Kategorie: Mängel

Konkurrenzschutz - Mietvertrag, Rechte der Mieter, Mietminderung, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

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Konkurrenz belebt das Geschäft

Diese Volksweisheit ist häufig falsch. Konkurrenz belebt den Wettbewerb, die Innovation, aber für den einzelnen Unternehmer oft nicht das Geschäft. Wenn es anders wäre, bräuchte man keine Regelungen über das Verbot von Kartellen oder Preisabsprachen bei Ausschreibungen. Was volkswirtschaftlich sinnvoll ist, ist für den einzelnen Gewerbetreibenden zunächst einmal lästig. Konkurrenz hält man sich am liebsten vom Leibe. Insbesondere im Bereich des örtlichen Einzelhandels und in Einkaufszentren kommt es daher immer wieder zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern wegen auftauchender Konkurrenz. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vermietung von Gewerberäumen an einen Konkurrenten ein Mangel der Mietsache ist. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof durch ein Grundsatzurteil entschieden. Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt danach einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 117/10, www.mietemindern.de/urteile/1814). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen ausdrücklich vereinbarten oder um den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz handelt (dazu nachfolgend mehr).

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Konkurrenzschutz"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags über Gewerberäume eine Konkurrenzsituation, liegt ein zur Minderung des Mietzinses... Az. 8 U 199/06 … (Referenz) 25 Kammergericht Berlin
Auch ohne eine ausdrückliche vertragliche Konkurrenzschutzklausel handelt es sich um einen eine Mietminderung von 20 % rechtfertigenden... Az. 24 U 174/00 … (Referenz) 20 Oberlandesgericht Düsseldorf
Die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter kann grundsätzlich einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden... Az. 10 U 4-96 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Düsseldorf
Die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter kann grundsätzlich einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel... Az. 7 U 64/97 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Hamm
Die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 30 %... Az. 10 U 1013/05 … (Referenz) 30 Oberlandesgericht Koblenz
Duldet der Vermieter bei einem dritten Mieter eine Umstellung des Sortiments oder der Dienstleistungen, so kann darin eine Verletzung des... Az. 8 U 140/06 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Die Verletzung eines vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes ist für sich genommen kein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung... Az. 5 U 1286/09 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Dresden
Läßt der Vermieter im selben Haus oder auf seinem angrenzenden Grundstück einen Konkurrenzbetrieb eines anderen Mieters zu, so handelt es... Az. 8 U 7114/98 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Läßt der Vermieter in einem Haus auf der gegenüberliegenden Straßenseite einen Konkurrenzbetrieb zu, so handelt es sich dabei nicht um... Az. 3 W 130/04 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Rostock
Sind zwei Geschäfte 350 m voneinander entfernt, so handelt es sich bei der Vermietung an einen Konkurrenten um keine Verletzung des... Az. VIII ZR 56/78 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Mietvertragsparteien können einen völligen Konkurrenzschutz vereinbaren, der auch Nebenartikel eines branchenfremden Geschäfts... Az. VIII ZR 128/84 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Auch ohne eine ausdrückliche vertragliche Konkurrenzschutzklausel handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, wenn der Vermieter im... Az. 12 U 95/05 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Die Verletzung des Konkurrenzschutzes bei einer Gaststätte stellt einen Mangel der Mietsache dar, der im ersten Jahr des Betriebs der... Az. 14 U 16/86 … (Referenz) 8 Oberlandesgericht Karlsruhe
Die Verletzung des Konkurrenzschutzes bei einer Gaststätte stellt einen Mangel der Mietsache dar, der im dritten Jahr des Betriebs der... Az. 14 U 16/86 … (Referenz) 13 Oberlandesgericht Karlsruhe
Der Ausschluss des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes einer innerstädtischen Arztpraxis durch allgemeine Geschäftsbedingungen ist... Az. 4 U 237/85 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Hamburg
Die Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters einer Metzgerei beschränkt sich auf die Artikel, die einem Metzgereifachgeschäft das... Az. 7 U 193/86 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Hamm
Ein Verstoss gegen eine ausdrücklich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von... Az. 2 U 44/99 … (Referenz) 13 Oberlandesgericht Naumburg
Für die Beurteilung der Frage, ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne Belang, ob dieser... Az. 8 U 140/06 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Wird durch eine Konkurrenzschutzklausel ausdrücklich die Konkurrenz durch einen gleichartigen Betrieb ausgeschlossen, so ist dadurch... Az. XII ZR 40/10 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz bezieht sich im Zweifel nicht auf bereits bestehende Vertragsverhältnisse. Az. 24 U 100–97 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Köln
Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, da er ihn auch... Az. 12 U 150/09 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume hat auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz... Az. VIII ZR 56/78 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der... Az. XII ZR 117/10 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Anmietung eines Grundstücks zur Ausübung eines Gewerbes umfasst das Recht des Mieters, dass jedenfalls auf unmittelbar angrenzenden... Az. 3 U 101/09 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Brandenburg
Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich in der Regel nur auf die sogenannten Hauptleistungen eines Mitbewerbers, nicht aber... Az. 3 U 101/09 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Brandenburg
Regelmäßig kann Konkurrenzschutz nur der zuerst vorhandene im Verhältnis zu einem hinzukommenden Mieter beanspruchen (Prioritätsgedanke). Az. 3 U 101/09 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Brandenburg
Bei nachträglicher Angebotserweiterung ist darauf abzustellen, ob und inwieweit der neue Mieter bei Abschluss seines Mietvertrages mit... Az. 3 U 101/09 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Brandenburg


Ausdrücklicher Konkurrenzschutz

Am einfachsten ist die Situation zu beurteilen, wenn der Mietvertrag ausdrückliche Regelungen zu dem Problem enthält. Gerade in Einkaufszentren ist es oft üblich, dass die Mietverträge ausdrückliche Regelungen zum Thema „Konkurrenzschutz“ enthalten. Die Mietvertragsparteien können einen völligen Konkurrenzschutz vereinbaren, der auch Nebenartikel eines branchenfremden Geschäfts erfaßt (BGH vom 03.07.1985, VIII ZR 128/84, www.mietemindern.de/urteile/1112). Verletzt der Vermieter eine solche Konkurrenzschutzklausel, indem er an einen Konkurrenten vermietet, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt. Wird durch eine Konkurrenzschutzklausel aber ausdrücklich nur die Konkurrenz durch einen gleichartigen Betrieb ausgeschlossen, so ist dadurch Konkurrenz in einer anderen Organisationsform in der Regel nicht ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.01.2012, XII ZR 40/10, www.mietemindern.de/urteile/1637).

Der Streit wird sich in diesen Fällen meistens um die Frage drehen, ob es sich tatsächlich um Konkurrenz handelt (Vergleichbarkeit der Angebote, Haupt- oder Nebensortiment), da nähere Bestimmungen zum inhaltlichen Umfang des Konkurrenzschutzes zumeist nicht vorliegen. Dieser besteht dann nur für das Hauptsortiment, so wie auch beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Als Hauptsortiment gilt die Ware, die den Stil des Geschäfts bestimmt und diesem das ihm eigentümliche Gepräge gibt. Für einen Baumarkt beispielsweise, der ein weitgefächertes Warensortiment anbietet, trifft das dann zu, wenn die Waren - z.B. Fliesen - in einer Vielfalt, Auswahlmöglichkeit, Geschlossenheit und Übersichtlichkeit dargeboten werden, die dem Angebot eines Fachgeschäftes entsprechen, weil der Zweck und das Gepräge des Geschäfts von Waren dieser Art zumindest mitbestimmt wird (BGH vom 03.07.1985, VIII ZR 128/84, www.mietemindern.de/urteile/1112). Der Baumarkt kann dann gegenüber dem Fliesenfachgeschäft als Konkurrent angesehen werden, auch wenn er neben Fliesen noch viele andere Waren im Angebot hat.

Anders sah dies das Oberlandesgericht Dresden, dass in einem Urteil vom 20.07.2010 (5 U 1286/09, www.mietemindern.de/urteile/710) entschieden hat, dass die Verletzung eines vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes für sich genommen kein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung rechtfertigt. Dieses Urteil ist jedoch durch die oben genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10.10.2012 überholt.

Ein Verstoss gegen eine ausdrücklich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel ist ein Mangel der Mietsache, der nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Naumburg vom 17.02.2000 (2 U 44/99, www.mietemindern.de/urteile/1327) eine Mietminderung in Höhe von 13 % rechtfertigt. Das Oberlandesgericht Koblenz hat in einem ähnlichen Fall in seinem Urteil vom 15.12.2006 (10 U 1013/05, www.mietemindern.de/urteile/589 sogar auf eine Minderungsquote von 30 % erkannt.

Ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz bezieht sich im Zweifel jedoch nur auf zukünftige Mietverträge, nicht auf bereits bestehende Vertragsverhältnisse (Oberlandesgericht Köln vom 16.12.1997 - Aktenzeichen (Az.) 24 U 100–97, www.mietemindern.de/urteile/1670).

Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

Anders sieht es aus, wenn es keine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Regelung zum Konkurrenzschutz gibt oder wenn die vertragliche Regelung nur den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz wiederholt. Dann muss im Wege der Auslegung ermittelt werden, was in dieser Frage zwischen den Parteien gilt. Gibt es allerdings eine ausdrückliche Konkurrenzschutzregelung, so geht diese dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz in der Regel vor (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 06.05.2010 - Aktenzeichen (Az.) 12 U 150/09, www.mietemindern.de/urteile/1785). Sie kann ihn auch einschränken.

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Vermieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Verpflichtung seine Gebrauchsgewährungspflicht verletzt, wenn er im selben Gebäude oder auf seinem angrenzenden Grundstück Räume an einen Konkurrenten des Mieters vermietet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.01.1979 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 56/78, www.mietemindern.de/urteile/1786; OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001, 24 U 174/00, www.mietemindern.de/urteile/38, Minderungsquote 20 %; Kammergericht Berlin, Urteil vom 10.05.1999, 8 U 7114/98, www.mietemindern.de/urteile/830; Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.09.2005, 12 U 95/05, www.mietemindern.de/urteile/1169; Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - Aktenzeichen (Az.) 3 U 101/09, www.mietemindern.de/urteile/1885).

Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine Sortimentsumstellung bei einem Mieter duldet, die zu einer Konkurrenzsituation führt (KG Berlin, Urteil vom 25.01.2007, 8 U 140/06, www.mietemindern.de/urteile/702).

Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, daß es bei der Vermietung von Räumen zum Betriebe eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Unumstritten wie dieser Grundsatz selbst ist seine Eingrenzung in der Weise, daß der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, vielmehr nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen ist, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.

Dabei ist es nicht relevant, ob es zu nachweisbaren Umsatzeinbußen kommt (KG Berlin, Urteil vom 25.01.2007, 8 U 140/06, www.mietemindern.de/urteile/1605). Dass die Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes vom tatsächlichen Zustand der Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter nachteilig ist, ergibt sich nach Ansicht des Kammergerichts schon allein daraus, dass die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im Allgemeinen höher ist, als diejenige für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation besteht. Die Frage nach der Umsatzeinbuße kann allerdings bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung eine Rolle spielen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.07.2001, 24 U 174/00, www.mietemindern.de/urteile/38).

Ferner wird das Maß des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes durch den Prioritätsgedanken geprägt: Der Konkurrenzschutz eines Mieters richtet sich wesentlich danach, welchen Besitzstand er nach den bei Vertragsschluss ersichtlichen Umständen erwarten konnte. Regelmäßig kann Konkurrenzschutz daher nur der zuerst vorhandene im Verhältnis zu einem hinzukommenden Mieter beanspruchen (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - Aktenzeichen (Az.) 3 U 101/09, www.mietemindern.de/urteile/1887). Bei nachträglicher Angebotserweiterung des älteren Mieters ist darauf abzustellen, ob und inwieweit der neue Mieter bei Abschluss seines Mietvertrages mit Veränderungen und Erweiterungen des Angebots bereits vorhandener Mieter rechnen konnte und musste (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - Aktenzeichen (Az.) 3 U 101/09, www.mietemindern.de/urteile/1888).

Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich nicht auf alle Artikel eines Geschäfts, sondern nur auf die sog. Hauptartikel, die dem Geschäft das Gepräge gegen (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 16.12.1997, 7 U 64/97, www.mietemindern.de/urteile/297; Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - Aktenzeichen (Az.) 3 U 101/09, www.mietemindern.de/urteile/1886). Nebenartikel umfaßt der vertragsimmanente Konkurrenzschutz mithin nicht. So besteht nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 13.01.1987 (7 U 193/86, www.mietemindern.de/urteile/1276) beispielsweise kein Konkurrenzschutz für eine Metzgerei mit heißer Theke gegenüber einem Imbiss, da der Verkauf warmer Speisen nicht zu den Hauptartikeln der Metzgerei gehört. Zwischen zwei gastronomischen Betrieben besteht nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 07.04.1989 (14 U 16/86, www.mietemindern.de/urteile/1273) Konkurrenzschutz, auch wenn sie verschiedene gastronomische Richtungen vertreten. Die Verletzung des Konkurrenzschutzes bei einer Gaststätte stellt einen Mangel der Mietsache dar, der nach der genannten Entscheidung des OLG im ersten Jahr des Betriebs der Konkurrenzgaststätte eine Mietminderung in Höhe von 8 % rechtfertigt (Im zweiten Jahr 10 %, im dritten Jahr 13 %).

Das Argument, der Mieter müßte den Wettbewerb auch dann hinnehmen, wenn das Nachbargrundstück im Eigentum eines Dritten stünde, greift nicht. Es geht nämlich nicht um das Hinnehmen oder Abwehren von Wettbewerb an sich, sondern um die Wertung eines - sonst nicht unzulässigen - Verhaltens als illoyal aufgrund eingegangener Verpflichtungen. Das Schutzbedürfnis des Mieters ist demnach nicht aus der allgemeinen Wettbewerbssituation, als vielmehr aus seinem Vertrauen auf ein loyales Verhalten des Vermieters zu begründen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 10.05.1999, 8 U 7114/98, www.mietemindern.de/urteile/830).

Eine Ausdehnung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes über das unmittelbare Nachbargebäude hinaus erfolgt jedoch nicht. Läßt der Vermieter in einem Haus auf der gegenüberliegenden Straßenseite einen Konkurrenzbetrieb zu, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des OLG Rostock vom 10.01.2005 (3 W 130/04, www.mietemindern.de/urteile/987) nicht um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt. Zu der Frage, wie weit die unmittelbare Nachbarschaft reicht, die der vertragsimmanente Konkurrenzschutz umfasst, hat der BGH in einer Entscheidung vom 24.01.1979 (VIII ZR 56/78, www.mietemindern.de/urteile/1005) dahingehend Stellung genommen, dass eine Entfernung von 350 m jedenfalls keine unmittelbare Nachbarschaft mehr darstellt, weder in einer Einkaufsstraße, noch ein einem Einkaufszentrum.

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags über Gewerberäume eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, indem der Vermieter selbst in 5 m Abstand vom Mietobjekt einen Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Sachmangel vor, der nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 16.04.2007 (8 U 199/06, www.mietemindern.de/urteile/5) eine Mietminderung in Höhe von 25 % rechtfertigt.

Der Ausschluss des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes einer innerstädtischen Arztpraxis durch allgemeine Geschäftsbedingungen ist wirksam (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 17.12.1986, 4 U 237/85, www.mietemindern.de/urteile/1275). Dies kann als allgemeines Prinzip angesehen werden, bedarf aber nach dem genannten Urteil immer auch der Einzelfallbetrachtung.

Konkurrenzschutz gegenüber konzernverbundenen Vermietern

In einem Urteil vom 07.04.1989 (14 U 16/86, www.mietemindern.de/urteile/1271) hat das OLG Karlsruhe entschieden, dass Konkurrenzschutz auch gegenüber konzernverbundenen Vermietern besteht. Er kann also nicht dadurch umgangen werden, dass die Mietverträge auf Vermieterseite von unterschiedlichen Konzerntöchtern abgeschlossen werden.

Die Rechte der Mieter bei Verstößen gegen den Konkurrenzschutz

Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation berechtigt den betroffenen Mieter zur Wahrnehmung aller ihm zustehenden Gewährleistungsrechte, also auch zu einer Minderung der Miete. Die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter kann grundsätzlich einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel darstellen, auch wenn kein Umsatzeinbruch nachweisbar ist (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 15.05.1997, 10 U 4-96, www.mietemindern.de/urteile/282). Neben dem Vorliegen eines Mangels setzt die Minderung der Miete jedoch voraus, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 117/10, www.mietemindern.de/urteile/1814). Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Anspruch auf Feststellung der Minderung der Miete und der Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete begründet sind, hängt dann davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist. Dies muss vom Gericht beurteilt werden, ggfls. unter Einschaltung eines Sachverständigen.

Der Mieter kann den Vermieter aber auch in Anspruch nehmen auf Unterlassung einer beabsichtigten Vermietung oder darauf, dafür zu sorgen, dass der Konkurrent die konkurrierende Tätigkeit unterlässt.

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