Kategorie: Allgemeines

C) Technische Standards - Begriff und Bedeutung für die Frage, ob ein Mangel vorliegt

Es gibt in Deutschland viele staatliche und nichtstaatliche Normen, die technische Standards für Bauten festlegen. Staatliche Regelungen finden sich beispielsweise in den Bauordnungen der Bundesländer. Nichtstaatliche Normen kommen vor allem vom Deutschen Institut für Normung (DIN) und vom Verein Deutscher Ingenieure (VDI).

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Technische Standards"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Bei den DIN-Normen handelt es nicht um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Ein Verstoß... Az. VIII ZR 321/07 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Feuchtigkeit und Schimmel in einer Wohnung stellen auch dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn bei der Errichtung des Gebäudes die... Az. 63 S 357/04 … (Referenz) -1 Landgericht Berlin
Überschreitet der Trittschallpegel (=57 dB) in einer Wohnung den Grenzwert der DIN 4109 (=53 dB) um 4 dB, so rechtfertigt dies eine... Az. VIII ZR 355/03 … (Referenz) 20 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude weist, wenn nicht vertraglich etwas anderes vereinbart ist, in schallschutztechnischer Hinsicht... Az. VIII ZR 131/08 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Eine elektrische Anlage, die nicht alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer... Az. VIII ZR 281/03 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Beurteilung gesundheitsgefährdender Belastungen einer Wohnung richtet sich nach dem Erkenntnisstandard zum Zeitpunkt der Entscheidung. Az. 1 BvR 1711/94 … (Referenz) -1 Bundesverfassungsgericht Karlsruhe
Belastungen mit Pentachlorphenol (PCP) und Lindan stellen keinen Mangel der Mietsache dar, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die... Az. 1 S 2198/94 … (Referenz) 0 Landgericht Traunstein
In einem nicht modernisierten Altbau ist eine Elektroanlage, die nicht den aktuellen DIN-Vorschriften entspricht, kein Mangel der Mietsache. Az. 64 S 103/03 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Erfüllt der Schallschutz der Decken in einem Altbau nach einer Sanierung nicht die Standards der zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden... Az. 5 U 1336/08 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Dresden
Überschreitet der durch einen Aufzug verursachte Lärm die Werte der DIN 4109 und der VDI 2566 um mehr als 10 db (A), so handelt es sich... Az. 93 C 2004/05 … (Referenz) 10 Amtsgericht Wiesbaden
Entspricht ein Stellplatz nicht den baurechtlich festgelegten Abmessungen, ist er aber gleichwohl für einen durchschnittlichen... Az. 2 C 1001/96 … (Referenz) 0 Amtsgericht Sömmerda
Bei der Beurteilung einer abstrakten Gesundheitsgefährdung als zu einer Mietminderung berechtigender Mangel sind grundsätzlich diejenigen... Az. RE-Miet 6–98 … (Referenz) -1 BayObLG München
Entspricht die Elektroinstallation eines 20 Jahre alten Gebäudes dem zum Zeitpunkt seiner Errichtung üblichen Standard, so liegt darin... Az. XII ZR 23/04 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Die Vorschriften zum Schallschutz (Z.B. die DIN 4109) dienen nicht dem Schutz vor einer Gesundheitsgefährdung, sondern einem möglichst... Az. 8 C 240/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Karlsruhe
Fehlt in einem Mietvertrag eine Abrede der Mietvertragsparteien zum Maß der Immissionsbelastung, so schuldet der Vermieter jedenfalls die... Az. VIII ZR 300/08 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Auch wenn ein vermietetes Objekt entsprechend den anerkannten Regeln der Technik errichtet wurde, kann es dennoch mangelhaft sein. Az. 3 U 83/98 … (Referenz) 17 Oberlandesgericht Rostock
Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist der Zustand der Sache, der erforderlich ist, um dem Mieter uneingeschränkt den ihm zustehenden... Az. 7 S 166/88 … (Referenz) 10 Landgericht Flensburg
Nimmt der Vermieter an einem Gebäude bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so können die Mieter erwarten,... Az. VIII ZR 131/08 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Maßgeblich ist nicht, ob das Gebäude nach den anerkannten Regeln der Technik zur Bauzeit errichtet wurde, sondern ob die Tauglichkeit zum... Az. 43b C 1068/94 … (Referenz) -1 Amtsgericht Hamburg
Bei der Beurteilung des baulichen Schallschutzes kommt es auf die technischen Standards an, die bei der Errichtung des Gebäudes galten. Az. 67 S 275/12 … (Referenz) -1 Landgericht Berlin
Ohne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der... Az. VIII ZR 85/09 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern nur private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Az. VIII ZR 85/09 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben. Az. VIII ZR 85/09 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Der vertraglich geschuldete Tritt- und Luftschallschutz einer Wohnung ist unter Heranziehung der zum Zeitpunkt der Errichtung oder des... Az. VIII ZR 287/12 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Für die Beurteilung der Frage, welchen Standard der Mieter vom Vermieter verlangen kann, ist nach der Verkehrsanschauung der bei der... Az. XII ZR 80/12 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe


Alle diese Normen haben keine unmittelbare Geltung im Bereich des Mietrechts. Die staatlichen Normen z.B. in den Bauordnungen gelten für baugenehmigungspflichtige Neu- oder Umbauten. Bestehende Bauten werden nicht davon betroffen. Sie genießen Bestandsschutz. Eine bauliche Anlage bleibt somit auch dann baurechtmäßig, wenn sich die gesetzlichen Vorschriften nachträglich ändern, insbesondere sich die gesetzlichen Anforderungen verschärfen. Sie muss daher nicht nachträglich verändert werden. Dementsprechend haben Mieter einer Wohnung auch keinen Anspruch auf eine Modernisierung, sondern nur auf den Erhalt des Status Quo (Wenn allerdings umfassend modernisiert wird, gelten für dafür auch wieder die aktuellen Vorschriften). Wir verweisen insoweit auf unser Dossier zum Thema „Modernisierung“ (www.mietemindern.de/dossiers/51).

Bei den nichtsstaatlichen Normen handelt es sich noch nicht einmal um Rechtsvorschriften, sondern um private technische Regelungen mit Empfehlungscharacter (BGH, Urteil vom 15.10.2008, VIII ZR 321/07, www.mietemindern.de/urteile/23; Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09, www.mietemindern.de/urteile/1935). DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09, www.mietemindern.de/urteile/1936).

Im Bauvertragsrecht sind die "allgemein anerkannten Regeln der Baukunst" bedeutsam. Der Bauherr hat gegenüber dem Bauunternehmer einen Anspruch darauf, dass sie bei der Errichtung des Bauwerkes eingehalten werden. Im Mietrecht und für die Definition der Sollbeschaffenheit spielen sie jedoch nur eine untergeordnete Rolle. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 07.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09, www.mietemindern.de/urteile/1935, ausgeführt:

"Die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst stellen die Summe der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen dar, die durchweg bekannt und als richtig und notwendig anerkannt sind (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 13. Aufl., Rdnr. 1459 ff.).

Die Anforderungen an den Schallschutz unterliegen einer dynamischen Veränderung (BGHZ, 172, aaO). So bleiben die DIN-Normen oftmals hinter der technischen Entwicklung und den wissenschaftlichen Erkenntnissen, die sich in ständigem Fluss befinden, zurück (Boldt, NJW 2007, 2960, 2962). Zudem stellt die - hier einschlägige - DIN 4109 nach ihrer Zweckbestimmung lediglich den Mindeststandard an Schallschutz dar, durch den Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung geschützt werden sollen.

Vor diesem Hintergrund hat der für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass für eine im Jahr 1997 fertig gestellte Doppelhaushälfte der hierfür geltende Teil der Normen der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht, soweit durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, ihrerseits den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben (BGHZ 172, 346, Tz. 29, 31, 32; vgl. auch BGHZ 181, 225, Tz. 12 ff.). Welcher Schallschutz geschuldet ist, ist danach in erster Linie durch Auslegung des Bauvertrags zu ermitteln. Ergibt die Gesamtabwägung aller Umstände, dass der Erwerber aufgrund der Baubeschreibung erwarten kann, dass der Bauunternehmer den Schallschutz nach den zur Zeit der Abnahme geltenden anerkannten Regeln der Technik herstellt, ändert sich daran nichts, wenn im Vertrag zusätzlich ein Hinweis auf die Schalldämmung nach der DIN 4109 erfolgt. Ein solcher Verweis ist dann redlicherweise lediglich dahin zu verstehen, dass ein entsprechender Schallschutz nur versprochen wird, soweit die DIN 4109 anerkannte Regel der Technik ist (BGHZ 181, 225, Tz. 14).

Diese für das Bauvertragsrecht entwickelten Grundsätze lassen sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen. Es gibt hier - anders als beim Bauvertrag - regelmäßig schon keine Parteivereinbarung über die Bauweise des Mietobjekts. Insbesondere liegt dem Mietverhältnis in aller Regel keine Baubeschreibung oder vergleichbare Beschaffenheitsvereinbarung zugrunde, aus der sich gegenüber dem Mindeststandard der DIN 4109 erhöhte Anforde- rungen an den Schallschutz ergeben könnten. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerk (Rodegra, WuM 2009, 151, 154).

Darüber hinaus hat der Vermieter - anders als der Bauunternehmer - während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten (§§ 536 bis 536d BGB), ohne dass er in jedem Fall auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat. Ohne entsprechende vertragliche Regelung hat der Mieter daher regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Senatsurteil vom 6. Oktober 2004, aaO, unter II 1; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB, Rdnr. 28)."

Der „vertragsgemäße Gebrauch“ als Grundlage technischer Standards im Mietrecht

Im Mietrecht gilt der subjektive Mangelbegriff. Im Zentrum stehen daher die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, kommt es daher nicht darauf an, ob die entsprechenden technischen Standards eingehalten werden, sondern ob die Mietsache so beschaffen ist, dass der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist (BGH, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03, www.mietemindern.de/urteile/234; Oberlandesgericht Rostock, Urteil vom 29.12.2000, 3 U 83/98, www.mietemindern.de/urteile/1485; Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 09.02.1996, 43b C 1068/94, www.mietemindern.de/urteile/1653). Ein Mangel ist also nicht deshalb ausgeschlossen, weil alle einschlägigen Bauvorschriften und DIN-Normen eingehalten wurden (Landgericht Berlin, Urteil vom 14.01.2005, 63 S 357/04, www.mietemindern.de/urteile/55; Landgericht Flensburg, Urteil vom 15.06.1988, 7 S 166/88, www.mietemindern.de/urteile/1535). Andererseits kann die Mietsache auch vertragsgemäß sein, wenn bei ihrer Errichtung eine Bauvorschrift verletzt wurde. Ein Beispiel dafür bietet eine Entscheidung des Amtsgerichts Sömmerda vom 06.01.1999 (2 C 1001/96, www.mietemindern.de/urteile/1088). Es ging dabei um einen Stellplatz, der nicht den baurechtlich festgelegten Abmessungen entspricht, nach den Feststellungen des Gerichts aber gleichwohl für einen durchschnittlichen Kraftfahrer nutzbar ist. In diesem Fall, so das Amtsgericht zu Recht, liegt kein eine Mietminderung rechtfertigender Mangel der Mietsache vor.

Das Landgericht Berlin hat dieses Verhältnis der Geeignetheit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch und der Einhaltung technischer Normen in seinem Urteil vom 14.01.2005, 63 S 357/04, (www.mietemindern.de/urteile/55) prägnant wie folgt beschrieben:

Dem Anspruch auf Instandsetzung steht auch nicht der Umstand entgegen, daß der Außenwandaufbau des Hauses, wie zwischen den Parteien unstreitig, den im Zeitpunkt der Errichtung geltenden wärmetechnischen Vorschriften entspricht.

Soweit die Beklagte in der Berufung die Auffassung vertritt, daß eine bei Mietbeginn als mangelfrei eingestufte Mietsache durch die Änderung des wissenschaftlich-technischen Standards grundsätzlich nicht mangelhaft werde, ist dies zutreffend: Der Mieter einer Wohnung kann nach der Verkehrsanschauung nur einen solchen Standard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht ( BGH NJW 2004, 3175 ). Denn wäre der Vermieter verpflichtet, sein Mietobjekt fortlaufend auf dem neuesten technischen Stand zu halten, würde die gesetzliche Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung überspielt (Oberlandesgericht Düsseldorf, GE 2002, 1058). Auch eine nicht dem jeweils geltenden technischen Standard entsprechende Sache kann sich daher zum jeweils vereinbarten Nutzungszweck eignen. Sofern DIN-Normen - wie beim Wärmeschutz - existieren, mag die Nichteinhaltung der DIN-Normen zwar das Vorliegen eines Mangels indizieren, ihre Einhaltung schließt indes das Vorliegen eines Mangels nicht aus. Denn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung kann unbeschadet der Vorschriftsmäßigkeit des Wohngebäudes bei seiner Errichtung beeinträchtigt sein.

Vorliegend stützt die Klägerin ihren Anspruch nicht darauf, daß die vorhandene Wärmedämmung nicht mehr zeit - und normgemäß sei, sondern auf die Tatsache, daß in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall vorhanden seien. Da sich diese Behauptungen - aus den vorstehenden Gründen - als zutreffend erwiesen haben, bleibt es ohne Belang, daß das Gebäude in Gemäßheit der wärmetechnischen Vorschriften errichtet worden ist. Denn technische Normen sind keine Rechtsnormen (BGH NJW 1987, 2222 ). Vielmehr ist entscheidend, ob die Mietsache zum Wohnen benutzt werden kann, ohne daß durch den normalen Wohngebrauch Feuchtigkeitsschäden auftreten (Landgericht Hamburg, WuM 2001, 193).


Trotzdem haben die genannten Normen eine enorme Bedeutung im mietrechtlichen Gewährleistungsrecht. Dies hat seinen Grund darin, dass die Parteien eines Mietvertrages nur selten ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen dazu treffen, wie die Mietsache beschaffen sein muss, damit der vertragsgemäße Gebrauch gewährleistet ist. Kommt es dann darüber zum Konflikt, muss dem Mietvertrag trotzdem eine Lösung des Problems entnommen werden.

Fehlen ausdrückliche oder konkludente Parteiabreden zur vertragsgemäßen Beschaffenheit der Mietsache, so muss sie im Streitfall im Wege der Vertragsauslegung gemäß den §§ 133, 157 BGB ermittelt werden. Das entscheidende Kriterium dafür ist der vereinbarte oder vorausgesetzte Nutzungszweck, aus dem sich dann die für diesen Nutzungszweck vorausgesetzte Beschaffenheit ergibt. Der BGH schreibt dazu: “Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich.“ (BGH, Urteil vom 26.07.2004, VIII ZR 281/03, www.mietemindern.de/urteile/394).

Die vermieteten Räume müssen sich daher in einem Zustand befinden, der dem so ermittelten Nutzungszweck gerecht wird. Andernfalls sind sie nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, also mangelhaft.

Technische Standards für den „vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung

Werden Räume als Wohnung vermietet, müssen sie im Zeitpunkt der Anmietung für diesen Nutzungszweck geeignet sein. Der Mieter kann dann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindeststandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Räume entspricht. Dabei sind alle Faktoren wie die Art, das Alter und die Ausstattung des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Der Vermieter schuldet danach auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Entscheidend ist in diesen Fällen also immer, was nach der Verkehrsanschauung üblicherweise erwartet werden kann. Dies festzustellen ist im Streitfall Sache des Tatrichters. In diesem Zusammenhang haben die technischen Normen einen Indizwert, denn nach ihnen wurden die Gebäude und Wohnungen errichtet bzw. saniert. Daher sind grundsätzlich die bei der Errichtung bzw. Modernisierung des Gebäudes geltende Normen als Maßstab für den geschuldeten Standard anzulegen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2013 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 80/12, www.mietemindern.de/urteile/1947; Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 287/12, www.mietemindern.de/urteile/1937; Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.07.2010 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 85/09, www.mietemindern.de/urteile/1934; Landgericht Berlin, Urteil vom 18.02.2013 - Aktenzeichen (Az.) 67 S 275/12, www.mietemindern.de/urteile/1898). Werden diese nicht eingehalten, liegt in der Regel ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.09.2009, VIII ZR 300/08, www.mietemindern.de/urteile/1459).

In einem nicht modernisierten Altbau ist eine Elektroanlage, die nicht den aktuellen DIN-Vorschriften entspricht, nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 08.07.2003 (64 S 103/03, www.mietemindern.de/urteile/704) beispielsweise kein Mangel der Mietsache. Das Gericht führt dazu aus: “Bei der Feststellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen Altbau handelt, die Elektroanlage im Zeitpunkt der Errichtung ordnungsgemäß war und die Wohnung nicht als saniert oder modernisiert angeboten worden ist. Bei solchen Angeboten ist der Marktwert gerade deshalb höher, weil zu erkennen gegeben ist, dass die Altbauwohnung hinsichtlich der Elektroanlage etc. in den Stand der derzeitigen DIN-Normen bzw. den Stand dieser - zum daher auch meist genannten - Modernisierungszeitpunkt versetzt wurde, was mit Kostenaufwand verbunden ist. Bei anderen Wohnungen ist dagegen der neueste Stand der Technik nicht vereinbart, wenn die Parteien zu dieser Frage schweigen und die Altbauwohnung hingenommen wird, wie sie ist, was zu einem niedrigeren Kostenaufwand und Marktwert führt. Es gibt keine Verpflichtung, Mietwohnungen stets auf den für Neubauten, Abnahmen etc. maßgeblichen Stand zu bringen; die Vertragsfreiheit ermöglicht es den Parteien, sich auch auf die Vermietung nicht modernisierter oder sanierter Wohnungen zu einigen, wie es vorliegend geschah. Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die Mietsache geänderten technischen Normen anzupassen.“

Auch der BGH hat in einem Urteil vom 10.05.2006 (XII ZR 23/04, www.mietemindern.de/urteile/1190) entschieden, dass wenn die Elektroinstallation eines 20 Jahre alten Gebäudes dem zum Zeitpunkt seiner Errichtung üblichen Standard entspricht, darin auch dann, wenn sie aus heutiger Sicht potentiell gefährlich ist, kein Mangel der Mietsache zu sehen ist.

Andererseits hat der Mieter auch in einem unsanierten Altbau einen Anspruch auf ein Mindestmaß an technischem Komfort. Dazu schreibt der BGH in seiner Entscheidung vom 26.07.2004 (VIII ZR 281/03, www.mietemindern.de/urteile/394): „Bei einem nicht modernisierten Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, daß die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluß geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten entspricht. Der Umstand, daß die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert angeboten wurde, kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß die Wohnungsausstattung hinter dem Standard von Neubauten oder modernisierten Altbauten zurückbleibt. Dies gilt auch für die elektrische Anlage der Wohnung. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muß auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Auch wenn der Vermieter entsprechend den obigen Ausführungen (unter II A 1 b bb) zu einer allgemeinen Modernisierung der Wohnung auf den jeweils neuesten technischen Standard nicht verpflichtet ist, kann deshalb der Mieter, wie die Revision zu Recht aus führt, angesichts des technischen und wirtschaftlichen Fortschritts grundsätzlich erwarten, daß der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung jedenfalls eine solche Lebensweise zuläßt, die seit Jahrzehnten üblich ist und dem allgemeinen Lebensstandard entspricht. Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Sternel, aaO, Kap. II, Rdnr. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, § 535 BGB, Rdnr. 43). Eine derartige Ausstattung einer Wohnung wird unabhängig vom Baualter des Gebäudes oder einer Modernisierung der Wohnung allgemein erwartet. Nach der Verkehrsanschauung umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung, daß zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, daß das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht.“

Werden Ausbau- oder erhebliche Umbauarbeiten ausgeführt, so sind diejenigen technischen Normen maßgebend, die zur Zeit der Durchführung der Maßnahme gelten (BGH, Urteil vom 06.10.2004, VIII ZR 355/03, www.mietemindern.de/urteile/234; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08, mietemindern.de/urteile/1569). Dies gilt sowohl für die bestehenden Mietverträge als auch für Neuabschlüsse. Erfüllt der Schallschutz der Decken in einem Altbau nach einer Sanierung nicht die Standards der zum Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN 4109, so handelt es sich dabei jedoch nur dann um einen Mangel der Mietsache, wenn die Decken Gegenstand der Sanierung waren (OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009, 5 U 1336/08, www.mietemindern.de/urteile/708). Das bedeutet: Grundsätzlich kann der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH den technischen Standard erwarten, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt. Eine Ausnahme gilt dann, wenn ein Gebäude saniert wurde. Das OLG Dresden stellt mit der genannten Entscheidung klar, dass dies nur für die Bauteile gilt, die Gegenstand der Sanierung waren. Es ist also nicht die Aufgabe des Vermieters, dem Mieter aufzuzählen, was alles nicht saniert wurde, sondern der Mieter muss sich vor Vertragsabschluss erkundigen, was genau Gegenstand der Sanierung war. Er darf auch bei einem offensichtlich sanierten Gebäude nicht einfach davon ausgehen, dass die Sanierung allumfassend war.

Beim Betrieb eines neu gebauten Aufzuges dürfen für die Nutzer des Gebäudes beispielsweise keine übermäßigen störenden Lärmbeeinträchtigungen entstehen. Überschreitet der durch einen Aufzug verursachte Lärm die Werte der DIN 4109 und der VDI 2566 um mehr als 10 db (A), so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 19.01.2006 (93 C 2004/05, www.mietemindern.de/urteile/898) um einen erheblichen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. Eigentlich handelte es sich bei dem Gebäude in diesem Fall um einen Altbau. Die Wohnung war jedoch nachträglich im Dachgeschoss ausgebaut und als „Erstbezug“ beworben worden. Das Gericht hat daher konsequenterweise die zum Zeitpunkt des Ausbaus der Wohnung geltenden technischen Standards angewendet.

Veränderungen, die sich im Rahmen der Instandhaltungsverpflichtung bewegen, verändern den technischen Standard jedoch nicht (BGH, Urteil vom 17.06.2009, VIII ZR 131/08, www.mietemindern.de/urteile/276).

Technische Standards zum Schutz der Gesundheit

Anders sieht es bei den Standards aus, die dem Schutz der Gesundheit des Mieters und der Sicherheit seines Eigentums dienen. Denn jeder Mietvertrag enthält auch ohne ausdrückliche Klausel eine Vereinbarung, dass das Wohnen die Gesundheit des Mieters und sein Eigentum nicht gefährdet. Insoweit muss immer ein Mindeststandard gewährleistet sein, der sich auch fortentwickelt.

Ein Beispiel ist die Bleibelastung im Trinkwasser. Wenn sich hier im Laufe der Jahre die zulässigen Werte in der TrinkwasserVO reduzieren, so setzt der Gesetzgeber keine neuen Standards, sondern er passt die bisher unzureichenden Regelungen an neue wissenschaftliche Erkenntnisse an. Das Bundesverfassungsgericht hat dazu in seinem Beschluss vom 04.08.1998 (1 BvR 1711/94, www.mietemindern.de/urteile/566) geschrieben: „Die Frage, nach welchem Standart der Mangel einer gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung …………………….ist, war - soweit ersichtlich - im Entscheidungszeitpunkt weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum vertieft behandelt worden. In der Kommentarliteratur wurde und wird für die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch (§§ 536, 537 BGB) im allgemeinen auf die bei Vertragsschluß herrschenden Anschauungen abgestellt (vgl. Sternel, MietR, 3. Aufl. [1988], Rdnrn. 138, 511 m.w. Nachw.). Diese Auffassung bezieht sich jedoch auf die nach den sozialen Verhältnissen, den Lebensgewohnheiten und dem technischen Entwicklungsstand an die Mietsache zu stellenden Anforderungen. Bei Beurteilungen der hier in Rede stehenden Art geht es demgegenüber nicht um die Fortentwicklung des Wohnstandards, sondern um veränderte Risikobeurteilungen. Bei Vertragsschluß gilt insoweit ebenso wie im Entscheidungszeitpunkt typischerweise die - selbstverständliche - Anforderung an eine Mietwohnung, daß sie zum Bewohnen ohne Gesundheitsgefahren geeignet sein muß. Die Änderung betrifft hingegen nur die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen solche Gefahren zu besorgen sind. Deshalb spricht vieles dafür, das - unveränderte - Fehlen der gesundheitlichen Unbedenklichkeit als Mangel zu verstehen und einen solchen nicht nur in der Abweichung von Standards zu sehen, die nach heutigem Erkenntnisstand verfehlt sind und den Vertragsparteien in der Regel ohnehin unbekannt waren.“

Auf der Basis dieser Verfassungsgerichtsentscheidung hat das BayObLG in einem Rechtsentscheid vom 04.08.1999 (RE-Miet 6-98, www.mietemindern.de/urteile/1189) ausgeführt, dass bei der Beurteilung einer Gesundheitsgefährdung als zu einer Mietminderung berechtigender Mangel grundsätzlich diejenigen wissenschaftlich-technischen Standards maßgeblich sind, die im Zeitpunkt gegolten haben oder gelten, für den die Mietminderung geltend gemacht wird. Es hat dazu ausgeführt: „Soweit Abweichendes nicht vereinbart ist, können Ausgangspunkt für die Bewertung der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der Wohnung nur die bei Vertragsschluß geltenden Standards sein; nur sie können die vom Mieter erwartete Soll-Beschaffenheit der Mietsache bestimmen und damit vom Vermieter geschuldet sein. Der vom Vermieter geschuldete Leistungsstandard muß für ihn bestimmbar sein (§ 241 S. 1 BGB; vgl. Staudinger–Schmidt, Vorb. §§ 241f. Rdnr. 476 m.w. Nachw.). Dem liefe es zuwider, wenn schon bei Vertragsschluß das von ihm geschuldete Sicherheitsniveau zur Vorbeugung von Gesundheitsgefahren nach künftigen, erst nach Vertragsschluß aufgrund neuer Erkenntnisse verschärften Standards beurteilt werden müßte. Ein solches Risiko würde, nicht zuletzt wegen der schwerwiegenden Rechtsfolgen aus der Garantiehaftung des Vermieters für einen anfänglichen Mangel (§§ 537, 538 BGB) und der erheblichen Schäden, die durch gesundheitliche Beeinträchtigungen entstehen können, ein Vermieter vernünftigerweise auch nicht eingehen. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil es sich bei dem Wohnraummietverhältnis um ein meist auf lange Zeit angelegtes Dauerschuldverhältnis handelt, bei dem die Vertragsmäßigkeit der Mietsache noch nach Jahren mit Wirkung für die Vergangenheit in Frage gestellt werden kann.

Führen im Verlaufe des Mietverhältnisses neue Einsichten in die gesundheitsgefährdende Wirkung bestimmter Baustoffe zu verschärften wissenschaftlich-technischen Standards, bringen diese eine Änderung der vertraglichen Soll-Beschaffenheit der Mietsache mit sich, weil die Vertragsparteien regelmäßig von der Fortdauer der gesundheitlichen Unbedenklichkeit der Mietwohnung ausgehen. Der Vermieter hat dann jeweils die Beschaffenheit der Mietsache herbeizuführen, die als Vorsorge gegen Gefahren für die Gesundheit der Bewohner der Mietsache nach dem aktuellen Standard erforderlich ist. Fehlerhaftigkeit der Mietsache tritt erst ein, wenn der Vermieter nach Bekanntwerden der entsprechenden verschärften Standards gleichwohl nicht die Ursachen der Gefährdung beseitigt (vgl. Voelskow, in: MünchKomm, § 537 Rdnr. 5a).“

Anders sieht dies das Landgericht Traunstein in einem Urteil vom 04.08.1994, 1 S 2198/94, www.mietemindern.de/urteile/573. Das Landgericht stellt in seiner Entscheidung auf die Erkenntnisse zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab und erklärt spätere Beurteilungen der Gefährlichkeit von Stoffen für nicht relevant. Diese Rechtsprechung dürfte jedoch überwunden sein. Der Schutz der Gesundheit hat Vorrang vor dem Schutz des Status Quo.

Die Vorschriften zum Schallschutz (Z.B. die DIN 4109) dienen auch nicht dem Schutz vor einer Gesundheitsgefährdung, sondern einem möglichst von den Aktivitäten der anderen Mieter ungestörten Wohnen, also dem Komfort (Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 16.12.2004, 8 C 240/04, www.mietemindern.de/urteile/1208). Andernfalls wären nämlich die jeweils aktuellen Normen maßgeblich.

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