Kategorie: Mängel

Lärm - Beeinträchtigung, Schallschutz, Nachbarschaftslärm, Kinderlärm, Musik, Tiere, technische Anlagen, Umweltgeräusche, Verkehrslärm, Baulärm, Mietminderung

fl_laermLärm gehört zu den täglichen Begleitern des Menschen. Der Verkehrslärm auf der Straße, Lärm von Baustellen in der Nachbarschaft, der Fernseher des Nachbarn oder die tobenden Kinder des Obermieters - ständig sind wir in unserem Alltag von Geräuschimmissionen betroffen. Nach einer Befragung aus dem Jahre 2010 fühlen sich 55 % der Deutschen durch den Straßenverkehrslärm gestört und belästigt, 40 % durch lärmende Nachbarn, 29 % aufgrund von Fluglärm, 28 % wegen lärmintensiver Industrie- und Gewerbebetriebe und 22 % durch den Schienenverkehr. Die Schwerpunkte liegen also eindeutig bei den Themen Straßenverkehr und Nachbarschaft.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Lärm"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Werden die Anforderungen der DIN 4109 für den Schallschutz von Fenstern nicht eingehalten, so liegt trotzdem kein Mangel der Mietsache... Az. 67 S 186/06 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Ein Mangel der Mietsache durch Lärm kann auch dann vorliegen, wenn die Bauteile die Vorgaben der DIN 4109 einhalten. Az. 239 C 122/06 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Normale Wohngeräusche berechtigen in einem Mehrfamilienhaus nicht zu einer Mietminderung. Az. 453 C 24551/03 … (Referenz) 0 Amtsgericht München
Das Musizieren gehört zu den Gebrauchsrechten des Mieters, es zählt zur Ausübung des Persönlichkeitsrechtes. Az. 2/11 R 36/05 … (Referenz) -1 Landgericht Frankfurt a. M.
Lärmbelästigung durch Benutzung eines Müllschluckers zur Nachtzeit sind ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 17 %... Az. 15 S 0143/97 … (Referenz) 17 Landgericht Dresden
Der von Kindern verursachte Lärm ist grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. Az. 412 C 23697/99 … (Referenz) 0 Amtsgericht München
Übliche Belästigungen in einem größeren Miethaus wie Kindergeschrei, Musikausübung, Radioübertragungen, Begehen der Wohnung mit... Az. 5 C 194/00 … (Referenz) 0 Amtsgericht Trier
Hundegebell stellt nur dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn die von einem Hund ausgehenden Geräusche das normale Ausmaß deutlich... Az. 49 C 165/05 … (Referenz) 0 Amtsgericht Hamburg
Nächtliche Ruhestörungen durch Passanten sind in einer innerstädtischen Wohnlage einer Großstadt wie Berlin ohne Sperrstunde ortsüblich... Az. 12 C 44/06 … (Referenz) 0 Amtsgericht Berlin-Köpenick
Überschreitet der Trittschallpegel (=57 dB) in einer Wohnung den Grenzwert der DIN 4109 (=53 dB) um 4 dB, so rechtfertigt dies eine... Az. VIII ZR 355/03 … (Referenz) 20 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Überlaut geführte Streitgespräche der Wohnungsnachbarn rechtfertigen als nächtliche Lärmbelästigungen eine Mietminderung in Höhe von 5 %. Az. 64 C 125/00 … (Referenz) 5 Amtsgericht Bergisch Gladbach
Lärmbelästigungen durch einen Kinderspielplatz in unmittelbarer Nähe der Wohnung berechtigen den Mieter zu keiner Mietminderung, auch... Az. 33 C 2368/08-50 … (Referenz) 0 Amtsgericht Frankfurt
Die von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehenden Geräusche spielender Kinder und Jugendlicher sind kein Mangel der Mietsache. Az. 220 C 275/92 … (Referenz) 0 Amtsgericht Köln
Eine Lärmbelästigung durch Tierhaltung (hier: Hundegebell) kann ein Recht zur Minderung des Mietzinses begründen. Az. 41 C 75/95 … (Referenz) -1 Amtsgericht Rostock
Die von musizierenden Kindern verursachten Geräusche berechtigen in der Regel nicht zu einer Mietminderung. Anderes gilt nur dann, wenn... Az. 4 C 83/91 … (Referenz) 0 Amtsgericht Münster
Lärmbelästigungen durch Gaststätten und Gewerbebetriebe stellen in einer innerstädtischen Lage keinen zu einer Mietminderung... Az. 1 S 37/92 … (Referenz) 0 Landgericht Wiesbaden
Die durch den Betrieb eines Gas-Raumheizers verursachten deutlich vernehmbaren Knackgeräusche rechtfertigen eine Mietminderung von 10 %. Az. 9 S 211/93 … (Referenz) 10 Landgericht Hannover
Häufige Lärmbelästigungen durch Mitmieter rechtfertigen eine Mietminderung von 20 %. Az. Zw 14 C 182/86 … (Referenz) 20 Amtsgericht Lünen
Wird eine Grünanlage vor den Fenstern einer Wohnung durch einen Parkplatz ersetzt, rechtfertigt dies eine Mietminderung von 7 %. Az. 6 C 71/07 … (Referenz) 7 Amtsgericht Berlin-Köpenick
Erhebliche Lärmbelästigungen durch die Nachbarn rechtfertigen auch dann eine Mietminderung von 20 %, wenn die Mindestwerte der DIN 4109... Az. 5 C 346/01 … (Referenz) 20 Amtsgericht Trier
Die von spielenden Kindern verursachten Geräusche berechtigen in der Regel nicht zu einer Mietminderung. Az. 117 C 127/99 … (Referenz) 0 Amtsgericht Braunschweig
Geräuschbelästigungen durch die Lüftung und den Lieferverkehr eines Supermarktes in einem Gewerbegebiet (Gemengelage) rechtfertigen in... Az. 5 S 95/09 … (Referenz) 0 Landgericht Heidelberg
Störende Heizungsgeräusche im Schlafzimmer rechtfertigen eine Mietminderung von 5,5 %. Az. 64 S 485/99 … (Referenz) 6 Landgericht Berlin
Erfüllt der Schallschutz der Decken in einem Altbau nach einer Sanierung nicht die Standards der zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden... Az. 5 U 1336/08 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Dresden
Das Krähen eines Hahnes stellt in einer ländlichen Umgebung keinen Mangel der Mietsache dar. Az. 6 S 311/88 … (Referenz) 0 Landgericht Kleve
Nicht vermeidbare und hörbare Geräusche aus Nachbarwohnungen sind hinzunehmen und stellen keinen Mangel der Mietsache dar, wenn sie... Az. 211 C 476/02 … (Referenz) 0 Amtsgericht Charlottenburg
Kommt es durch die Nutzung eines Innenhofes als Parkplatz zu Lärmbelästigungen, die die Grenzwerte der VDI-Richtlinie 2058 überschreiten,... Az. 10 C 378/90 … (Referenz) -1 Amtsgericht Berlin-Tiergarten
Die Benutzung des Bades und der sanitären Einrichtungen durch einen Mitmieter um 6 Uhr in der Frühe ist kein Mangel der Mietsache. Az. 16 C 383/89 … (Referenz) 0 Amtsgericht Berlin-Schöneberg
Der von einem Kinderspielplatz ausgehende Lärm stellt auch dann, wenn er die Werte der VDI-Richtlinien 2058 über die Beurteilung von... Az. 66 S 114/92 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Lärm und Vibrationen durch die Haushaltsgeräte der Mitmieter sind in der Regel lediglich ein unerheblicher Mangel der Mietsache. Az. 20 C 363/93 … (Referenz) 0 Amtsgericht Mönchengladbach
Überschreitet der durch einen Aufzug verursachte Lärm die Werte der DIN 4109 und der VDI 2566 um mehr als 10 db (A), so handelt es sich... Az. 93 C 2004/05 … (Referenz) 10 Amtsgericht Wiesbaden
Macht der Mieter eine Mietminderung wegen Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung geltend, so muss er dem Vermieter in regelmäßigen... Az. 100 C 163/07 … (Referenz) 0 Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee
Werden fast täglich auch in den späten Abend- und Nachtstunden Flaschen in einen auf dem Hof befindlichen Glascontainer eingeworfen, so... Az. 64 S 322/94 … (Referenz) 10 Landgericht Berlin
Lärm durch mitternächtliches Baden eines Mitmieters stellt in der Regel auch dann keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der... Az. 1 S 304/96 … (Referenz) 0 Landgericht Köln
Zeigt der Mieter als Mangel Lärmstörungen durch Wohnungsnachbarn an, so genügt die Bezeichnung der Lage der Wohnung, aus der der Lärm... Az. 5 C 3235/03 … (Referenz) 0 Amtsgericht Erfurt
Lärmbelästigungen an sechs Tagen monatlich aufgrund von Musikveranstaltungen in einer Gaststätte im Erdgeschoss des Gebäudes sind Mängel... Az. 5 C 274/90 … (Referenz) 15 Amtsgericht Bonn
Überschreitet der Lärm aus einem Gewerbebetrieb (hier: einer Bäckerei) nicht die in der TA Lärm festgelegten Werte, so handelt es sich um... Az. 67 S 102/02 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Fließ- und Vibrationsgeräusche der Wasserleitung vorwiegend zur Nachtzeit sind Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung in Höhe von 5... Az. 63 S 282/02 … (Referenz) 5 Landgericht Berlin
Übliche Umwelt- und Wohngeräusche, sogenannte sozialadäquate Lärmbelästigungen, sind kein eine Mietminderung rechtfertigender Mangel der... Az. 62 S 133/95 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Duscht oder badet ein Mieter zur Nachtzeit deutlich länger als ca. eine halbe Stunde, so ist dies ein Verstoß gegen das Gebot der... Az. 5 Ss (OWi) 411/90 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Düsseldorf
Verstärkte Lärmbelästigungen durch Veränderungen in der Nachbarschaft, die den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs einhalten, sind kein... Az. 64 S 63/99 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Lärmbelästigungen (Rennen, Trampeln und Springen durch ein Kind, Möbelrücken, Musik- und Fernsehgeräusche über Zimmerlautstärke) durch... Az. 36 C 232/88 … (Referenz) 10 Amtsgericht Neuss
Klavierspiel, das in den Wohnungen der Nachbarn von einem Durchschnittsmenschen mit gutem Gehör nur als stark gedämpftes Spiel vernommen... Az. 6 U 30/87 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Karlsruhe
Erfüllt der bauliche Schallschutz einer Wohnung die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebliche Schallschutznorm DIN 4109... Az. 8 C 240/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Karlsruhe
Zieht in eine baulich mangelfreie Wohnung, in der zuvor ein älteres Ehepaar wohnte, eine Familie mit Kindern ein, so stellen... Az. 8 C 240/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Karlsruhe
Geräuschbelästigungen durch Rauschen und Knacken, die von der Zentralheizung in einer Wohnung ausgehen, sind ein Mangel der Mietsache,... Az. 49 C 836/86 … (Referenz) 10 Amtsgericht Hamburg
Klopfgeräusche der Heizung sind ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 17 % rechtfertigt. Az. 7 S 131/78 … (Referenz) 17 Landgericht Darmstadt
Fehlt in einem Mietvertrag eine Abrede der Mietvertragsparteien zum Maß der Immissionsbelastung, so schuldet der Vermieter jedenfalls die... Az. VIII ZR 300/08 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Es ist kein Mangel der Mietsache, wenn die Lärmbelästigung durch Trittschall steigt, weil der Nachbar seinen Teppichboden durch Laminat... Az. 67 S 486/01 … (Referenz) -1 Landgericht Berlin
Nimmt der Vermieter an einem Gebäude bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so können die Mieter erwarten,... Az. VIII ZR 131/08 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Führt der Vermieter an einem Gebäude Bauarbeiten, die zu Lärmimmissionen führen können, lediglich im Rahmen der Instandsetzung durch, so... Az. VIII ZR 131/08 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Wird in einer baulich mangelfreien Wohnung der Bodenbelag durch einen anderen Bodenbelag ersetzt, so stellen erhöhte Trittschallgeräusche... Az. VIII ZR 131/08 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Störungen von einem Nachbargrundstück können auch dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Vermieter sie nicht nach § 906 BGB... Az. 21 U 6002/92 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht München
Störungen von einem Nachbargrundstück können auch dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Vermieter von dem Störer keinen ... Az. 21 U 6002/92 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht München
Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück können auch dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Vermieter sie nicht nach §... Az. 67 S 233/07 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück können auch dann einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Vermieter von dem Störer... Az. 67 S 233/07 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Regelmäßiger auch nächtlicher Nachbarschaftslärm durch laute Musik, Klopfen an Wänden und Heizungsrohren, lautes Reden, Schreien und... Az. 17 C 105/10 … (Referenz) 20 Amtsgericht Bremen
Für die Frage, ob Geräuschbeeinträchtigungen überhaupt und ggf. in welchem Umfang sie sich auf die Nutzbarkeit des Mietobjektes zum... Az. 43b C 1068/94 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg
Die polizeiliche Durchsuchung einer Wohnung zum Zwecke der Beschlagnahme eines lärmverursachenden Gerätes kann nach Polizeirecht zur... Az. 14 Wx 9/10 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Karlsruhe
In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches... Az. VIII ZR 155/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Bei Lärm oder Schmutz muss der Mieter darlegen, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche... Az. VIII ZR 155/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ständiges Rauschen und Knacken der Heizung stellt einen Mangel dar. Az. 41a C 1371/93 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg
Bei Lärm genügt der Mieter seiner Darlegungslast, wenn er vorträgt, an welchen Tagen in welchen Zeiträumen jeweils in welchem Ausmaß Lärm... Az. 12 U 51/09 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Sind Urinstrahlgeräusche aus einer Nachbarwohnung im gesamten Wohnbereich, insbesondere auch im Wohnzimmer, deutlich vernehmbar, so... Az. 67 S 335/08 … (Referenz) 10 Landgericht Berlin
Wohnen in einem Mehrfamilienhaus ist prinzipiell mit einem gewissen von den Mietern hinzunehmenden Geräuschpegel verbunden. Az. 409 C 285/08 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg-Bergedorf
Kinderlärm ist sozialadäquat und muss von den Mitbewohnern in Mehrfamilienhäusern im Grundsatz hingenommen werden. Az. 409 C 285/08 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg-Bergedorf
In der Zeit bis 22 Uhr muss jeder Mieter einen gewissen Geräuschpegel aus umliegenden Wohnungen eines Mehrfamilienhauses hinnehmen. Az. 409 C 285/08 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg-Bergedorf
Eine im Jahr 2000 gebaute bzw. umfassend modernisierte Wohnung ist mangelhaft, wenn der Trittschall den zu diesem Zeitpunkt gemäß der DIN... Az. 531 C 49/11 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg-Blankenese
Eine Wohnung ist ohne eine dahingehende konkrete Beschaffenheitsvereinbarung nicht mangelhaft, wenn der Trittschall den zum Zeitpunkt der... Az. 531 C 49/11 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg-Blankenese
Einen Anspruch auf erhöhten Schallschutz hat der Mieter nur dann, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist. Az. VIII ZR 355/03 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Es ist die freie Entscheidung des Vermieters, ob er bauliche Veränderungen durchführen und zum Beispiel das Dachgeschoß ausbauen läßt. Az. VIII ZR 355/03 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der... Az. VIII ZR 85/09 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Der vertraglich geschuldete Tritt- und Luftschallschutz einer Wohnung ist unter Heranziehung der zum Zeitpunkt der Errichtung oder des... Az. VIII ZR 287/12 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Bauliche Veränderungen in einem älteren Gebäude müssen nur dann den zur Zeit der Durchführung dieser Maßnahmen geltenden DIN-Normen... Az. VIII ZR 287/12 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Werden die Anforderungen der DIN 4109 für den Luftschallschutz lediglich um 1 Dezibel verfehlt, so handelt es sich dabei um einen nur... Az. VIII ZR 287/12 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe


Häufig sind Geräuschimmissionen nur lästig und beeinträchtigen das subjektive Wohlbefinden und die Lebensqualität. Immer öfter sind sie aber auch eine Gefahr für unsere Gesundheit. Zu viel Lärmbelästigung kann nachhaltige gesundheitliche Beeinträchtigungen verursachen.

Da sind zunächst die unmittelbaren Schäden des Gehörs, die durch eine laute Dauerbeschallung oder durch durch kurzzeitige hohe Schallspitzen hervorgerufen werden. Dazu gehören Beeinträchtigungen des Hörvermögens, dauerhafte Ohrgeräusche (Tinnitus) und im schlimmsten Fall Schwerhörigkeit. Diese Schäden sind in der Regel nicht heilbar.

Lärm wirkt aber auch auf den Organismus als solchen und kann körperliche Stressreaktionen auslösen. Es kommt zu Beeinträchtigungen des vegetativen Nervensystems mit Veränderungen bei Blutdruck und Herzfrequenz, zu Schlafstörungen, aber auch zu Minderungen der Konzentrations- und Leistungsfähigkeit. Dies kann auch schon bei niedrigen, nicht gehörschädigenden Schallpegeln geschehen. Da man das Ohr nicht abschalten kann, finden diese Beeinträchtigungen dauernd statt, auch im Schlaf, auch wenn man meint, sich an den Lärm gewöhnt zu haben.

Zu den möglichen Langzeitfolgen der Lärmbelästigung gehören laut Umweltbundesamt Gehörschäden, die Änderung biologischer Risikofaktoren wie der Blutfett- und Blutzuckerwerte, Bluthochdruck und bestimmte Herzkrankheiten einschließlich Herzinfarkt.

Aus diesem Grunde hat der Gesetzgeber auf Bundes- und Landesebene in den vergangenen Jahrzehnten eine Vielzahl von Vorschriften zur Lärmminderung erlassen. Ein allgemeines Gesetz zum Schutz vor Lärm gibt es allerdings nicht. Daher müssen eine Vielzahl verschiedener Regelungen auf den verschiedenen staatlichen Ebenen beachtet werden, wenn es um Lärmprobleme geht. Vieles ist allerdings auch weiterhin nicht geregelt. Hinzu kommen noch eine Reihe von DIN-Normen und VDI-Richtlinien. Und auch die Rechtsprechung hat sich in vielen Entscheidungen auf den verschiedensten Rechtsgebieten des Themas Lärmschutz angenommen.

Die meisten dieser Normen haben für das Mietrecht und die Frage, ob aufgrund des Lärms ein Mangel der Mietsache vorliegt, keine unmittelbare Bedeutung. Dafür ist vielmehr die Frage entscheidend, welche vertraglichen Vereinbarungen die Parteien getroffen haben. Da es zu vielen Fragen des Lärmschutzes in der Regel aber keine ausdrücklichen oder konkludenten Vereinbarungen gibt, kommt den Normen zumindest eine mittelbare Bedeutung zu. Wir verweisen insoweit auf unsere Dossiers zur Frage des Mangels (www.mietemindern.de/dossiers/74) und der technischen Standards (www.mietemindern.de/dossiers/50).

Im Mietrecht geht es zumeist um Immissionen, denen der Mieter in seiner Wohnung ausgesetzt ist, sei es von außen, z.B. durch eine Baustelle in der Nähe, sei es aus dem Inneren des Gebäudes, z.B. durch die Geburtstagsfeier eines Nachbarn. Wo viele Menschen auf engem Raum zusammenleben, also insbesondere in den Städten, sind Geräusche, ist Lärm häufig unvermeidlich und in gewissem Maße hinzunehmen. Die unendliche Vielzahl der Lebenssituationen macht es im Konfliktfall erforderlich, sich jeden Einzelfall genau anzusehen, um zu bestimmen, wann der Lärm nicht mehr hingenommen werden muss. Die folgenden Ausführungen sollen helfen, diese Vielzahl ein wenig zu strukturieren.

Lärm als Mangel der Mietsache

Lärm ist unabhängig davon, ob die Mietsache über den vereinbarten Schallschutz verfügt, ein Mangel, wenn er ein bestimmtes Niveau überschreitet, wobei das Hauptproblem in der Bestimmung dieses Niveaus als Sollbeschaffenheit besteht. Die häufigsten Ursachen sind Lärmbelästigungen durch Nachbarn, durch den Verkehr oder durch Bauarbeiten im Haus oder in der Nachbarschaft.

Lärm beeinträchtigt die Tauglichkeit des Hauses und der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar. Es besteht daher Einigkeit darüber, dass es sich bei Lärm um einen Mangel handeln kann, der Gewährleistungsansprüche der Mieter auslöst. Der Grund dafür ist in der Definition des vertragsgemäßen Gebrauchs zu suchen. Der beschränkt sich nicht darin, dass die baulichen Anlagen und Einrichtungen alle funktionieren. Vielmehr geht es beim „Wohnen“ auch darum, dass man sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlen kann. Dazu gehören auch bestimmte Umfeldqualitäten, denen das Wohnen genügen muss. Welche das sind, kann nur im jeweiligen Einzelfall entschieden werden. Es hängt vor allem von dem Umfeld und Zustand des Hauses im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ab, der die rechtliche Grundlage der Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs bildet, aber auch von der Höhe der Miete oder der Umgebungsqualität. Was bei einer Dachgeschosswohnung an einer Hauptverkehrsstraße noch als vertragsgemäß gilt, kann bei der Stadtvilla im Grünen schon ein Mangel sein. Wer eine Wohnung in einem Haus mit einer Bäckerei anmietet, muss damit rechnen, dass es dadurch zu gewerbespezifischen Lärmbelästigungen kommt, aufgrund deren dann keine Mietminderung möglich ist (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.11.2002, 67 S 102/02, www.mietemindern.de/urteile/976).

Wann beeinträchtigt Lärm den vertragsgemäßen Gebrauch?

Im Zusammenleben von Menschen sind Geräusche und auch Lärm eine unvermeidbare Begleiterscheinung. Das Problem für die Rechtsprechung besteht daher in der Abgrenzung der aufgrund des Zusammenlebens unvermeidbaren und daher hinnehmbaren Lärmbelästigungen von denjenigen, die im konkreten Fall einen Mangel der Mietsache begründen. Maßgeblich sind dafür nach der Rechtsprechung des BGH in erster Linie die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien.

Fehlen jedoch wie so häufig ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist jedenfalls in der Regel die Einhaltung der maßgeblichen Normen geschuldet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, www.mietemindern.de/urteile/1459).

Die Einhaltung oder Unterschreitung der Normen führt aber nicht automatisch dazu, dass ein Mangel vorliegt oder nicht. Die Entscheidung ist immer noch in jedem Einzelfall gesondert anhand des Maßstabes des vertragsgemäßen Gebrauchs vorzunehmen. Durch die Lärmbelästigung muss die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache konkret beeinträchtigt sein, so dass nicht immer ein Mangel vorliegen muss, wenn die Anforderungen der einschlägigen DIN nicht eingehalten werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.10.2006, 67 S 186/06, www.mietemindern.de/urteile/33, Überschreitung der Richtwerte um 1 db(A)).

Umgekehrt kann eine als Mangel zu wertende Lärmbelästigung auch dann vorliegen, wenn das Bauwerk die Vorgaben der DIN 4109 einhält (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 12.12.2006, 239 C 122/06, www.mietemindern.de/urteile/34, Betrieb eines Kollegs in einem Wohnhaus; Urteil des Amtsgerichts Trier vom 22.05.2002, 5 C 346/01, www.mietemindern.de/urteile/522).

Bei der Frage, ob Geräusche eine als Mangel zu wertende Lärmbelästigung darstellen, ist auch zu beachten, um welche Räume es eigentlich geht. Bei Küche, Flur und Bad handelt es sich nämlich ausschließlich um Funktionsräume, bei denen in Bezug auf die Hinnehmbarkeit von Geräuschimmissionen nicht so hohe Anforderungen zu stellen sind wie bei Wohn- und Schlafräumen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, www.mietemindern.de/urteile/1459).

Das Minderungsrecht des Mieters wegen Lärmbelästigungen hängt nicht davon ab, ob der Vermieter seinerseits gemäß § 906 als Eigentümer gegen den Lärmverursacher vorgehen kann (Urteil des Oberlandesgerichts München vom 26.03.1993, 21 U 6002/92, www.mietemindern.de/urteile/1586; Beschluss des Landgerichts Berlin vom 15.11.2007, 67 S 233/07, www.mietemindern.de/urteile/1591) oder gegen diesen einen Ausgleichsanspruch hat (Urteil des Oberlandesgerichts München vom 26.03.1993, 21 U 6002/92, www.mietemindern.de/urteile/1587; Beschluss des Landgerichts Berlin vom 15.11.2007, 67 S 233/07, www.mietemindern.de/urteile/1592).

baulicher Schallschutz

Ein besonderes Thema ist der bauliche Schallschutz. Durch mangelhaften Schallschutz in einem Gebäude können Geräusche, die sonst eigentlich kein Problem darstellen, die insbesondere auch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Nachbarn im Sinne des § 538 BGB gehören, zu einem solchen werden, etwa wenn der Trittschall aus einer anderen Wohnung zu einer Belästigung wird oder wenn der an sich nicht zu beanstandende Umweltlärm nicht ausreichend gedämpft wird. Es stellt sich auch hier die Frage, wie der vertraglich geschuldete Zustand der Wohnung bestimmt wird.

Auch insoweit kann auf die Ausführungen zum Thema „Technische Standards“ verwiesen werden (www.mietemindern.de/dossiers/50). Für den Schallschutz bedeutet dies nach der Rechtsprechung des BGH, dass der Mieter normalerweise erwarten kann, daß Schallschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Baus oder Wiederaufbaus geltenden Normen genügen, insbesondere der DIN 4109 (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 287/12, www.mietemindern.de/urteile/1937; BGH, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03, www.mietemindern.de/urteile/234; Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09, www.mietemindern.de/urteile/1934; Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04, www.mietemindern.de/urteile/1205; Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 06.06.2012 - Aktenzeichen (Az.) 531 C 49/11, www.mietemindern.de/urteile/1925). Unabhängig davon kann der Mieter in der Regel erwarten, dass unangenehme Geräusche im Wohnbereich nicht auftreten. So hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 20.04.2009 - Aktenzeichen (Az.) 67 S 335/08 (www.mietemindern.de/urteile/1889) entschieden, dass Urinstrahlgeräusche aus einer Nachbarwohnung, die im gesamten Wohnbereich, insbesondere auch im Wohnzimmer, deutlich vernehmbar sind, als Mangel der Mietsache eine Mietminderung von 10 % rechtfertigen.

Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch auf erhöhten Schallschutz, es sei denn, dies ist vereinbart, wofür wiederum der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.10.2004 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 355/03, www.mietemindern.de/urteile/1927; Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09, www.mietemindern.de/urteile/1934; Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 06.06.2012 - Aktenzeichen (Az.) 531 C 49/11, www.mietemindern.de/urteile/1926).

Die Vorschriften zum Schallschutz (Z.B. die DIN 4109) dienen auch nicht dem Schutz vor einer Gesundheitsgefährdung, sondern einem möglichst von den Aktivitäten der anderen Mieter ungestörten Wohnen, also dem Komfort (Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04, www.mietemindern.de/urteile/1205). Andernfalls wären nämlich die jeweils aktuellen Normen maßgeblich.

Es ist die freie Entscheidung des Vermieters, ob er bauliche Veränderungen durchführen und zum Beispiel das Dachgeschoß ausbauen läßt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.10.2004 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 355/03, www.mietemindern.de/urteile/1928). Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vornimmt, kann der Mieter erwarten, daß diese den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen (Bundesgerichtshof, wie vor; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08, mietemindern.de/urteile/1569). Erfüllt der Schallschutz der Decken in einem Altbau nach einer Sanierung nicht die Standards der zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN 4109, so handelt es sich dabei jedoch nur dann um einen Mangel der Mietsache, wenn die Decken Gegenstand der Sanierung waren (OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009, 5 U 1336/08, www.mietemindern.de/urteile/708). Veränderungen, die sich im Rahmen der Instandhaltungsverpflichtung bewegen, ändern daran nichts (BGH, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08, www.mietemindern.de/urteile/1570). Erst dann, wenn es um grundlegende Veränderungen geht, die mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind, so z.B. im Rahmen einer Modernisierung, darf der Mieter erwarten, dass diese Arbeiten auf aktueller Grundlage durchgeführt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 287/12, www.mietemindern.de/urteile/1938).

Keine bauliche Veränderung in diesem Sinne ist eine Veränderung der Ausstattung. Wird in einer baulich mangelfreien Wohnung der Teppichboden durch Laminat ersetzt, so stellen erhöhte Trittschallgeräusche durch den neuen Bodenbelag keinen Mangel der Mietsache dar (Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04, www.mietemindern.de/urteile/1205; Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.06.1999, 64 S 63/99, www.mietemindern.de/urteile/1098; Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2003, 67 S 486/01, www.mietemindern.de/urteile/1567; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2009, VIII 131/08, mietemindern.de/urteile/1571). Der Mieter hat nach diesem Urteil keinen Anspruch darauf, dass in der über ihrer Wohnung liegenden Mietwohnung der ursprünglich bestehende Zustand - Verlegung mit Teppichboden - aufrecht erhalten bleiben muss. Ein Mieter im Rahmen eines Mehrfamilienhauses muss vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen die Beeinträchtigung hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung der anderen Mieter entstehen, soweit deren Räume für diese vertragliche Nutzung vorgesehen sind. Die daraus resultierenden Schwankungen in der Wohnqualität gehören zum vertragsgemäßen Zustand der Mieträume.

Nicht jede Abweichung von den Vorgaben der DIN 4109 stellt jedoch einen Mangel dar, der eine Mietminderung rechtfertigt. Es muss sich auch um eine erhebliche Abweichung im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 handeln. Werden zum Beispiel die Anforderungen der DIN 4109 für den Luftschallschutz lediglich um 1 Dezibel verfehlt, so handelt es sich dabei um einen nur unerheblichen Mangel der Wohnung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 287/12, www.mietemindern.de/urteile/1940).

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Nachbarschaftslärm

Geräusche, die durch Privatpersonen in der Nachbarschaft hervorgerufen werden und störend oder belästigend wirken, werden als Nachbarschaftslärm bezeichnet. Dazu gehören laute Gespräche oder Kindergeschrei, laute Musik, Lärm von Haushaltsgeräten, die bei Heimwerkerarbeiten entstehenden Lärmbelästigungen wie Bohrgeräusche oder Hammerklopfen, aber auch der Lärm von in der Wohnung gehaltenen Haustieren. Lärm, der von benachbarten Gewerbebetrieben ausgeht, gehört nicht dazu.

Zum Schutz vor Nachbarschaftslärm existieren außer den inhaltlich nichtssagenden §§ 906 und 1004 BGB keine bundeseinheitlichen gesetzlichen Regelungen. Es finden sich aber in aller Regel Bestimmungen in den Immissionsschutzgesetzen der Länder, in kommunalen Satzungen und in den mietvertraglich vereinbarten Hausordnungen. In Berlin finden sich beispielsweise im Landesimmissionsschutzgesetz Regelungen über die jedem obliegenden allgemeinen Immissionsschutzpflichten, den Schutz der Nachtruhe, den Schutz der Sonn- und Feiertagsruhe und den Umgang mit Tonwiedergabegeräten und Musikinstrumenten. Diese Regelungen gelten auch für das Verhältnis der Mieter untereinander und konkretisieren die Pflichten des Vermieters gegenüber seinen Mietern.

Die besondere Problematik des Nachbarschaftslärms liegt in der absoluten Lautstärke oder der Uhrzeit der Immission. Ergibt sich das Problem hingegen daraus, dass ein an sich unkritisches Verhalten wegen unzureichenden Schallschutzes zu laut an die Nachbarwohnungen übertragen wird, handelt es sich um kein Problem des Nachbarschaftslärms, sondern um einen Baumangel.

Nachbarschaftslärm kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Das Landgericht Berlin hat dazu in einem Urteil vom 11.01.1993 (66 S 114/92, www.mietemindern.de/urteile/875) ausgeführt: “Die sich aus den §§ 535, 536 BGB ergebende Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, beinhaltet auch die Pflicht zur Unterlassung und Abwehr von Störungen, d. h. der Vermieter ist verpflichtet, Lärm- und sonstige Immissionen, die durch Dritte auf den Mietgebrauch einwirken, abzuwenden. Das bedeutet, dass der Vermieter gehalten ist, gegenüber störenden Dritten ggfs. einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch nach den §§ 862, 869, 906, 1004 BGB geltend zu machen. Falls es sich bei dem Störer um einen Mitmieter handelt, muss der Vermieter von ihm Unterlassung nach § 550 BGB verlangen und in besonders schweren Fällen das Mietverhältnis kündigen.“

Nun gehören Geräusche aber gerade in Mehrfamilienhäusern zum normalen Leben dazu (Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 11.11.2008 - Aktenzeichen (Az.) 409 C 285/08, www.mietemindern.de/urteile/1891). Die Abgrenzung zwischen dem Lärm, der einen Mangel der Mietsache begründet, und dem, der im Zusammenleben in einem Haus von allen zu akzeptieren ist, muss daher im jeweiligen Einzelfall getroffen werden. Es gibt dafür in aller Regel keine ausdrücklichen oder konkludenten vertraglichen Vereinbarungen. Lediglich zu den Ruhezeiten finden sich häufig Festlegungen in den Hausordnungen. Für die Frage, ob Geräuschbeeinträchtigungen überhaupt und ggf. in welchem Umfang sie sich auf die Nutzbarkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch auswirken, ist daher maßgeblich darauf abzustellen, welche Erwartungen vernünftiger- und redlicherweise an das Mietobjekt gestellt werden können (Amtsgericht Hamburg vom 09.02.1996 - Aktenzeichen (Az.) 43b C 1068/94, www.mietemindern.de/urteile/1654).

Für die Beurteilung im Einzelfall gibt es regulatorische Anhaltspunkte wie die Immissionsschutzgesetze der Länder, die Ruhezeiten festschreiben (In Berlin z.B. ab 22 Uhr, siehe auch Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 11.11.2008 - Aktenzeichen (Az.) 409 C 285/08, www.mietemindern.de/urteile/1893) und bestimmte Lärmemmissionen (Musik, Tiere, Feste) normieren. Entscheidend ist jedoch letztlich die Sozialadäquanz (Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.07.1995, 62 S 133/95, www.mietemindern.de/urteile/1014; Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 25.11.2004, 211 C 476/02, www.mietemindern.de/urteile/822), anhand derer das Gericht auf der Grundlage des Mietvertrages und der konkreten Verhältnisse des Hauses einen Maßstab festlegen muss. Dabei kommen folgende Kriterien in Frage: Art des Hauses (Altersheim oder Studentenwohnheim), Größe des Hauses (Dreifamilienhaus oder Hochhaus), Lage des Hauses (ruhiger Außenbezirk, turbulente Citylage), Verkehrslage (Sackgasse oder Durchgangsstraße), Alter des Hauses (Altbau oder Neubau), Miethöhe (siehe: Amtsgericht Hamburg vom 09.02.1996 - Aktenzeichen (Az.) 43b C 1068/94, www.mietemindern.de/urteile/1654).

In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie etwa einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern sind als sozialadäquat hinzunehmen und noch nicht als Sachmangel gemäß § 536 BGB anzusehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.02.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 155/11, www.mietemindern.de/urteile/1766). Ein Mieter kann in einem Mehrparteienhaus auch nicht erwarten, dass Geräusche aus benachbarten Wohnungen wie Laufgeräusche oder Musik oder auch Geräusche der Toilettenspülung oder der Dusche gar nicht zu vernehmen sind (Amtsgericht München, Urteil vom 29.01.2004, 453 C 24551/03, www.mietemindern.de/urteile/35; Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 19.09.1989, 16 C 383/89, www.mietemindern.de/urteile/873). Auch gelegentliche Feiern von Mitmietern zu besonderen Anlässen wie dem Geburtstag sind als sozialadäquat hinzunehmen. So hat das Amtsgericht Trier in einem Urteil vom 17.01.2001 (5 C 194/00, www.mietemindern.de/urteile/148) entschieden: „Übliche Belästigungen in einem größeren Miethaus wie Kindergeschrei, Musikausübung, Radioübertragungen, Begehen der Wohnung mit Straßenschuhen, Kinder und Babygeschrei, gelegentliches Kindergetrampel oder gelegentliches Fallenlassen von Gegenständen sind von den Mietern als sozialadäquat hinzunehmen.“

Dabei sind jedoch die im Vertrag oder im Gesetz festgelegten Ruhezeiten zu beachten. Lärmbelästigungen (Rennen, Trampeln und Springen durch ein Kind, Möbelrücken, Musik- und Fernsehgeräusche über Zimmerlautstärke) durch Wohnungsnachbarn außerhalb der üblichen Ruhezeiten sind hingegen nach einem Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 01.07.1988 (36 C 232/88, www.mietemindern.de/urteile/1121) ein Mangel der Mietsache und rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 10 %.

Nächtliche Lärmbelästigungen durch Streitgespräche der Wohnungsnachbarn können zu einer Mietminderung von 5 % berechtigen (Urteil des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 24.07.2001, 64 C 125/00, www.mietemindern.de/urteile/241). Häufige Lärmbelästigungen durch Mitmieter rechtfertigen nach einem Urteil des Amtsgerichts Lünen vom 16.12.1987 (14 C 182/86, www.mietemindern.de/urteile/424) eine Mietminderung von 20 %. Regelmäßiger auch nächtlicher Nachbarschaftslärm durch laute Musik, Klopfen an Wänden und Heizungsrohren, lautes Reden, Schreien und Möbelrücken ist ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 09.03.2011 (17 C 105/10, www.mietemindern.de/urteile/1617) eine Mietminderung in Höhe von 20 % rechtfertigt.

Lärm und Vibrationen durch die Haushaltsgeräte der Mitmieter sind in der Regel lediglich ein unerheblicher Mangel der Mietsache (Amtsgericht Mönchengladbach, Urteil vom 15.10.1993, 20 C 363/93, www.mietemindern.de/urteile/876).

Lärm durch mitternächtliches Baden eines Mitmieters stellt in der Regel auch dann keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar, wenn die Hausordnung solches Verhalten ausdrücklich untersagt (Urteil des Landgerichts Köln vom 17.04.1997, 1 S 304/96, www.mietemindern.de/urteile/966). Duscht oder badet ein Mieter zur Nachtzeit allerdings deutlich länger als ca. eine halbe Stunde, so ist dies ein Verstoß gegen das Gebot der Nachtruhe und stellt für die betroffenen Mitmieter einen Mangel der Mietsache dar (Beschluss des OLG Düsseldorf vom 25.01.1991, 5 Ss (OWi) 411/90, www.mietemindern.de/urteile/1058).

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass kein Mieter einen Anspruch auf die Erhaltung des Status Quo hat. Dieser wird nicht automatisch in dem Sinne zum Vertragsinhalt, dass ein über dem geschuldeten Sachstand liegender Zustand durch den Vermieter zu erhalten ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, www.mietemindern.de/urteile/1459). Ein Mieter eines Mehrfamilienhauses muss vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen die Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nutzung (§ 538 BGB) der anderen Mieter entstehen, soweit deren Räume für diese vertragliche Nutzung vorgesehen sind. Die daraus resultierenden Schwankungen in der Wohnungsqualität gehören zum vertragsgemäßen Zustand der Mieträume. Ebenso wie der Mieter nicht davor geschützt ist, dass durch einen Mieterwechsel von einem älteren Ehepaar zu einer jungen Familie mit Kindern verstärkte Lärmbelastungen auftreten (Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04, www.mietemindern.de/urteile/1206), so ist er auch nicht davor geschützt, dass die anderen Mieter durch Veränderung des Bodenbelags verstärkt Geräusche erzeugen (Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.06.1999, 64 S 63/99, www.mietemindern.de/urteile/1098; Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2003, 67 S 486/01, www.mietemindern.de/urteile/1567; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2009, VIII 131/08, mietemindern.de/urteile/1571).

Einmalige Lärmbelästigungen sind in der Regel unerheblich im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB, auch wenn sie sich über einen Zeitraum von 1 oder 2 Stunden hinziehen. Im Einzelfall hängt das auch von der Lautstärke ab.

Macht der Mieter eine Mietminderung wegen Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung geltend, so muss er dem Vermieter in regelmäßigen Abständen Mängelanzeigen zukommen lassen (Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 13.09.2007, 100 C 163/07, www.mietemindern.de/urteile/949). Zeigt der Mieter als Mangel Lärmstörungen durch Wohnungsnachbarn an, so genügt die Bezeichnung der Lage der Wohnung, aus der der Lärm herrührt. Nicht erforderlich ist eine Benennung des Namens der störenden Nachbarn (Urteil des Amtsgerichts Erfurt vom 04.08.2004, 5 C 3235/03, www.mietemindern.de/urteile/967). Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz genügt der Mieter seiner Darlegungslast, wenn sich aus seiner Beschreibung ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.02.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 155/11, www.mietemindern.de/urteile/1767; Kammergericht Berlin, Urteil vom 17.06.2010 - Aktenzeichen (Az.) 12 U 51/09, www.mietemindern.de/urteile/1877).

In der Praxis führt man am besten ein sogenanntes „Lärmprotokoll“, in dem man die Lärmbelästigungen nach Art, Stärke und Dauer detailliert über einen längeren Zeitraum beschreibt. Dieses sollte man dem Vermieter in regelmäßigen kurzen Abständen zukommen lassen, damit er auch weiss, was genau vorgefallen ist. Man gibt dem Vermieter damit ein Instrument an die Hand, mit dem er gegen den Lärmverursacher vorgehen kann. Da der Vermieter selbst in der Regel nicht mit im Haus wohnt, kann er eine solche konkrete Darlegung der Lärmbelästigungen auch von dem Mieter verlangen, da sie nicht Gegenstand seiner eigenen Wahrnehmung sind. Andernfalls kann er die Mangelanzeige des Mieters mit Recht als unsubstantiiert zurückweisen.

Wenn das Nachbarschaftsverhältnis es erlaubt, sollte man als belästigter Mieter zunächst einmal das Gespräch mit den lärmenden Mitmietern suchen. Man ist dazu mietrechtlich jedoch nicht verpflichtet. Gerade in großen Wohnanlagen ist die Anonymität häufig so gross, dass man nicht weiss, worauf man sich damit einlässt. Dieses Risiko muss niemand eingehen. Man kann sich daher in der beschriebenen Form an den Vermieter wenden.

Gegenüber akuten Belästigungen kann man sich an die Polizei oder die Ordnungsämter wenden. Es kann sogar eine polizeiliche Durchsuchung einer Wohnung zum Zwecke der Beschlagnahme eines lärmverursachenden Gerätes nach Polizeirecht zur Gefahrenabwehr zulässig sein (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 25.03.2010 - Aktenzeichen (Az.) 14 Wx 9/10, www.mietemindern.de/urteile/1753). In größeren Wohnsiedlungen gibt es häufig auch von den Vermietern eingesetzte Sicherheitsdienste, die informiert werden können.

Kinderlärm

Baby- und Kinderlärm ist ein Teil des Nachbarschaftslärms. Er ist grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. In Berlin wurde mittlerweile schon eine entsprechende Vorschrift (§ 6 Absatz 1) in das Landesimmissionsschutzgesetz aufgenommen, die klarstellt, dass störende Geräusche, die von Kindern ausgehen, als Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung kindgerechter Entwicklungsmöglichkeiten grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar sind.

Auch die Rechtsprechung sieht das durchgängig so (Z. B. Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 11.11.2008 - Aktenzeichen (Az.) 409 C 285/08, www.mietemindern.de/urteile/1892; Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13.03.2009, 33 C 2368/08-50, www.mietemindern.de/urteile/281). Nach einem Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 25.06.1999 (117 C 127/99, www.mietemindern.de/urteile/524) müssen selbst häufige und über das übliche Maß hinausgehende Lauf- und Spielgeräusche grundsätzlich als sozialadäquat hingenommen werden. Eine Vereinbarung, im Haus keine Kinder zu dulden, verstößt gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) und ist daher unwirksam (Amtsgericht München, Urteil vom 07.10.1999, 412 C 23697/99, www.mietemindern.de/urteile/146).

Auch Lärm von Spiel- und Bolzplätzen berechtigt in der Regel nicht zu einer Mietminderung (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 13.01.1993, 220 C 275/92, www.mietemindern.de/urteile/305).

Durch eine Änderung des § 22 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes wird mittlerweile sichergestellt, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine "schädliche Umwelteinwirkung" sind. Wörtlich heißt es dort:“ Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.“

Diese rechtlichen Regelungen gelten zwar nicht unmittelbar im Mietrecht, bestätigen aber als gesetzgeberische Wertentscheidung die bisherige Linie der Rechtsprechung. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass diese auch zukünftig beibehalten wird.

Lärm durch Musik

Lärm durch Musik, sei es durch Tonwiedergabegeräte oder durch Musikinstrumente, ist ebenfalls Teil des Nachbarschaftslärms. Auch dafür gelten beispielsweise die gesetzlich angeordneten Ruhezeiten (siehe beispielsweise § 5 LImSchG Bln). In der gleichen Vorschrift heißt es:“Tonwiedergabegeräte und Musikinstrumente dürfen nicht in einer Lautstärke benutzt werden, durch die jemand erheblich gestört wird.“

Musizieren Nachbarn in ihrer Wohnung, so ist dies vom Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit auch in einer Mietwohnung grundsätzlich geschützt (Landgericht Frankfurt, Beschluss vom 03.06.2005, 2/11 R 36/05, www.mietemindern.de/urteile/36). Diese Geräusche sind daher kein Mangel der Mietsache und berechtigen nicht zu einer Mietminderung.

Anderes gilt nur dann, wenn die Nachbarn in den Ruhezeiten spielen oder beim Musizieren unnötig über Zimmerlautstärke hinausgehen (Urteil des Amtsgerichts Münster vom 05.07.1991, 4 C 83/91, www.mietemindern.de/urteile/332). Oder wenn die Musik nur deshalb stört, weil der bauliche Schallschutz nicht den vertraglichen Anforderungen entspricht.

Klavierspiel, das in den Wohnungen der Nachbarn von einem Durchschnittsmenschen mit gutem Gehör nur als stark gedämpftes Spiel vernommen werden kann, stellt nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 13.04.1988 (6 U 30/87, www.mietemindern.de/urteile/1162) nur in der Zeit von 22 Uhr abends bis 8 Uhr morgens und von 13 Uhr bis 15 Uhr einen Mangel der Mietsache dar. Klarinetten- und Saxophonspiel, das in den Wohnungen der Nachbarn vernommen werden kann, stellt nach der gleichen Entscheidung nur in der Zeit von 22 Uhr abends bis 8 Uhr morgens und von 13 Uhr bis 15 Uhr und wenn es einen Zeitrahmen von zwei Stunden an Werktagen oder eine Stunde an Sonn- und Feiertagen überschreitet, einen Mangel der Mietsache dar.

Lärm durch Tiere

Auch Tierlärm ist Teil des Nachbarschaftslärms. Für ihn gelten die allgemeinen lärmrechtlichen Vorschriften. So heißt es beispielsweise in § „ 2 Absatz 2 des LImSchG Bln:“Tiere sind so zu halten, dass niemand durch die Immissionen, die durch sie hervorgerufen werden, erheblich belästigt wird.“

Hundegebell kann ein Mangel sein, der eine Mietminderung verursacht (Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 20.09.1995, 41 C 75/95, www.mietemindern.de/urteile/310), jedoch nur dann, wenn die von dem Hund ausgehenden Geräusche das normale Ausmaß deutlich übersteigen. Dies gilt namentlich dann, wenn ein Hund regelmäßig lang anhaltend laut bellt, sei es weil er allein gelassen wird oder weil der Halter nicht willens oder in der Lage ist, den Hund zu beruhigen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 06.03.2005, 49 C 165/05, www.mietemindern.de/urteile/153).

technische Anlagen des Gebäudes

Ein Gebäude enthält eine Reihe von technischen Anlagen, die ebenfalls Lärm verursachen. Als Beispiele seien der Aufzug, der Müllschlucker, die Heizung oder die sanitären Anlagen genannt. Für sie gelten die allgemeinen baurechtlichen Vorschriften einschließlich der einschlägigen DIN-Normen. Gesonderte Vereinbarungen der Vertragsparteien wird es dazu in aller Regel nicht geben.

Beim Betrieb des Aufzuges dürfen für die Nutzer des Gebäudes keine übermäßig störenden Lärmbeeinträchtigungen entstehen. Entscheidend kommt es dabei auf die in der Regel lauteren Anfahrt- und Bremsgeräusche an, nicht die leiseren Fahrgeräusche. Überschreitet der durch einen Aufzug verursachte Lärm die Werte der DIN 4109 und der VDI 2566 um mehr als 10 db (A), so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 19.01.2006 (93 C 2004/05, www.mietemindern.de/urteile/898) um einen erheblichen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. Eigentlich handelte es sich bei dem Gebäude in diesem Fall um einen Altbau. Die Wohnung war jedoch nachträglich im Dachgeschoss ausgebaut und als „Erstbezug“ beworben worden. Das Gericht hat daher konsequenterweise die zum Zeitpunkt des Ausbaus der Wohnung geltenden technischen Standards angewendet.

Fließ- und Vibrationsgeräusche der Wasserleitung vorwiegend zur Nachtzeit sind Mängel der Mietsache, die nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.06.2003 (63 S 282/02, www.mietemindern.de/urteile/1003) eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigen.

Ständiges Rauschen und Knacken der Heizung stellt einen Mangel dar. Nach DIN 4109 Tabelle 4 dürfen in schutzbedürftigen Räumen, so in Wohn- und Schlafräumen, Schalldruckpegel von 30 dB (A) von Geräuschen aus sonstigen haustechnischen Anlagen (Heizungsanlage) nicht überschritten werden. Eine Überschreitung dieser DIN-Werte stellt in aller Regel einen Mangel dar (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995 - Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93, www.mietemindern.de/urteile/1842).

Klopfgeräusche der Heizung sind daher ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 17 % rechtfertigt (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 25.10.1978, 7 S 131/78, www.mietemindern.de/urteile/1337). Geräuschbelästigungen durch Rauschen und Knacken, die von der Zentralheizung in einer Wohnung ausgehen, sind ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.01.1987, 49 C 836/86, www.mietemindern.de/urteile/1263). Störende Heizungsgeräusche im Schlafzimmer sind ein Mangel der Mietsache und rechtfertigen im Schlafzimmer eine Mietminderung von 5,5 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.04.2000, 64 S 485/99, www.mietemindern.de/urteile/575).

Die durch den Betrieb eines Gas-Raumheizers verursachten deutlich vernehmbaren und relativ lauten Knackgeräusche sind ein Mangel der Mietsache und rechtfertigen eine Mietminderung von 10 % (Landgericht Hannover, Urteil vom 15.04.1994, 9 S 211/93, www.mietemindern.de/urteile/392).

Krach durch die nächtliche Benutzung eines Müllschluckers ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 17 % rechtfertigt. (Landgericht Dresden, Urteil vom 10.06.1997, 15 S 0143/97, www.mietemindern.de/urteile/37).

Lärm durch Umweltgeräusche

Umweltgeräusche dringen von außen in das Gebäude ein. Dazu gehören vor allem Baulärm und Verkehrslärm. Insoweit wird auf die gesonderten Dossiers (www.mietemindern.de/dossiers/21 zu Baulärm und www.mietemindern.de/dossiers/67 zu Verkehrslärm) zu diesen beiden Themen verwiesen. Weitere Umgebungslärmquellen sind Einrichtungen des Grundstücks wie z.B. Abfallbehälter, nahegelegene Gewerbe- und Industriebetriebe, Kraftfahrzeuglärm auf Parkplätzen, Lärm von Sport- und Freizeitanlagen in der Nachbarschaft oder auch von dritten Personen auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe des Grundstücks.

Für die meisten Umweltgeräusche kann auf die Richtwerte der Technischen Anleitung Lärm (TA Lärm) zurückgegriffen werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.11.2002, 67 S 102/02, www.mietemindern.de/urteile/976). Die „Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ ist eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift auf der Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes, die dem Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche dient. Bedeutung hat die TA Lärm unmittelbar für Genehmigungsverfahren von Gewerbe- und Industrieanlagen sowie zur nachträglichen Anordnung bei bereits bestehenden genehmigungsbedürftigen Anlagen. Ihr sind jedoch Einschätzungen des Verordnungsgebers zu entnehmen, auf die die Gerichte bei der Bestimmung der Zumutbarkeit von Lärmimmissionen zurückgreifen. Auch in anderen Vorschriften, z.B. im Landesimmissionsschutzgesetz Berlin, wird auf die TA Lärm als Maßstab verwiesen.

Die jeweils einzuhaltenden Immissionsrichtwerte sind laut TA Lärm nach dem Schutzanspruch der Nachbarschaft gestaffelt. Der Schutzanspruch eines Immissionsortes ergibt sich z. B. durch Ausweisungen in einem Bebauungsplan. Danach dürfen die von technischen Anlagen oder Gewerbebetrieben ausgehenden Geräusche in reinen Wohngebieten tagsüber 40 db(A) und nachts 30 db(A) nicht überschreiten, in allgemeinen Wohngebieten tagsüber 50 db(A) und nachts 30 db(A). Das Landgericht Heidelberg hat in einem vorbildlich begründeten Urteil (5 S 95/09, www.mietemindern.de/urteile/560) am 26.02.2010 entschieden, dass Geräuschbelästigungen durch die Lüftung und den Lieferverkehr eines Supermarktes in einem Gewerbegebiet (Gemengelage) in den angrenzenden Wohnungen keine Mietminderung rechtfertigen.

Umgebungslärm kann zu einem Mangel der Mietsache führen, etwa der Krach durch die nächtliche Benutzung des Altglascontäners (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, 64 S 322/94, www.mietemindern.de/urteile/951). Das Krähen eines Hahnes stellt allerdings nach einem Urteile des Landgerichts Kleve vom 17.01.1989 (6 S 311/88, www.mietemindern.de/urteile/811) in einer ländlichen Umgebung keinen Mangel der Mietsache dar. Ebenso muss, wer neben einer Kirche wohnt, auch das Glockenläuten akzeptieren.

Lärm von Spiel- und Bolzplätzen berechtigt in der Regel nicht zu einer Mietminderung. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen zum Kinderlärm verwiesen werden.

Auch ein Parkplatz kann ein Grund sein, die Miete zu mindern. Nämlich dann, wenn es dadurch zu erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm kommt. Wird beispielsweise eine Grünanlage vor den Fenstern einer Wohnung durch einen Parkplatz ersetzt, so ist dies nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 11.07.2007 (6 C 71/07, www.mietemindern.de/urteile/485) ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung von 7 %. Kommt es durch die Nutzung eines Innenhofes als Parkplatz zu Lärmbelästigungen, die die Grenzwerte der VDI-Richtlinie 2058 überschreiten, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tiergarten vom 20.08.1992 (10 C 378/90, www.mietemindern.de/urteile/840) um einen Mangel der Mietsache. Der Parkplatz als solcher ist jedoch kein Mangel, nur die von ihm ausgehenden Lärmbelästigungen.

Nächtliche Ruhestörungen durch Passanten sind in einer innerstädtischen Wohnlage einer Großstadt wie Berlin ohne Sperrstunde ortsüblich und stellen keinen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigt (Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 04.05.2006, 12 C 44/06, www.mietemindern.de/urteile/155).

Auch Lärmbelästigungen durch Gaststätten und Gewerbebetriebe stellen in einer innerstädtischen Lage nur dann einen zu einer Mietminderung berechtigenden Mangel dar, wenn sie das ortsübliche Niveau überschreiten (Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 12.10.1992, 1 S 37/92, www.mietemindern.de/urteile/384). So sind Lärmbelästigungen an sechs Tagen monatlich aufgrund von Musikveranstaltungen in einer Gaststätte im Erdgeschoss des Gebäudes Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung von 15 % rechtfertigen (Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 19.07.1990, 5 C 274/90, www.mietemindern.de/urteile/974).

Verkehrslärm

Verkehrslärm (Straßenverkehrslärm, Flugverkehrslärm, Schienenverkehrslärm) kann einen Mangel der Mietsache darstellen. Wie bereits ausgeführt gehören die drei Arten des Verkehrslärms für die Bevölkerung zu den fünf störendsten und lästigsten Lärmquellen. Wegen dieser Bedeutung des Themas finden Sie nähere Ausführungen dazu in einem gesonderten Dossier zum Thema „Verkehrslärm (www.mietemindern.de/dossiers/67)“.

Baulärm

Baulärm ist ein spezielles Thema, da er sowohl im Haus als auch außerhalb verursacht werden kann. Auch wenn er, da nicht alltäglich wie der Straßenverkehrslärm oder der Nachbarschaftslärm, nicht auf den oberen Plätzen der störendsten Lärmquellen auftaucht, gibt es doch erstaunlich viel Rechtsprechung zu diesem Thema. Dies mag mit dem Umstand zusammenhängen, dass Baulärm bei den von ihm betroffenen als vom Alltag abweichende Situation und daher als nicht vertragsgemäß empfunden wird.

Wegen der Einzelheiten zum Thema „Baulärm“ verweisen wir daher auf unsere Ausführungen unter dem Stichwort „Bauarbeiten (www.mietemindern.de/dossiers/21)“.

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