt es nicht. Manchmal enthalten die Mietverträge entsprechende Vereinbarungen. Ansonsten kommt es darauf an, was die Rechtsprechung für angemessen hält.

Zentralheizungsanlagen werden nur während einer sogenannten „Heizperiode“ betrieben. Sie ist in den meisten Mietverträgen verankert und umfasst zumeist den Zeitraum vom 01.10. bis zum 30.04. eines Jahres (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 8 U 209/07, www.mietemindern.de/urteile/219), manchmal auch vom 15.09. bis zum 15.05. Eine Verkürzung z.B. auf den Zeitraum 01.11. bis 31.03. ist unwirksam. Die vereinbarte Heizperiode stellt aber nur einen Richtwert dar. Die Verpflichtung des Vermieters zu einer ausreichenden Temperierung der Wohnungs besteht jederzeit.

fl_heizkesselDer Vermieter muss eine Mindesttemperatur von durchschnittlich 20 Grad gewährleisten (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 8 U 209/07, www.mietemindern.de/urteile/219; OLG München, Urteil vom 21.11.200, 5 U 2889/00, www.mietemindern.de/urteile/687). Dieser Wert hat sich als allgemeiner Komfortwert herausgebildet. Er kann auch ohne besondere Vereinbarung erwartet werden. Er entspricht beispielsweise den Empfehlungen des Umweltbundesamtes, dem Arbeitsstättenrecht oder der DIN 4701. Er wurde in der Vergangenheit auch schon in einer Reihe von Gerichtsentscheidungen bestätigt (z. B. LG Berlin, Urteil vom 26.05.1989, 64 S 266/97, www.mietemindern.de/urteile/41; Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995 - Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93, www.mietemindern.de/urteile/1839; Urteil des Amtsgerichts Köln vom 13.04.2012 - Aktenzeichen (Az.) 201 C 481/10, www.mietemindern.de/urteile/1827).

Häufig wird noch differenziert nach den in der Wohnung vorhandenen Zimmern. Empfohlen werden für Wohnräume 20 Grad und für Bad und Toilette 21 Grad (LG Berlin, a.a.O.). Diese Binnendifferenzierung ist jedoch Sache des Mieters.

Der Anspruch des Mieters auf Beheizung auf mindestens 20 Grad Celsius in der Zeit von 8-22 Uhr kann nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.12.1990 (61 S 178/89, www.mietemindern.de/urteile/1055) durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht ausgeschlossen werden, denn bei einer Erwärmung auf nur 18 Grad Celsius ist nach Auffassung des Gerichts die Erreichung des Vertragszwecks (Wohnen) gefährdet.

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine über diese Richtwerte hinausgehende Beheizung seiner Räume. Er hat auch keinen Anspruch darauf, dass die geschuldete Heizleistung schon bei einer niedrigen Einstellung der Heizungsventile erreicht wird. Wird die notwendige Raumtemperatur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht, so ist dies nach einem Urteil des Amtsgerichts Münster vom 07.03.1984 (6 C 218/81, www.mietemindern.de/urteile/852) kein Mangel der Mietsache (Ebenso Amtsgericht Fürstenwalde vom 23.06.2005, 12 C 481/04, www.mietemindern.de/urteile/1216).

Gerade vor dem Hintergrund, dass auch in Wohngebäuden mit Energie sparsam umgegangen werden sollte, besteht Einigkeit darüber, dass der Vermieter diese Temperaturen nicht rund um die Uhr zur Verfügung stellen muss. Als ausreichend wird eine Zeit angesehen, in der das Gros der Menschen beruflich oder privat aktiv ist, also ein Zeitraum von ca. 6 bis 24 Uhr. Außerhalb dieser Spanne reichen auch 18 Grad. Weniger darf es nach herrschender Meinung aber auch dann nicht sein. Nach einer solchen Nachtabsenkung müssen die Mieträume tagsüber innerhalb einer Zeit von einer halben bis längstens einer Stunde wieder auf mindestens 20 Grad erwärmt werden können (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995 - Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93, www.mietemindern.de/urteile/1840). Der Mieter ist seinerseits nicht verpflichtet, die Mieträume auch nachts in vollem Umfang zu beheizen, damit sie morgens ohne weiteres die geschuldeten Temperaturen erreichen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995 - Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93, www.mietemindern.de/urteile/1841).

Diese Anforderungen gelten auch außerhalb der Heizperiode, also auch im Frühjahr oder im Herbst, sogar im Sommer, wenn es kalt wird. Sicher wird man dem Vermieter einen oder zwei Tage Karenzzeit zubilligen müssen, bevor er gerade größere Heizanlagen in Betrieb nehmen muss. Es gibt aber keine Verpflichtung des Mieters, im Sommer zu frieren oder mit Schal und Mütze in der Wohnung zu sitzen. Erreicht die Temperatur in einer Wohnung außerhalb der Heizperiode nur 16 bis 18 Grad, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 15 % rechtfertigt (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 04.02.1998, 5 C 375/97, www.mietemindern.de/urteile/295). Gerade in der sogenannten Übergangszeit kommt es häufig zu Konflikten zwischen frierenden und sparsamen Mietern. Hier gilt: Im Falle einer Witterungsveränderung mit sich verschlechternden Außentemperaturen ist der Vermieter verpflichtet, die Heizungsanlage unverzüglich in Betrieb zu nehmen, ohne abzuwarten, bis sich evtl. die Mehrheit der Mieter hierzu erklärt. Tut er dies nicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor (Urteil des Amtsgericht Köln vom 29.11.1984, 206 C 351/84, www.mietemindern.de/urteile/820; Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.01.1979, 63 T 67/77, www.mietemindern.de/urteile/1062).

Die vorstehenden Anforderungen gelten auch für Gewerberäume, die für den Aufenthalt von Menschen gedacht sind (Kammergericht Berlin, Urteil vom 17.06.2010 - Aktenzeichen (Az.) 12 U 51/09, www.mietemindern.de/urteile/1878). Erreichen die Raumtemperaturen in den Räumen einer Anwaltskanzlei 20 Grad Celsius, so liegt nach einem Urteil des Oberlandesgerichts München vom 21.11.2000 (5 U 2889/00, www.mietemindern.de/urteile/687) kein Mangel der Mietsache vor. Anders ist es bei nicht zum Aufenthalt von Menschen vermieteten Räumen. Wird beispielsweise in einem Lagerraum eines Getränkeladens lediglich eine Temperatur von 15 Grad Celsius erreicht, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 10.01.1992 (64 S 167/91, www.mietemindern.de/urteile/1347) um keinen Mangel der Mietsache. Wird in einem Verkaufsraum lediglich eine Temperatur von weniger als 18 Grad (hier: 15 Grad) Celsius erreicht, so handelt es sich nach der gleichen Entscheidung um einen Mangel der Mietsache, der eine Minderung in Höhe von 20 % der anteiligen Raummiete rechtfertigt.

Die Höhe der Mietminderung bei zu geringen Temperaturen

Bei einer nicht ausreichenden Heizleistung oder wenn die Heizung ganz ausfällt wurden von der Rechtsprechung je nach Umfang der Nutzungseinschränkung Mietminderungsbeträge in Höhe von 7,5 - 100 % zuerkannt. Entscheidend ist, wieviele Zimmer betroffen sind, welche Zimmer betroffen sind, in welchem Umfang die einzelnen Räume betroffen sind. Als Richtwert schlagen wir einen Wert von 10 % pro Grad Minderwärme vor. Bei nur noch 16 Grad könnte die Miete in den betroffenen Räumen daher um 40 % gemindert werden, selbstverständlich nur an den Tagen mit zu geringer Raumtemperatur.

Jedes nicht nur ganz geringfügige oder kurzzeitige Absinken der Raumtemperaturen unter 20°C begründet einen Mangel (Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 30.04.2012 - Aktenzeichen (Az.) 23 C 236/10, www.mietemindern.de/urteile/1834). Nach einer Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 20.10.1992, 65 S 70/92, www.mietemindern.de/urteile/39) berechtigt beispielsweise der Ausfall der Gasversorgung in einer Wohnung, die mit Gas versorgt wird, mit dem die Heizung, die Warmwasserbereitung und der Herd betrieben werden, in den Monaten Oktober bis Dezember zu einer Mietminderung von 100 %. Das Amtsgericht Görlitz hat in zwei Urteilen vom 15.05.1997 und 03.11.1997 (3 C 1347/96, www.mietemindern.de/urteile/267 und 1 C 1320/96, www.mietemindern.de/urteile/265) entschieden, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, der eine Mietminderung von 70 % oder 30 % rechtfertigt, wenn die Temperatur in einer Wohnung in den Wintermonaten nur 14 bis 15 bzw. 16 bis 18 Grad erreicht. Der Ausfall der Heizung im Winter ist ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 29.07.2001 (61 S 37/02, www.mietemindern.de/urteile/375) eine Mietminderung in Höhe von 70 % und nach einem Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 04.07.1977 (1 S 426/76, www.mietemindern.de/urteile/460) eine Mietminderung von 100 % rechtfertigt. Der Ausfall der Heizung im Schlafzimmer im Winter rechtfertigt nach einem Urteil des Landgerichts Hannover vom 19.12.1979 (11 S 296/79, www.mietemindern.de/urteile/447) eine Mietminderung in Höhe von 20 %. Unterschreiten die Raumtemperaturen 20 Grad Celsius und liegen sie stundenweise nur bei 18 Grad Celsius, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der nach einem neueren Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 30.04.2012 - Aktenzeichen (Az.) 23 C 236/10 (www.mietemindern.de/urteile/1833) eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt.

Sind Küche und Bad gar nicht und Kinder- und Schlafzimmer nicht genügend beheizbar, so ist das ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 07.04.1994 (26 C 281/93, www.mietemindern.de/urteile/792) eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt.

Fällt in einer Wohnung in den Wintermonaten die Heizung aus, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der nach einer Entscheidung des Landgerichts Bonn vom 02.11.1981 (6 S 396/81, www.mietemindern.de/urteile/1399) eine Mietminderung in Höhe von 50 % rechtfertigt.

Die Annahme eines geringfügigen Mangels (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB) ist nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung möglich (Urteil des BGH vom 30.06.2004, XII ZR 251/02, www.mietemindern.de/urteile/1436). Beträgt die Temperatur in einer Wohnung statt 20 lediglich 19 Grad, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg vom 06.03.1979 (16 O 100/78, www.mietemindern.de/urteile/817) um einen unerheblichen Mangel der Mietsache, der keine Mietminderung rechtfertigt. Falsch dürfte daher die Entscheidung des Amtsgerichts Erkelenz vom 27.07.1998 (8 C 243/98, www.mietemindern.de/urteile/855) sein, nach der es sich nur um einen unerheblichen Mangel der Mietsache handelt, der keine Mietminderung rechtfertigt, wenn die Heizung an vier Tagen Ende Januar / Anfang Februar ausfällt. Kurzfristige Heizungsausfälle in der kalten Jahreszeit sind hingegen nach einem beachtlichen Urteil des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 21.02.1997 (61 C 424/96, www.mietemindern.de/urteile/1265) ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 50 % der auf den fraglichen Zeitraum entfallenden Miete rechtfertigt. Zu berücksichtigen sei, dass bei einem derartig kurzfristigen Ausfall sich der Mieter durch eine individuelle Planung des Tagesablaufes wie durch elektrische Heiz- und Kochhilfen in zumutbarer Weise behelfen könne. Auch kühle ein Mietobjekt nicht sofort aus, sondern dies dauere einige Tage. Dies rechtfertige es, bei kurzfristigen Heizungsausfällen die Wohnwertbeeinträchtigung mit etwa 50 % des auf den fraglichen Zeitraum entfallenden Mietzinses anzusetzen. Bei längeren Ausfällen müßten es dann also deutlich mehr sein.

Auch in den warmen Monaten stellt eine defekte Heizung einen Mangel der Mietsache dar, der beseitigt werden muss. Allerdings handelt es sich in dieser Zeit um einen unerheblichen Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB, da die Mietsache trotzdem warm genug ist. Eine Mietminderung kommt daher nicht in Betracht (Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 29.09.1989, 8 S 135/89, www.mietemindern.de/urteile/419). Ebenso sind schwergängige oder nicht zu öffnende Heizungsventile für sich keinen Mangel der Mietsache dar, sondern erst wenn sie zu einer zu geringen Temperatur in den Wohnräumen führen (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.06.2005, 63 S 98/05, www.mietemindern.de/urteile/857).

Darlegungsobliegenheiten bei zu geringen Temperaturen

Bei einer Mietminderung wegen zu geringen Temperaturen muss der Mieter darlegen, welche Temperaturen in den betroffenen Räumen zu erzielen waren (Kammergericht Berlin, Urteil vom 17.06.2010 - Aktenzeichen (Az.) 12 U 51/09, www.mietemindern.de/urteile/1879). Bei einem Heizungsmangel muss man als Mieter so vorgehen, dass man die Rauminnentemperaturen bei vollständig aufgedrehter Heizung einige Tage hintereinander mit einem geeichten Thermometer in der Raummitte misst und protokolliert. Dies sollte man am besten durch einen Nachbarn erledigen lassen, der im Streitfall als Zeuge in Betracht kommt. Mit diesen Daten kann man dann seine Gewährleistungsrechte geltend machen. Der Ausfall der Heizung kann im Rechtsstreit nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 08.03.1994 (64 S 285/93, www.mietemindern.de/urteile/854) nur dann als Mangel der Mietsache berücksichtigt werden, wenn der Mieter angibt, an welchen Tagen und in welchen Räumen die Heizung ausgefallen ist und welche Temperaturen außen und in der Wohnung gemessen wurden.

Geht es nicht um die Temperatur als solche, sondern um ein defektes Bauteil wie ein Fenster oder einen Heizkörper, beschränkt sich die Darlegungslast darauf. Der Mieter genügt bei einem defekten Heizkörper seiner Darlegungslast, wenn er vorträgt, dass der Heizkörper defekt ist. Er muss nichts zur Art der Fehlfunktion oder zu den erzielten Temperaturen darlegen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, www.mietemindern.de/urteile/1628).

Eine unwirtschaftliche Heizung als Mangel der Mietsache

Zumeist geht es bei Mängeln der Heizungsanlage darum, dass sie nicht genügend leistet, um die Wohnung in der kalten Jahreszeit auf die vereinbarten Temperaturen zu bringen. Es gibt aber auch den Fall, dass die Heizung unwirtschaftlich arbeitet. Dies ist kein Mangel der Mietsache, wenn die Heizung also solche in Ordnung ist. Hohe Betriebskosten sind als solche kein Mangel (LG Hamburg, Urteil vom 05.05.1988, 7 S 166/87, www.mietemindern.de/urteile/983; Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 12 U 6/07, www.mietemindern.de/urteile/1403). Den Vermieter trifft insoweit auch keine Aufklärungspflicht (Landgericht Hamburg, a.a.O.; anders Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 16.12.1986, 2/11 S 387/84, www.mietemindern.de/urteile/984). Wenn die hohen Kosten aber darauf beruhen, dass die Heizung defekt oder nicht richtig eingestellt ist, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt (Kammergericht, a.a.O.). Gleiches gilt, wenn die Heizungsrohre im Keller nicht isoliert sind oder die Isolierung defekt ist (Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 16.12.1986, 2/11 S 387/84, www.mietemindern.de/urteile/984). Auch eine überdimensionierte und damit unwirtschaftliche Heizungsanlage ist nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 04.11.1982 (10 U 109/82, www.mietemindern.de/urteile/691) ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. Der Mangel liegt hier in der falschen Dimensionierung, auch wenn die Heizung als solche in Ordnung ist.

Die Lage der Wohnung als Mangel

Die Lage einer Wohnung an der Außenseite eines Gebäudes stellt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Steinfurt vom 14.04.1983 (4 C 490/82, www.mietemindern.de/urteile/712) auch dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn damit höhere Heizkosten verbunden sind (Ebenso das LG Berlin, Urteil vom 27.01.1987, 63 S 100/86, www.mietemindern.de/urteile/853). Hohe Kosten sind für sich genommen kein Mangel. Sie können aber die Folge eines Mangels sein. In dem entschiedenen Fall ist allein die Lage der Wohnung mit vielen Außenflächen, über die Wärme abgegeben wird, kein Mangel, da sie Teil der mietvertraglichen Vereinbarung geworden ist. Der Mieter hat sich durch die Anmietung nach der üblichen Besichtigung damit einverstanden erklärt, auch wenn es nicht ausdrücklich im Mietvertrag steht.

Leerstand der Nachbarwohnungen als Mangel

Auch höhere Heizkosten aufgrund von leerstehenden Nachbarwohnungen sind nach einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt/Oder vom 24.11.2004 (2.5 C 1002/04, www.mietemindern.de/urteile/821) kein Mangel der Mietsache.

Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Leerstand“ (www.mietemindern.de/dossiers/71).

Fehlende Regulierbarkeit der Heizungstemperatur in den einzelnen Räumen

Wenn der Mieter nicht die Möglichkeit hat, die Beheizung der einzelnen Mieträume zu regulieren, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 13.04.2012 - Aktenzeichen (Az.) 201 C 481/10, www.mietemindern.de/urteile/1828, um einen Mangel der Mietsache (siehe auch: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536 Rn. 34). in dem entschiedenen Fall konnten die Mieter die Wärme nur zentral regulieren. Nach den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts führt dies dazu, dass immer in allen Räumen die gleiche Temperatur eingestellt ist. Dies beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume, da z. B. eine unterschiedliche Temperierung gerade von Haupt- und Nebenräumen die Wohnlichkeit beeinflusse. So werde beispielsweise im Bad eine höhere Temperatur zum Gebrauch angenehm sein, während dessen z. B. im Schlafzimmer eine deutlich niedrigere Temperatur angenehm zum Schlafen empfunden werde.

Diese Frage ist davon zu unterscheiden, ob die fehlende Regulierbarkeit eines einzelnen Heizkörpers einen Mangel darstellt. Dies wird von der Rechtsprechung abgelehnt (Landgericht Berlin, Urteil vom 22.06.1983 - Aktenzeichen (Az.) 63 a 69/83, www.mietemindern.de/urteile/838).

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