Kategorie: Mängel

Wasserversorgung - Ausfall, Mietminderung, langer Kaltwasservorlauf, Wasserdruck, Schadstoffe, Blei, Wasserverfärbung, Geräuschbelästigungen

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Die Pflicht des Vermieters zur Wasserversorgung

Auch wenn es nicht ausdrücklich vereinbart ist, so ergibt sich aus jedem Mietvertrag die Verpflichtung des Vermieters, eine ausreichende Wasserver- und -entsorgung zu gewährleisten. Dies gilt sowohl für Kalt- als auch für Warmwasser. Zumeist ergibt sich diese Pflicht schon konkludent aus den Vereinbarungen zu den Betriebskosten. Aber auch im Wege der Auslegung wird man fast immer dazu kommen, dass die Tauglichkeit von Räumen zur Nutzung als Wohnung, Büro oder Laden eine ordnungsgemäße Wasserver- und -entsorgung erfordert. Anderes kann nur bei Räumlichkeiten vorkommen, die wie z.B. ein Lagerraum für einen längeren Aufenthalt von Menschen nicht geeignet sein müssen.

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Wasserversorgung"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Bleirohre allein stellen ohne Bleibelastung im Trinkwasser keinen Mangel der Mietsache dar. Az. 12 S 7952/01 … (Referenz) 0 Landgericht Leipzig
Eisen- und Manganwerte im Trinkwasser einer Wohnung, die die Grenzwerte überschreiten, rechtfertigen eine Mietminderung von 15 % Az. 17a C 164/97 … (Referenz) 15 Amtsgericht Bad Segeberg
Die Rostverfärbung des Trinkwassers einer Wohnung ist ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung von 20 %. Az. 1 C 1320/96 … (Referenz) 20 Amtsgericht Görlitz
Bleiwerte im Trinkwasser einer Wohnung, die die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung überschreiten, sind ein Mangel der Mietsache und... Az. 49 C 667/86 … (Referenz) 10 Amtsgericht Hamburg
Überschreiten die Nitratwerte im Trinkwasser einer Wohnung die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung, rechtfertigt dies eine Mietminderung Az. 6 S 143/90 … (Referenz) -1 Landgericht Köln
Ein zu langer Vorlauf beim Warmwasser rechtfertigt eine Mietminderung von 3,5 %. Az. 67 S 26/07 … (Referenz) 4 Landgericht Berlin
Eine zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht ausreichende Warmwasserversorgung rechtfertigt eine Mietminderung von 7,5 %. Az. 206 C 251/94 … (Referenz) 8 Amtsgericht Köln
Fällt die Abwasserentsorgung aus, so rechtfertigt dies eine Mietminderung von 100%. Az. 6 S 192/96 … (Referenz) 100 Landgericht Potsdam
Ein zu niedriger Wasserdruck stellt einen Mangel der Wohnung dar, der zu einer Mietminderung von 3 % berechtigt. Az. 10 C 150/93 … (Referenz) 3 Amtsgericht Rheine
Eine nicht ausreichende Warmwasserversorgung rechtfertigt eine Mietminderung von 10 %. Az. 7 C 372/92 … (Referenz) 10 Kreisgericht Görlitz
Ein zu geringer Wasserdruck in der Wohnung rechtfertigt eine Mietminderung von 20 Prozent. Az. 63 S 98/05 … (Referenz) 20 Landgericht Berlin
Bleiwerte im Trinkwasser einer Wohnung, die die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung überschreiten, aber nach kurzem Ablaufen des Wassers... Az. 16 S 33/88 … (Referenz) 0 Landgericht Hamburg
Kommt es in der Einfüllkammer der Waschmaschine, im Spülkasten der WC-Anlage sowie in den Wasserhahnperlatoren der angemieteten Wohnung... Az. 5 T 720/09 … (Referenz) 15 Landgericht Münster
Eine Minderung wegen verfärbten Leitungswassers kommt nur in Betracht, wenn die Verfärbung des Leitungswassers auf mangelhafte Leitungen... Az.  8 U 6289/00 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Tritt aus dem Badewannenabfluss und/oder der Toilette bestimmungswidrig Abwasser aus, dass die Wohnung zum Teil überschwemmt, so stellt... Az. 21 C 1336/78 … (Referenz) 38 Amtsgericht Groß-Gerau
Ist das Warmwasser einer Wohnung durch einen hohen Eisengehalt braun verfärbt, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache,... Az. 64 S 77/05 … (Referenz) 10 Landgericht Berlin
Eine Braunverfärbung des Trinkwassers ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt. Az. 126 C 799/90 … (Referenz) 10 Amtsgericht Dortmund
Kommt es im Trinkwasser der angemieteten Wohnung zu einer Schleimbildung (Biofilm), so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine... Az. 5 S 136/06 … (Referenz) 20 Landgericht Arnsberg
Muss zunächst eine gewisse Menge Wasser ablaufen, bevor das aus der Leitung kommende kalte Wasser die üblichen Temperaturen aufweist, so... Az. 5 C 577/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Berlin-Mitte
Fließ- und Vibrationsgeräusche der Wasserleitung vorwiegend zur Nachtzeit sind Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung in Höhe von 5... Az. 63 S 282/02 … (Referenz) 5 Landgericht Berlin
Läßt sich ein zu hoher Bleigehalt im Trinkwasser durch kurzes Ablaufenlassen des Standwassers auf nach der TrinkwasserVO unbedenkliche... Az. 62 S 410/95 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Kommt in einer Wohnung nach eintägiger Abwesenheit der Mieter nahezu eine Stunde lang nur braunes Wasser aus den Leitungen, so handelt es... Az. 102 C 55/94 … (Referenz) 5 Amtsgericht Berlin-Schöneberg
Überschreiten die im Trinkwasser vorhandenen Nitratwerte die nach der TrinkwasserVO zulässigen Grenzwerte erheblich, so handelt es sich... Az. 2b C 831/89 … (Referenz) 30 Amtsgericht Brühl
Epoxidharz in der Trinkwasserleitung ist ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung in Höhe von 20 %. Az. 201 C 546/10 … (Referenz) 20 Amtsgericht Köln
Es gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters die Wasserleitung vor Frost zu schützen und bei Frostgefahr das Wasser abzustellen. Az. 8 U 2875/00 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin


Die drei Funktionen des Wassers im Haushalt

Wasser erfüllt im Haushalt im wesentlichen drei Funktionen: Es dient als Trinkwasser und für die Nahrungszubereitung, man braucht es zu Reinigungszwecken und schließlich in den allermeisten modernen Toiletten zur Spülung. Alle drei Funktionen haben ihre eigene Bedeutung, die sich bei der Mietminderungsbemessung niederschlägt. Gemeinsam ist ihnen jedoch, dass es sich um ganz erhebliche Mängel handelt, die daher auch hohe Mietminderungen zur Folge haben.

Probleme mit der Wasserversorgung als Mangel

Probleme mit der Wasserversorgung lassen sich zumeist kompensieren, wenn sie nur einige Stunden anhalten. Aber schon nach einem Tag steigt die Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Nutzung rapide an.

Ein kompletter Ausfall der Wasserversorgung betrifft alle drei genannten Funktionsbereiche und läßt sich nur für kurze Zeit kompensieren.

Gibt es Probleme mit den Inhaltsstoffen, z.B. mit Blei, kann das Wasser zwar nicht als Trinkwasser, aber für die Reinigung und die Toilettenspülung genutzt werden. Oft verbessert sich die Kontamination auch durch einen längeren Kaltwasservorlauf. Funktioniert nur die Wassererwärmung nicht, sind trotzdem alle Funktionen gewährleistet, wenn auch unter erschwerten Bedingungen.

Der Ausfall der Wasserversorgung

Fällt die Wasserversorgung vollständig aus, rechtfertigt dies eine Mietminderung von 100 %. Die Wohnung ist dann als Wohnung nicht mehr nutzbar. Sie dient nur noch als Möbellager. Für diesen Zweck wurde sie aber nicht angemietet.

Die Gründe für den Ausfall der Wasserversorgung können vielfältig sein. Häufig sind es nur kurzfristige Ausfälle, die entstehen, weil Arbeiten am Wassersystem erforderlich sind, wie z.B. der Austausch einer Leitung. Solche Ausfälle muss der Mieter hinnehmen, ohne das er die Miete mindern kann. Der Mangel ist in diesen Fällen unerheblich im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB. Bei längeren Ausfällen, auch wenn sie im Rahmen von erforderlichen Instandsetzungen oder Modernisierungen erfolgen, kann der Mieter jedoch die Miete mindern. Gleiches gilt, wenn die Wasserversorgung ausfällt, weil ein baulicher Mangel vorliegt, beispielsweise eine Verstopfung oder ein Rohrbruch. Es kommt auch immer wieder vor, dass die Leitungen im Winter einfrieren. Es gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters die Wasserleitung vor Frost zu schützen und bei Frostgefahr das Wasser abzustellen. Er hat die technischen Vorkehrungen zum Schutze der Wasserleitung gegen Einfrieren im Winter zu treffen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 01.10.2001 - Aktenzeichen (Az.) 8 U 2875/00, www.mietemindern.de/urteile/1723). Der Mieter ist verpflichtet, im Winter die Räumlichkeiten mit den vorhandenen Heizungen zu beheizen. Die Obhutspflicht des Mieters geht jedoch nicht so weit, dass er verpflichtet wäre, Räume die nicht mit einer Heizung ausgestattet sind, auf eigene Kosten mit elektrischen Heizkörpern zu beheizen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 01.10.2001 - Aktenzeichen (Az.) 8 U 2875/00, www.mietemindern.de/urteile/1723).

Fällt nur die Warmwasserversorgung aus, so sind alle drei Funktionen der Wasserversorgung weiterhin gewährleistet, im Bereich der Körperhygiene allerdings nur noch unter erschwerten Bedingungen. Wer duscht schon gerne kalt. Die Rechtsprechung geht in diesen Fällen von einer Mietminderung von 10 bis 15 % aus, z.B. in dem Urteil des Kreisgerichts Görlitz vom 29.12.1992 (7 C 372/92, www.mietemindern.de/urteile/386). Eine zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht ausreichende Warmwasserversorgung rechtfertigt eine Mietminderung von 7,5 % (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 24.04.1995, 206 C 251/94, www.mietemindern.de/urteile/356).

Langer Kaltwasservorlauf

Probleme gibt es häufig auch mit dem Kaltwasservorlauf. Das ist die Zeit, die es dauert, bis nach dem Aufdrehen des Warmwasserhahns tatsächlich ausreichend warmes Wasser aus dem Hahn kommt. Sie darf nicht zu lang sein. Ein Vorlauf von 50 Sekunden beim Warmwasser ist ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung von 3,5 % (Urteil des Landgerichts Berlin vom 02.06.2008, 67 S 26/07, www.mietemindern.de/urteile/347). Dabei geht es zum einen um einen ressourceschonenden Umgang mit Wasser, zum anderen um die Vermeidung von Legionellen.

Muss im umgekehrten Fall zunächst eine gewisse Menge Wasser ablaufen, bevor das aus der Leitung kommende kalte Wasser die üblichen niedrigen Temperaturen aufweist, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 07.09.2005 (5 C 577/04, www.mietemindern.de/urteile/986) um keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache.

Zu niedriger Wasserdruck

Ein zu niedriger Wasserdruck stellt einen Mangel dar, der eine Mietminderung von 3 % rechtfertigt (Urteil des Amtsgerichts Rheine vom 09.09.1993, 10 C 150/93, www.mietemindern.de/urteile/385). Es können aber auch bis zu 20 % sein (Urteil des Landgerichts Berlin vom 28.06.2005, 63 S 98/05, www.mietemindern.de/urteile/412).

Schadstoffe im Trinkwasser

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass das Wasser sauber und frei von gesundheitsschädlichen Inhaltsstoffen ist. Dies kann in aller Regel problemlos gewährleistet werden, da die Wasserwerke ein hochwertiges und oft kontrolliertes Produkt zur Verfügung stellen. Auch die Hausinstallationen sind in aller Regel so konstruiert, dass sie die Qualität des Wassers nicht beeinträchtigen.

Laut Umweltbundesamt (UBA) kann das Wasser aus der Leitung ohne Bedenken getrunken werden. Wiederholt hat das Amt dem Wasser die Note „sehr gut“ gegeben. Das geht z.B. aus seinem Bericht zur Trinkwasserqualität hervor, der am 12.02.2015 veröffentlicht wurde. Von 2011 bis 2013 seien nur in Einzelfällen Grenzwerte überschritten worden. Der Bericht basiert auf Meldungen der Bundesländer an das UBA und das Bundesgesundheitsministerium. In weniger als 0,1 Prozent der Trinkwasser-Proben sei mehr giftiges Blei gefunden worden als erlaubt. Das UBA führt das auf bleihaltige Leitungen oder Armaturen in Häusern und Wohnungen zurück, nicht aber auf die Natur oder die Wasserwerke.

Die Qualität des Trinkwassers ist in der Trinkwasserverordnung geregelt.

Die Wasserversorgung ist auch dann mangelhaft, wenn das Wasser mit Schadstoffen kontaminiert ist und die gesetzlichen Grenzwerte nicht eingehalten werden. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob eine konkrete Gesundheitsgefährdung vorliegt (Urteil des Landgerichts Köln vom 10.01.1991, 6 S 143/90, www.mietemindern.de/urteile/287).

Das wichtigste Thema sind in diesem Zusammenhang die Bleiwerte aufgrund von alten Bleileitungen. Näheres dazu erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Manganwerte im Trinkwasser einer Wohnung, die die Grenzwerte überschreiten, rechtfertigen eine Mietminderung von 15 % (Urteil des Amtsgerichts Bad Segeberg vom 10.03.1998, 17a C 164/97, www.mietemindern.de/urteile/240).

Überschreiten die im Trinkwasser vorhandenen Nitratwerte die nach der TrinkwasserVO zulässigen Grenzwerte erheblich, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache (Urteil des Landgerichts Köln vom 10.01.1991, 6 S 143/90, www.mietemindern.de/urteile/287), der nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Brühl vom 07.03.1990 (2b C 831/89, www.mietemindern.de/urteile/1386) eine Mietminderung in Höhe von 30 % rechtfertigt.

Kommt es in der Einfüllkammer der Waschmaschine, im Spülkasten der WC-Anlage sowie in den Wasserhahnperlatoren der angemieteten Wohnung zu einer Schleimbildung (Biofilm), so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 15 % rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Münster vom 22.10.2009, 5 T 720/09, www.mietemindern.de/urteile/636). Kommt es im gesamten Trinkwasser der angemieteten Wohnung zu einer Schleimbildung (Biofilm), so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 20 % rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Arnsberg vom 24.04.2007, 5 S 136/06, www.mietemindern.de/urteile/963).

Zu Sanierungszwecken verwendetes Epoxidharz in der Trinkwasserleitung ist nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.04.2011 (201 C 546/10, www.mietemindern.de/urteile/1440) ebenfalls ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung in Höhe von 20 %. Das interessante und zweifelhafte an dieser Entscheidung ist allerdings, dass das Gericht zu dieser Frage kein Sachverständigengutachten eingeholt, sondern sich auf Wikipedia bezogen hat.

Blei im Trinkwasser

Ein Faktor, der zu Beeinträchtigungen der Trinkwasserqualität führen kann, sind Bleirohre, die zu einer Kontaminierung des Wassers mit Blei führen. In Altbauten werden diese Werte manchmal überschritten, wenn die Trinkwasserrohre noch aus Blei gefertigt sind. Sie sind unschwer zu erkennen, sofern sie nicht unter dem Putz liegen: silbrig-grau, leicht einzuritzen, Verbindungen haben meist einen Wulst. In ihnen kann sich Blei lösen und das Trinkwasser verunreinigen, was zu einer schleichenden Vergiftung mit gesundheitlichen Folgen führen kann. Blei beeinträchtigt nicht nur die Blutbildung und die Entwicklung der Intelligenz bei Ungeborenen, Säuglingen und Kleinkindern - auch Erwachsene sind gefährdet, insbesondere Schwangere. Deshalb raten Experten besonders jungen Frauen davon ab, Wasser aus Bleileitungen zu trinken: Das Metall lagert sich in den Knochen ab und kann bei erhöhtem Stoffwechsel - etwa während einer Schwangerschaft - ins Blut gelangen, weiß man beim Umweltbundesamt (UBA).

Zur Verbreitung schreibt das UBA: "Häuser, die nach 1973 erbaut wurden, sind nicht betroffen. Seit dieser Zeit wurden in ganz Deutschland keine Bleirohre mehr verwendet. Außerdem ist der gesamte süddeutsche Raum praktisch frei von Blei, da dort schon über hundert Jahre keine Bleirohre mehr verlegt wurden. In den übrigen Gebieten Deutschlands sind längst nicht alle vor 1973 erbauten Häuser betroffen, da auch früher schon häufig andere Materialien (zum Beispiel Kupfer) eingesetzt wurden."

Trinkwasser darf nach der Trinkwasserverordnung nur eine bestimmte Bleikonzentration enthalten. Der Wert lag bis zum 30.11.2003 bei 40 Mikrogramm pro Liter und verringerte sich danach auf 25 Mikrogramm pro Liter. Ab dem 01.12.2013 werden nur noch 10 Mikrogramm zulässig sein. Mit Bleirohren ist dieser Grenzwert nicht mehr einzuhalten, so dass der Austausch dann zwingend geboten ist. Außerdem schreibt die Trinkwasserverordnung vor, dass die Vermieter ab dem 1. Dezember 2013 über trotzdem noch vorhandene Bleirohre schriftlich oder per Aushang informieren müssen.

Trinkwasser, dass die Grenzwerte nicht einhält, ist mangelhaft und berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen, also notfalls auch die Bleirohre komplett auszutauschen (z.B. AG Hamburg, Urteil vom 17.12.1987, 49 C 667/86, www.mietemindern.de/urteile/270). Daran ändert auch nichts, wenn man den Bleigehalt des Wassers senken kann, indem man das Standwasser ablaufen läßt. Es ist nämlich weder dem Mieter noch der Umwelt zuzumuten, erst literweise verbleites Wasser ablaufen zu lassen. Klingen die Bleiwerte im Trinkwasser einer Wohnung, die die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung überschreiten, aber nach kurzem Ablaufen des Wassers (1 bis 2 Sekunden) ab, handelt es sich um einen unerheblichen Mangel der Mietsache, der keine Mietminderung rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Hamburg vom 05.02.1991, 16 S 33/88, www.mietemindern.de/urteile/415; Landgericht Berlin, Urteil vom 09.05.1996, 62 S 410/95, www.mietemindern.de/urteile/1037).

Das Auswechseln der Bleirohre gegen andere Rohre stellt dann eine Mangelbeseitigung dar, keine Modernisierung, die den Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt.

Bleihaltige Wasserleitungen stellen allerdings nur dann einen Mangel der Mietsache i. S. des § 537 BGB dar, wenn die Qualität des Wassers derart betroffen ist, dass eine konkrete Gesundheitsgefährdung besteht. Allein das Vorhandensein veralteter Bleirohre führt nicht zwangsläufig zu einer Minderung des Mietzinses. Die Gefährlichkeit von Bleirohren kann erst dann angenommen werden, wenn die einschlägigen Grenzwerten überschritten werden (Landgericht Leipzig, Urteil vom 18.07.2002, 12 S 7952/01, www.mietemindern.de/urteile/66). Dies wird allerdings bei dem ab dem 01.12.2013 geltenden Grenzwert in der Regel der Fall sein.

Die Höhe der Mietminderung muss sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung richten. Die Wasserversorgung ist ein wesentlicher Bestandteil des Wohnens. Fällt die Wasserversorgung aus, ist die Wohnung schlicht nicht nutzbar, jedenfalls nicht als Wohnung, Man kann sie dann höchstens noch als Abstellraum nutzen. Man benötigt Wasser zur Nahrungszubereitung und zum Trinken, zur Körperpflege, zum Waschen der Wäsche und für die Toilettenspülung. Zum Trinken und zur Nahrungszubereitung kann man bleihaltiges Wasser nicht nutzen. Man kommt also im Ergebnis dazu, dass eine wesentliche Nutzung, für die man Wasser benötigt, mit bleihaltigem Wasser nicht möglich ist. Die Beeinträchtigung des Wohnens ist dadurch immens. Für einen Tag mag man sich noch mit Mineralwasser behelfen, aber bei längerfristiger Beeinträchtigung ist das nicht mehr zumutbar. Daran muss sich auch die Höhe der Mietminderung orientieren. Niemand mietet eine Wohnung mit gesundheitsschädlichem Wasser. Niemand akzeptiert dies über längere Zeit. Eine Wohnung mit bleihaltigem Wasser ist daher auf Dauer wie eine Wohnung ohne Wasser. Eine Minderung von 20 % und mehr ist daher gerechtfertigt. Die Rechtsprechung ist da noch zurückhaltend (5 % - 10 %), was aber vielleicht auch nur daran liegt, dass die Mieter in den meisten dieser Fälle nicht mehr gefordert haben. So hat z.B. das Amtsgericht Hamburg in einem Urteil vom 17.12.1987 (49 C 667/86, www.mietemindern.de/urteile/270) entschieden, das Bleiwerte im Trinkwasser einer Wohnung, die die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung überschreiten, ein Mangel der Mietsache sind und eine Mietminderung von 10 % rechtfertigen.

Wenn der Vermieter weiß, dass die Wasserinstallation aus Bleirohren besteht, trifft ihn bei Abschluss des Mietvertrages eine Aufklärungspflicht. Nimmt er diese nicht wahr, macht er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.

Wasserverfärbung

Immer wieder kommt es auch in unseren Breiten vor, dass das Wasser in einem Wohnhaus durch Schwebstoffe verfärbt ist. Eine der verbreitetsten Ursachen ist die Verfärbung durch Rost.

Dies stellt unabhängig davon, ob mit der Verfärbung eine gesundheitliche Beeinträchtigung verbunden ist, einen Mangel dar. Sauberes und klares Wasser ist nämlich eine der wesentlichen Funktionen, die der Vermieter dem Mieter im Rahmen des Mietvertrages zur Verfügung stellen muss.

Im Regelfall stellt dies auch kein Problem dar, da die Wasserwerke in Deutschland überall klares und reines Wasser produzieren und in die Haushalte liefern.

Wenn es sich nicht um eine temporäre, durch das befristete Abstellen der Wasserversorgung z.B. für Bauarbeiten verursachte Beeinträchtigung handelt, liegt in der Regel ein Mangel in der Hausinstallation vor, den der Vermieter beseitigen muss. Der Vermieter ist allerdings auch dann für die Wasserverfärbung verantwortlich, wenn er sie nicht selbst zu vertreten hat, sondern der Wasserlieferant. Das verfärbte Leitungswasser ist nämlich als solches ein Mangel und nicht nur die Folge eines Mangels. Daher ist es auch ohne Belang, ob der Grund für die Verfärbung in der Hausinstallation oder im öffentlichen Netz zu suchen ist (siehe auch die insoweit falsche Entscheidung des Kammergerichts vom 11.03.2002, 8 U 6289/00, www.mietemindern.de/urteile/670).

Die Höhe der Mietminderung muss sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung richten. Man benötigt Wasser zum Trinken, zur Körperpflege, zum Waschen der Wäsche und für die Toilettenspülung. Außer für die Toilettenspülung kann man verfärbtes Wasser nicht nutzen. Auch ohne nachgewiesen Gesundheitsbeeinträchtigung ist es im Mitteleuropa des 21. Jahrhunderts niemandem mehr zumutbar, verfärbtes Wasser zur Zubereitung von Speisen und Getränken zu nutzen. Wäsche wird durch rostiges Wasser nicht sauber. Und auch für die Körperpflege dürfte verfärbtes Wasser nicht zumutbar sein.

Man kommt also im Ergebnis dazu, dass 3 von 4 wesentlichen Nutzungen, für die man Wasser benötigt, mit verfärbtem Wasser nicht möglich sind. Die Beeinträchtigung des Wohnens ist dadurch immens. Für einen Tag mag man sich noch mit Mineralwasser und der Dusche des Nachbarn behelfen, aber bei längerer Beeinträchtigung ist das nicht mehr zumutbar.

Daran muss sich auch die Höhe der Mietminderung orientieren. Niemand mietet eine Wohnung mit verfärbtem Wasser. Niemand akzeptiert dies über längere Zeit. Eine Wohnung mit verfärbtem Wasser ist im wesentlichen wie eine Wohnung ohne Wasser. Man kann in ihr die eigenen Mobilien trocken lagern, man kann sich in ihr aufhalten, aber man kann wesentliche Komfortmerkmale einer Wohnung nicht mehr nutzen (Körperpflege, Wäsche waschen) oder muss sie mit finanziellem und logistischem Aufwand substituieren. Eine Minderung von 20 % und mehr ist daher gerechtfertigt (Urteil des Amtsgerichts Görlitz vom 03.11.1997, 1 C 1320/96, www.mietemindern.de/urteile/264).

Ist lediglich das Warmwasser einer Wohnung durch einen hohen Eisengehalt braun verfärbt, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 14.09.2005 (64 S 77/05, www.mietemindern.de/urteile/946) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. So sieht das auch das Amtsgericht Dortmund in einer Entscheidung vom 06.06.1990 (126 C 799/90, www.mietemindern.de/urteile/960). Das ist die untere Grenze der möglichen Mietminderung in einem solchen Fall.

Kommt in einer Wohnung nach eintägiger Abwesenheit der Mieter nahezu eine Stunde lang nur braunes Wasser aus den Leitungen, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigt (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 29.04.1996, 102 C 55/94, www.mietemindern.de/urteile/1323).

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Probleme mit der Abwasserentsorgung

Fällt die Abwasserentsorgung aus, so ist auch dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 100 % rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Potsdam vom 04.08.1997, 6 S 192/96, www.mietemindern.de/urteile/373).

Tritt aus dem Badewannenabfluss und/oder der Toilette bestimmungswidrig Abwasser aus, dass die Wohnung zum Teil überschwemmt, so stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung von 38 % rechtfertigt (Amtsgericht Groß-Gerau, Urteil vom 19.07.1979, 21 C 1336/78, www.mietemindern.de/urteile/788).

Geräuschbelästigungen durch die Wasserleitung

Fließ- und Vibrationsgeräusche der Wasserleitung vorwiegend zur Nachtzeit sind Mängel der Mietsache, die nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.06.2003 (63 S 282/02, www.mietemindern.de/urteile/1003) eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigen.

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