Kategorie: Mängel

Ueberschwemmung - Mietminderung, Kellerräume, weitere Rechte, Kenntnis der Hochwassergefahr

fl_ueberschwemmungAm Rhein, an der Oder oder an der Elbe kommt es immer wieder zu Überschwemmungen. Man kennt die Bilder aus dem Fernsehen, wie die Bewohner und die Helfer versuchen, mit Sandsäcken die Dämme zu stabilisieren oder die Häuser vor den Fluten zu schützen. Wenn es dann doch passiert und die Wohnung oder das Geschäft unbenutzbar geworden sind, weil das Wasser einen halben Meter hoch in den Räumen steht, stellt sich die Frage nach den mietrechtlichen Konsequenzen.

Doch nicht nur in der Nähe von Flüssen und Bächen kommt es zu Überschwemmungen. Auch durch Rohrbrüche oder durch Rückstaus kann es mitten in der Stadt dazu kommen, dass plötzlich Wasser in großen Mengen in Kellern oder Wohnungen steht.



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Mangel und Mietminderung

Sind die Mieträume vollständig überschwemmt, ist ihre Gebrauchstauglichkeit auf Null reduziert. Im gleichen Maße reduziert sich auch die Miete auf Null. Das gilt auch dann, wenn den Vermieter kein Verschulden trifft, weil die Hochwassergefahr nicht bekannt war oder weil er auf die Hochwasserschutzmaßnahmen vertrauen durfte. Denn auf Verschulden kommt es bei der Mietminderung nicht an. Sie bleibt bestehen, bis das Haus und die Wohnung wieder vollständig hergerichtet sind.

Wird eine Wohnung durch einen Überflutungsschaden unbewohnbar, stellt das daher nach einem Urteil des Landgerichts Leipzig vom 28.05.2003 (1 S 1314/03, www.mietemindern.de/urteile/583) einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 100 % rechtfertigt.

In einem Gebiet, in dem regelmäßig mit Hochwasser zu rechnen ist, liegt der Mangel schon in einem fehlenden oder unzureichenden Überschwemmungsschutz (BGH, Urteil vom 09.12.1970, VIII ZR 149/69, www.mietemindern.de/urteile/842; Amtsgericht Köln, Urteil vom 03.01.1996, 10 S 314/95, www.mietemindern.de/urteile/891). Besteht deshalb ständig die Gefahr einer Überschwemmung, ist die Miete auch dann gemindert, wenn sich die Überschwemmungsgefahr (noch) nicht realisiert. Die Minderung liegt dann allerdings nur bei 5 bis 10 % (Siehe z.B. das Urteil des Landgerichts Kassel vom 13.06.1996, 1 S 128/96, www.mietemindern.de/urteile/693).

Allein die Lage eines Gebäudes in einem Hochwassergebiet ist nach einem Urteil des OLG Koblenz vom 22.02.1996 (5 U 929/95, www.mietemindern.de/urteile/678) allerdings kein Mangel der Mietsache.

Werden Kellerräume zur Ausstellung und zum Verkauf von Möbeln oder als Lagerräume vermietet, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die Kellerräume nicht gegen Überschwemmungen abgesichert sind (Urteil des OLG Düsseldorf vom 10.03.1988, 10 U 211/87, www.mietemindern.de/urteile/1178; Urteil des OLG Hamm vom 01.12.1987, 7 U 67/87, www.mietemindern.de/urteile/1260).

Weitere Rechte bei einer Überschwemmung

Eine andere Frage ist die der Haftung für die Schäden am Eigentum des Mieters. Im besten Fall hat er eine Hausratversicherung, die dieses Risiko mit umfasst. Wenn nicht stellt sich für den Mieter die Frage, ob der Vermieter schadensersatzpflichtig ist. Dies entscheidet sich nach § 536 a BGB. In der Regel wird der Vermieter nach dieser Vorschrift für den eingetretenen Schaden haften, es sei denn, die Überschwemmung beruht auf einem nicht vorhersehbaren Naturereignis.

Zumeist ist der Mieter auch zur fristlosen Kündigung berechtigt, um sich eine neue Bleibe zu suchen.

Kenntnis des Mieters von der Hochwassergefahr

Weiß der Mieter bei Vertragsabschluss, dass das Haus in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt, ändert das nichts an seinen Gewährleistungsrechten. Er darf nämlich in der Regel davon ausgehen, dass der Vermieter alles Erforderliche veranlasst hat. Hat er allerdings Kenntnis davon, dass der Hochwasserschutz unzureichend ist, kann dies seine Gewährleistungsrechte nach § 536 b BGB ausschließen.

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