Kategorie: Mängel

Oeffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse

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Genehmigungen als Voraussetzung der Nutzung

Was mit einem etwas sperrigen Titel daherkommt, ist in Wirklichkeit ein wichtiges gewährleistungsrechtliches Thema, vor allem im Bereich des gewerblichen Mietrechts.

Für viele Nutzungen benötigt man eine staatliche Genehmigung. Baut man ein Wohnhaus, so beantragt man eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit der Nutzungsart „Wohnen“. Baut man ein Bürohaus, so beantragt man eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit der Nutzungsart „Büro“. Will man aus einer Wohnung ein Büro machen, so ist das eine Umnutzung, die genehmigt werden muss.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Oeffentlich-rechtliche"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme (hier: Brandschutz in einem Kaufhaus) berechtigt zu einer Mietminderung von 30 %. Az. 24 U 124/01 … (Referenz) 30 Oberlandesgericht Düsseldorf
Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Normen ist kein Mangel der Mietsache, wenn die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen... Az. I-24 U 186/03 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Düsseldorf
Fehlt die für den Betrieb einer Arztpraxis erforderliche Befreiung von einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung, so handelt es sich... Az. 64 S 107/01 … (Referenz) 100 Landgericht Berlin
Fehlt die für eine gewerbliche Nutzung erforderliche baurechtliche Genehmigung für eine Nutzungsänderung, so ist dies ein Mangel der... Az. 7 U 23/81 … (Referenz) 100 Oberlandesgericht Hamm
Kommt es aufgrund einer fehlenden Baugenehmigung zu einer mit einer Räumungsaufforderung versehenen Ordnungsverfügung des Bauamtes, so... Az. 2 S 528/90 … (Referenz) 50 Landgericht Mönchengladbach
Fehlt die für eine gewerbliche Nutzung erforderliche baurechtliche Genehmigung, so berechtigt dies zu einer Mietminderung von 100 % Az. 21 U 4948/94 … (Referenz) 100 Oberlandesgericht München
Wenn die zuständige Behörde mitteilt, dass sie den Antrag auf Erteilung einer Gaststättenerlaubnis zurückweisen wird, weil die... Az. 8 U 139/01 … (Referenz) 100 Landgericht Berlin
Ist der mietvertraglich vereinbarte Betrieb eines Kinos oder Filmclubs in den angemieteten Gewerberäumen aus bauordnungs- und... Az. 12 O 457/89 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Eine behördliche Gebrauchsbeschränkung für die Mietsache ist ein Sachmangel, wenn sie auf der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts... Az. VIII ZR 232/87 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen ist ein Mangel im Sinne von § 536 BGB. Az. XII ZR 24/06 … (Referenz) 0 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Fehlt die für den Betrieb einer Gaststätte erforderliche Gaststättenerlaubnis mangels vorheriger Baugenehmigung, so ist die Mietsache mit... Az. 8 U 3727/97 … (Referenz) 100 Kammergericht Berlin
Erteilt das Ordnungsamt dem Mieter die gaststättenrechtliche Erlaubnis noch nicht, weil der Vermieter die hierfür aus... Az. 10 U 177/87 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Düsseldorf
Kann der Mieter einer Gaststätte aus Gründen, die in seinen Risikobereich fallen, die Gaststätte nicht betreiben, so stellt ein... Az. 2-19 O 63/99 … (Referenz) 0 Landgericht Frankfurt a. M.
Öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Lautstärke der Musik in einer gastronomischen Einrichtung, die dem Schutz der Besucher dienen,... Az. 5 U 705/01 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Koblenz
Eine auf das Fehlen einer Zweckentfremdungsgenehmigung gestützte Androhung behördlicher Maßnahmen stellt auch dann einen Mangel der... Az. VerfGH 39/00 … (Referenz) 0 BerlVerfGH Berlin
Behördliche Nutzungsbeschränkungen sind nur dann ein Mangel im Sinne von § 536 BGB, wenn entweder bereits ein Untersagungsbescheid... Az. 8 U 8514/00 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Die behördliche Androhung einer Nutzungsuntersagung für Wohnräume, die ohne Genehmigung der Nutzungsänderung als Gewerberäume vermietet... Az. 4 U 169/95 … (Referenz) 10 Oberlandesgericht Hamburg
Entspricht die Wohnung nicht den bauordnungsrechtlichen Vorschriften und Auflagen, ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine... Az. 2 C 430/75 … (Referenz) 33 Amtsgericht Brühl
Wird ein Teil der Wohnung, in dem sich die Küche, das Bad und eine Kammer sowie die Etagenheizung befinden, baupolizeilich gesperrt, so... Az. 61 S 359/81 … (Referenz) 50 Landgericht Berlin
Ist der Betrieb einer Gaststätte wegen mangelnden Schallschutzes nur bis 22 Uhr gestattet, so handelt es sich dabei um einen Mangel der... Az. 8 U 2489/00 … (Referenz) 50 Kammergericht Berlin
Untersagt die zuständige Behörde den weiteren Betrieb eines Kinos, weil kein Rettungsweg direkt ins Freie führt, so ist dies ein Mangel... Az. 24 U 20/01 … (Referenz) 100 Oberlandesgericht Düsseldorf
Die formularmäßige Abrede "Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen" beseitigt die Einstandspflicht des... Az. 24 U 20/01 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Düsseldorf
Ein Verstoß gegen Brandschutzvorschriften stellt nur dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn die zuständige Behörde eine Nutzung des... Az. I-24 U 31/11 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Köln


Im gewerblichen Bereich benötigt man darüber hinaus oft spezielle Genehmigungen, beispielsweise nach dem Lebensmittelrecht, dem Gaststättenrecht oder dem Umweltrecht.

Liegt diese Genehmigung nicht vor, so darf die Mietsache nicht zu dem vorgesehenen Zweck genutzt werden. Entspricht die Mietsache nicht den gesetzlichen Anforderungen oder wurde schlicht versäumt, die erforderliche Genehmigung zu beantragen, liegt daher ein Mangel der Mietsache in Form eines öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisses vor. Das Risiko, dass diese Genehmigungen beantragt und erteilt werden, liegt grundsätzlich beim Vermieter, da es um die Eignung der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Gebrauch geht. Dies gilt allerdings nur für die Genehmigungen, die etwas mit der Mietsache als solcher zu tun haben. Für alle Umstände, die auf den betrieblichen oder persönlichen Umständen des Mieters beruhen, ist dieser selbst verantwortlich.

So handelt es sich bei der Gaststättenerlaubnis um eine Genehmigung, die auf den betrieblichen oder persönlichen Umständen des Mieters beruht. Für deren Erteilung ist dieser selbst verantwortlich. Dies gilt laut der einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 07.06.1999 (8 U 3727/97, www.mietemindern.de/urteile/773) allerdings nicht für solche Zeiträume, in denen die Erteilung der Gaststättenerlaubnis aus Gründen scheitert, für die der Vermieter verantwortlich ist, etwa die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung.

Kann der Mieter einer Gaststätte aus Gründen, die in seinen Risikobereich fallen, die Gaststätte nicht betreiben, so stellt ein öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis, dass in den Risikobereich des Vermieters fällt, nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09.07.1999 (2-19 O 63/99, www.mietemindern.de/urteile/1105) keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar. Der Entscheidung ist nicht zuzustimmen. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass keine in seinem Risikobereich liegenden Umstände dem Gaststättenbetrieb entgegenstehen. Solange dies nicht der Fall ist, ist die Mietsache mangelhaft. Ob und aus welchen Gründen der Mieter die Gaststätte dann nicht betreibt, ist mietrechtlich nicht relevant. Hier könnte man höchstens über § 242 BGB als Korrektiv nachdenken.

Hat der Mieter es allerdings vertraglich übernommen, sich um die Genehmigung zu kümmern (Was häufig geschieht, siehe das Urteil des LG Berlin vom 07.02.1990, 12 O 457/89, www.mietemindern.de/urteile/757), es aber versäumt, sie zu beantragen, so kann er sich nicht auf das Fehlen der Genehmigung berufen, wenn dies nur auf dem fehlenden Antrag beruht, der Antrag also grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Lautstärke der Musik in einer gastronomischen Einrichtung, die dem Schutz der Besucher dienen, sind nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz vom 21.03.2002 (5 U 705/01, www.mietemindern.de/urteile/1128) kein Mangel der Mietsache. Das ist zutreffend, denn hierbei handelt es sich um betriebsbezogene Umstände.

Abwälzung des Risikos auf den Mieter in AGB

Formularklauseln, nach denen das Risiko für die Erteilung dieser Genehmigungen komplett auf den Mieter abgewälzt wird, verstoßen gegen § 307 BGB und sind daher unwirksam , wenn sie die Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließen, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für die vom Mieter vorgesehene Nutzung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen (BGH, Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06, www.mietemindern.de/urteile/767). Zumindest darf in diesen Fällen nicht auch die Befugnis des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen werden. Ein so weit gehender Haftungsausschluss benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (BGH, a.a.O.) Der Vermieter kann also seine Haftung insoweit einschränken, dass er dem Mieter zwar keine Mietminderung und insbesondere keinen Schadensersatzanspruch zugesteht, ihm aber das Recht zur Kündigung des Mietvertrages belässt, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird.

Zuvor sollte man die entsprechende Klausel immer sorgfältig prüfen. Häufig wird eine formularmäßige Abrede wie "Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen" so auszulegen sein, dass sie die Einstandspflicht des Vermieters für öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen jedenfalls insoweit nicht beseitigt, als sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursachen haben (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 15.04.2002, 24 U 20/01, www.mietemindern.de/urteile/1551).

Tatsächliche Beeinträchtigung als Voraussetzung eines Mangels

Ein Mangel liegt in diesen Fällen aber nur vor, wenn es aufgrund des öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisses auch tatsächlich zu einer Beeinträchtigung des Betriebes kommt. Dazu muss die zuständige Behörde tätig werden und behördliche Maßnahmen verfügen oder sie müssen zumindest für den Fall des Weiterbetriebes ohne Genehmigung konkret drohen (BGH, Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06, www.mietemindern.de/urteile/767; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2002, 24 U 124/01, www.mietemindern.de/urteile/65; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.06.1988, 10 U 177/87, www.mietemindern.de/urteile/775; Kammergericht Berlin, Urteil vom 07.03.2002, 8 U 8514/00, www.mietemindern.de/urteile/1134; Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 19.07.2011 - Aktenzeichen (Az.) I-24 U 31/11, www.mietemindern.de/urteile/1778). Eine lediglich abstrakte Gefahr der Beschränkung reicht nicht aus. Gleichwohl kann sich auch dann ein Mangel daraus ergeben, dass die Mietsache für den Mietzweck baulich mangelhaft ist, weil etwa der Brandschutz ungenügend ist. Das ist dann ganz unabhängig von behördlichem Einschreiten.

Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Normen ist also kein Mangel der Mietsache, wenn die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (Beschluss Oberlandesgericht Düsseldorf vom 15.01.2004, I-24 U 186/03, www.mietemindern.de/urteile/98).

Rechtmäßigkeit der behördlichen Maßnahmen

Ob die behördliche Maßnahme öffentlich-rechtlich rechtmäßig ist, ist für das Vorliegen eines Mangels unerheblich (BGH, Urteil vom 22.06.1988, VIII ZR 232/87, www.mietemindern.de/urteile/759, BerlVerfGH, Beschluss vom 03.05.2001, VerfGH 39/00, www.mietemindern.de/urteile/1129). Auch wenn ein Rechtsmittel eingelegt wird, bleibt für den Mieter die Unsicherheit darüber bestehen, ob er die Mietsache vertragsgemäß nutzen kann. Der Mieter ist daher auch nicht verpflichtet, den Ausgang einer verwaltungsrechtlichen Auseinandersetzung über diese Frage abzuwarten. Etwas anderes kann gelten, wenn im Zeitpunkt der Androhung eine offenkundige Gesetzeswidrigkeit oder gar Nichtigkeit vorliegt.

Die Höhe der Mietminderung

In vielen Fällen führt das Fehlen der Genehmigung dazu, dass die beabsichtigte Nutzung ausgeschlossen ist. Die Mietminderung beläuft sich dann auf 100 % (Siehe z.B. Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm vom 23.06.1981, 7 U 23/81, www.mietemindern.de/urteile/286; Urteil des Oberlandesgerichts München vom 19.05.1995, 21 U 4948/94, www.mietemindern.de/urteile/289; Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 15.04.2002, 24 U 20/01, www.mietemindern.de/urteile/1549; Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.10.2002, 8 U 139/01, www.mietemindern.de/urteile/451, Urteil des Landgerichts Berlin vom 28.08.2001, 64 S 107/01, www.mietemindern.de/urteile/123).

Fordert die Behörde den Mieter wegen der fehlenden Genehmigung zur Räumung auf, so rechtfertigt dies eine Mietminderung von 50 % (Urteil des Landgerichts Mönchengladbach vom 15.11.1991, 2 S 528/90, www.mietemindern.de/urteile/288).

Zumeist wird das Mietverhältnis in diesen Fällen auch beendet, beispielsweise durch eine Kündigung des Mieters.

Die behördliche Androhung einer Nutzungsuntersagung für Wohnräume, die ohne Genehmigung der Nutzungsänderung als Gewerberäume vermietet worden sind, ist nach einer Entscheidung des OLG Hamburg vom 27.03.1996 (4 U 169/95, www.mietemindern.de/urteile/1135) ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt. Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme (hier: Brandschutz in einem Kaufhaus) berechtigt zu einer Mietminderung von 30 %, wenn nicht die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19.03.2002, 24 U 124/01, www.mietemindern.de/urteile/65).

Es sind aber auch Fälle denkbar, in denen die Genehmigung zwar erteilt wird, aber mit Einschränkungen, die die geplante Nutzung einschränken. In diesen Fällen kann man nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles über die Mietminderung entscheiden. In der Regel wird es dann auch zu einer dauerhaften Reduzierung der Miete kommen. So hat das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 10.09.2001 (8 U 2489/00, www.mietemindern.de/urteile/1395) entschieden, dass dann, wenn der Betrieb einer Gaststätte wegen mangelnden Schallschutzes nur bis 22 Uhr gestattet, es sich dabei um einen Mangel der Mietsache handelt, der eine Mietminderung in Höhe von 50 % rechtfertigt.

Entspricht eine Wohnung nicht den bauordnungsrechtlichen Vorschriften und Auflagen, ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 33 % rechtfertigt (Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 18.11.1976, 2 C 430/75, www.mietemindern.de/urteile/1390).

Wird ein Teil der Wohnung, in dem sich die Küche, das Bad und eine Kammer sowie die Etagenheizung befinden, baupolizeilich gesperrt, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 50 % rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.03.1982, 61 S 359/81, www.mietemindern.de/urteile/1394).

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