Kategorie: Mängel

Prostitution - Mietminderung, Beeinträchtigung, Höhe, Sado-Maso-Club, Päärchenclub

Prostitution als solche kann spätestens seit dem Erlass des Prostitutionsgesetzes Ende 2001 nicht mehr als Mangel der Mietsache angesehen werden. Es handelt sich dabei vielmehr um eine gewerbliche Tätigkeit, die zwar von einem Teil der Gesellschaft aus moralischen Gründen abgelehnt wird, aber legal ist.

Mangel ohne konkrete Beeinträchtigung?

Es gibt aber eine Reihe von Entscheidungen, in denen die Gerichte zwar keine konkreten Beeinträchtigungen festgestellt, trotzdem aber eine Mietminderung zugesprochen haben (z.B. Landgericht Kassel, 02.10.1986, 1 S 376/85, www.mietemindern.de/urteile/159; Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 04.01.1996, 8 C 619/95, www.mietemindern.de/urteile/1305). Die Minderung beruht in diesen Fällen auf der Prostitution als solcher, unabhängig von konkretem Lärm oder sonstigen konkreten Belästigungen. Es wird dabei unterstellt, dass die Ausübung der Prostitution typischerweise immer zu Belästigungen führt. Einen solchen Erfahrungssatz gibt es jedoch nicht.

Diese Urteile sind daher falsch. Wahrscheinlich handelt es sich um eine Argumentation, die in der Sache moralisiert, sich aber nicht traut, dies offen auszusprechen. So hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 23.09.1999 (61 S 518/98, www.mietemindern.de/urteile/564) zutreffend ausgeführt: „Allein die Existenz eines Bordells oder bordellähnlichen Betriebs ohne konkrete Beeinträchtigungen stellt nach Erachten der Kammer jedenfalls in einer Großstadt ohne Sperrbezirk einen minderungsbegründenden Mangel der Mietsache noch nicht dar. Denn in solchen Städten wird hingenommen, dass sich Vergnügungslokale, die nicht dem Sittenempfinden breiter Bevölkerungsschichten entsprechen, auch in Wohngebieten ansiedeln. Dementsprechend ist mit dem Betrieb eines solchen Unternehmens in der Nachbarschaft im Sinne eines allgemeinen Lebensrisikos zu rechnen.“

Dies wurde mittlerweile auch vom Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahre 2012 so entschieden. Die Ausübung der Prostitution in einem Wohnhaus stellt danach nur dann einen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar, wenn bei einem Mieter eine konkrete und mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eintritt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.09.2012 - Aktenzeichen (Az.) XII ZR 122/11, www.mietemindern.de/urteile/1815).

Mangel mit konkreter Beeinträchtigung

Wie bei jedem anderen Betrieb kann es jedoch auch bei der Ausübung der Prostitution zu Beeinträchtigungen der Mitbewohner kommen, die einen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache darstellen, etwa zu Belästigungen im Hausflur, häufigem und lautem Türenschlagen oder auch deutliche vernehmbarem Geschlechtsverkehr. Die Prostitution darf zwar nicht mehr als solche benachteiligt werden. Kommt es durch sie jedoch zu Beeinträchtigungen der Mitmieter, wird sie aber auch nicht privilegiert.

Das Landgericht Berlin läßt in einer Entscheidung vom 04.03.2008 (65 S 131/07, www.mietemindern.de/urteile/1106) auch solche Umstände genügen, die konkret die Gefahr von Beeinträchtigungen hervorrufen, ohne im einzelnen zu überprüfen, ob sich diese Gefahr realisiert hat. Es hat dazu ausgeführt: „So verfügt das Bordell nicht über einen separaten Eingang, sondern ist nur über den allgemeinen Hausflur des Wohnhauses erreichbar. Dadurch kommt es zu Begegnungen der Mieter mit Freiern im Hausflur. Nach der Aussage des Bordellbetreibers P. vor dem Amtsgericht in der Sitzung vom 9.2.2007 steht auch fest, dass die Hauseingangstür zum leichteren Betrieb des Bordells nachts entgegen der Hausordnung nicht mehr abgeschlossen wird. Das Bordell wird nachts über 23.00 Uhr hinaus betrieben, wie sich aus den eingereichten Werbeanzeige ergibt, und unstreitig ist am Haus eine Werbefläche in Form einer Leuchtreklame angebracht, die auf das Bordell hinweist. Für das Bordell wird bei Angabe der Adresse u. a. in örtlichen Tageszeitungen geworben.“

Das ist zweifelhaft. Statt von konkreten Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs geht das Gericht von Befürchtungen aus, die häufig zutreffend sein mögen, aber häufig eben auch nicht. Die Grundhaltung des Urteils ist getragen von einer Einschätzung des Betriebes und seiner Kunden, die der geltenden Rechtslage nicht mehr gerecht wird. Noch deutlicher wird dies in der dem Berufungsverfahren zugrundeliegenden Ursprungsentscheidung des AG Berlin-Neukölln vom 09.03.2007 (5 C 141/06, www.mietemindern.de/urteile/1107), in der deutlich ausgesprochen wird, dass es eine höhere Mietminderung als die zugesprochenen 10 % nur bei Darlegung konkreter Beeinträchtigungen geben kann.

Die Höhe der Mietminderung

Die Mietminderungen liegen je nach dem Grad der Beeinträchtigung zwischen 10 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.07.1995, 64 S 84/95, www.mietemindern.de/urteile/157) und 20 % (Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 10.02.1998, 92 C 3285/97, www.mietemindern.de/urteile/156; Landgericht Berlin, Urteil vom 23.09.1999, 61 S 518/98, www.mietemindern.de/urteile/564). Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 29.10.1992 (8 C 171/92, www.mietemindern.de/urteile/849) rechtfertigen Belästigungen durch die Besucher eines Bordells sind Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung von 15 %

Ein Päärchenclub als Mangel

Auch der bordellartige Betrieb eines Päärchenclubs in einem Wohnhaus ist ein Mangel der Mietsache und kann eine Mietminderung in Höhe von 30 % (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 04.11.1998, 20b C 182/96, www.mietemindern.de/urteile/572) rechtfertigen. Auch hier muss es jedoch zu konkreten Beeinträchtigungen kommen.

Ein Sado-Maso-Club als Mangel

Beeinträchtigungen durch einen Sado-Maso-Club, die sich nicht unmittelbar im Bereich der Mietsache auswirken, sind nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 23.03.2006 (49 C 474/05, www.mietemindern.de/urteile/955) keine Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung rechtfertigen. Insofern gelten hier die gleichen Grundsätze wie bei einem Bordell. Nicht die Einrichtung als solche stellt einen Mangel der Mietsache dar, sondern nur konkrete von ihr ausgehende Beeinträchtigungen.

Die Besorgnis bezüglich des Rufes einer Adresse durch einen Sado-Maso-Club ist kein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt (Amtsgerichts Hamburg, Urteil vom 23.03.2006, 49 C 474/05, www.mietemindern.de/urteile/955). Anders sieht dies das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 04.03.2008 (65 S 131/07, www.mietemindern.de/urteile/1106).

Zurück


Anmelden

mietemindern.de auf Facebook mietemindern.de auf Twitter