Kategorie: Mängel

Bauarbeiten - Mietminderung bei Lärm, Schmutz, Tauglichkeit, Zustimmung des Mieters, Bauarbeiten durch Dritte, Minderungsausschluss durch Kenntnis, Darlegung

fl_bauarbeitenBauarbeiten sind solche zur Errichtung, Unterhaltung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen (siehe z.B. § 53 Bauordnung Berlin oder Ziffer 2.3. der AVV Baulärm). Nicht dazu gehören Bauarbeiten, die von Privatpersonen, insbesondere also anderen Mietern (Stichwort: Heimwerker), durchgeführt werden. Diese gehören zum Themenbereich Nachbarschaftslärm. Wir verweisen insoweit auf unser Dossier zum Thema „Lärm“ (www.mietemindern.de/dossiers/54).

Mietminderungstabelle - ausgewählte Urteile zu "Bauarbeiten"

Urteil Mietminderung in % Gericht Ort
Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz aufgrund von Bauarbeiten im Haus berechtigen den Mieter zu einer Mietminderung von bis zu 30 %. Az. 8 U 5875/98 … (Referenz) 30 Kammergericht Berlin
Die durch den Ausbau des Dachgeschosses in der Wohnung darunter verursachten Belästigungen durch Lärm, Schmutz, etc. sind Mängel der... Az. 64 S 357/95 … (Referenz) 33 Landgericht Berlin
Lärmbelästigungen durch Bauarbeiten an einer Großbaustelle in unmittelbarer Nähe des Hauses berechtigen den Mieter zu einer Mietminderung... Az. 39 C 1706/81 … (Referenz) 25 Amtsgericht Darmstadt
Lärmbelästigungen durch Bauarbeiten an einer Großbaustelle (vierstöckiger Wohnblock von 200 m Länge) gegenüber dem Haus sind ein Mangel... Az. 4 C 275/91 … (Referenz) 20 Amtsgericht Regensburg
Sind angemietete Gewerberäume täglich während der Arbeitszeit acht Stunden lang wegen Baulärm nicht für den vereinbarten Mietzweck zu... Az. 8 U 5397/97 … (Referenz) 20 Kammergericht Berlin
Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz aufgrund von Bauarbeiten auf benachbarten Grundstücken sind ein Mangel der Mietsache, der eine... Az. 3 C 87/89 … (Referenz) 3 Amtsgericht Berlin-Tiergarten
Ob ein Risiko ausdrücklich in die Mietpreisbemessung eingeflossen ist, spielt für die Mietminderung keine Rolle. Az. 8 U 74/01 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz aufgrund von Bauarbeiten in den Nachbargebäuden berechtigen den Mieter zu einer durchgängigen... Az. 62 S 82/06 … (Referenz) 10 Landgericht Berlin
Die durch den Ausbau des Dachgeschosses in der Wohnung darunter verursachten Belästigungen durch Lärm, Schmutz, etc. sind Mängel der... Az. 62 S 421/00 … (Referenz) 20 Landgericht Berlin
Allein das Bestehen einer Baustelle rechtfertigt kein Mietminderungsrecht. Vielmehr muss detailliert vorgetragen und unter Beweis... Az. 21 C 158/04 … (Referenz) 0 Amtsgericht Brühl
Lärmbelästigungen durch Bauarbeiten (Entkernung und Wiederaufbau) an einer Großbaustelle in unmittelbarer Nähe des Hauses sind ein Mangel... Az. 3b C 779/05 … (Referenz) 30 Amtsgericht Gelsenkirchen
Der Mieter einer Wohnung ist von der Entrichtung der Miete gänzlich befreit, wenn diese durch eine völlige Neugestaltung in einen... Az. 154 C 596/74 … (Referenz) 100 Amtsgericht Köln
Lärmbelästigungen durch Bauarbeiten an einer Kirche in der Nähe des Hauses berechtigen den Mieter zu einer Mietminderung von 20 %. Az. 5 S 60/85 … (Referenz) 20 Landgericht Göttingen
Lärmbelästigungen durch Bauarbeiten (Abriss und Neubau) an einer Großbaustelle in unmittelbarer Nähe des Hauses sind ein Mangel der... Az. 2-17 S 113/06 … (Referenz) 12 Landgericht Frankfurt
Lärmbelästigungen aufgrund eines Neubaus in der Nachbarschaft rechtfertigt eine Mietminderung von 10 %. Az. 1 S 60/02 … (Referenz) 10 Landgericht Köln 1. Zivilkammer
Ist aufgrund des Zustandes des Gebäudes in absehbarer Zeit mit Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu rechnen, stellen die von... Az. 453 C 37357/06 … (Referenz) 0 Amtsgericht München
Bei Wohnraummiete kann der Mieter den Mietzins mindern, wenn von einem benachbarten Grundstück erheblicher Baulärm ausgeht, den der... Az. RE-Miet 2/86 … (Referenz) -1 BayObLG München
Wird die Nutzung der Wohnung durch bei Schleifarbeiten angefallenen Lackstaub beeinträchtigt, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, der... Az. 211 C 405/00 … (Referenz) 60 Amtsgericht Köln
Bauarbeiten in der Nachbarschaft sind, wenn deren räumlicher Zusammenhang bereits bei Vertragsabschluss vorhanden war, vertraglich... Az. 12 O 603/00 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Die bei einer umfangreichen Sanierung und Modernisierung eines Wohnhauses auftretenden Belästigungen durch Lärm und Schmutz sind Mängel... Az. 8 C 207/96 … (Referenz) 100 Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Lärm aufgrund von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück ist nur dann ein Mangel der Mietsache, wenn der Eigentümer gemäß § 906 BGB die... Az. 6 S 2/85 … (Referenz) 0 Landgericht Bonn
Lärm, Schmutz und Staub durch Bauarbeiten, durch die das Nachbarhaus umfangreich saniert und aufgestockt wird, sind Mängel der Mietsache,... Az. 46 C 5/04 … (Referenz) 20 Amtsgericht Hamburg
Finden Bauarbeiten zur Sanierung eines Nachbargebäudes nur noch in dessen Inneren statt, so handelt es sich dabei um keinen eine... Az. 3 C 3583/05 … (Referenz) 0 Amtsgericht Münster
Lärmbelästigungen durch Arbeiten auf einer 200 m entfernt liegenden innerstädtischen Baustelle stellen in der Regel keinen eine... Az. 63 S 12/03 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Umfangreiche Dach- und Fassadenarbeiten am eigenen Haus mit einer Einrüstung des Gebäudes und einer Abdeckung der Fenster sind Mängel der... Az. 62 S 173/06 … (Referenz) 20 Landgericht Berlin
Ein Mieter muss mit Bauarbeiten in der Nachbarschaft rechnen, wenn die Räume nicht in einem fertig gestellten Neubaugebiet liegen (vgl.... Az. 3 U 10/07 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Brandenburg
Mietet der Mieter ohne weiteren Vorbehalt Räumlichkeiten an, bei denen wegen einer Baulücke mit Bauarbeiten in unmittelbarer... Az. 4 U 191/62 … (Referenz) 0 Oberlandesgericht Frankfurt
Lärm und Schmutz von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück sind Mängel der Mietsache, die, wenn die Bauarbeiten von einem Dritten... Az. 2 C 2076/86 … (Referenz) 5 Amtsgericht Bad-Homburg
Lärm- und Schmutzeinwirkungen aufgrund von Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 15 %. Az. 63 S 126/06 … (Referenz) 15 Landgericht Berlin
War aufgrund des Zustandes des Nachbargrundstückes eine Bebauung zu erwarten, sind die aus der Bautätigkeit resultierenden Belastungen... Az. 1 S 210/10 … (Referenz) 0 Landgericht Gießen
Sind Bad und Küche aufgrund von Bau- und Trocknungsarbeiten nicht nutzbar, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der... Az. 65 S 136/10 … (Referenz) 75 Landgericht Berlin
Ist ein Bauprojekt durch die Berichterstattung in der Regionalpresse öffentlich bekannt, so ist der Mieter zu einer an sich gegebenen... Az. 6 C 670/09 … (Referenz) -1 Amtsgericht Eckernförde
Lärmbelästigungen durch Fassadenarbeiten an einem gegenüberliegenden Kaufhaus stellen auch dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn sie... Az. 1 S 237/98 … (Referenz) -1 Landgericht Dortmund
Eine Mietminderung wegen Baulärms ist nicht gerechtfertigt, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund von baufälligen Gebäuden,... Az. 63 S 397/08 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Handelt es sich bei den Gebäuden in der Nähe nicht nur um Neubauten, so muss der Mieter im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit... Az. 8 U 74/01 … (Referenz) 0 Kammergericht Berlin
Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1... Az. VIII ZR 281/03 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Zur ordnungsgemäßen Darlegung von Lärmbelästigungen gehören auch Schallmessungen. Az. 8 U 74/01 … (Referenz) -1 Kammergericht Berlin
Lärm und Staub von einer Baustelle in der Nachbarschaft sind kein Mangel der Mietsache, wenn die Baustelle zum Zeitpunkt der Anmietung... Az. 223 C 26/11 … (Referenz) 0 Amtsgericht Köln
Lärmbelästigungen durch eine 100 m entfernte Großbaustelle berechtigen in einer lauten Innenstadtlage zu einer Mietminderung in Höhe von... Az. 33 C 2424/11 (93) … (Referenz) 10 Amtsgericht Frankfurt a. M.
Lärmbelästigungen durch eine Großbaustelle berechtigen auch in einer Innenstadtlage zu einer Mietminderung. Az. 33 C 2424/11 (93) … (Referenz) -1 Amtsgericht Frankfurt a. M.
Ein Mieter ist nicht verpflichtet, sich vor der Anmietung von Räumlichkeiten im Internet darüber zu informieren, ob in der Umgebung in... Az. 33 C 2424/11 (93) … (Referenz) -1 Amtsgericht Frankfurt a. M.
Bei Wohnraum stellt Baulärm, der vom Nachbargrundstück ausgeht, einen Mangel der Mietsache dar, wenn er so erheblich ist, daß die... Az. RE-Miet 2/86 … (Referenz) -1 BayObLG München
Baulärm, der vom Nachbargrundstück ausgeht, kann in Ausnahmefällen dazu führen, dass die Tauglichkeit zum Wohnen auch ganz aufgehoben ist. Az. RE-Miet 2/86 … (Referenz) -1 BayObLG München
Da für die Tauglichkeit auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache abzustellen ist, scheidet für die Minderung derjenige Lärm aus,... Az. RE-Miet 2/86 … (Referenz) -1 BayObLG München
Ob die Mietvertragsparteien das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit beim Abschluss des Vertrags zur Bestimmung des Soll-Zustands in... Az. VIII ZR 22/11 … (Referenz) -1 Bundesgerichtshof Karlsruhe
Störungen des Mietgebrauchs durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sind gewährleistungsrechtlich irrelevant, wenn sich auf dem... Az. 1 U 68/10 … (Referenz) -1 Oberlandesgericht Braunschweig
Umfangreiche Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sind ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 15 % rechtfertigt. Az. 65 S 321/11 … (Referenz) 15 Landgericht Berlin
Zur Darlegung von Mängeln durch Bauarbeiten muss der Mieter vortragen, dass und wann es zu Lärm- und Staubbelästigungen gekommen ist und... Az. 65 S 321/11 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Hat der Mieter Belästigungen durch Bauarbeiten dargelegt, so reicht es nicht, wenn der Vermieter diese pauschal bestreitet. Er muss sich... Az. 65 S 321/11 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Bei umfangreichen Bauarbeiten kann ohne konkrete Darlegung des Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die... Az. 65 S 321/11 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Eine Minderung wegen Bauarbeiten im Innenstadtbereich ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter ohnehin damit rechnen muss, dass... Az. 65 S 321/11 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Der Mieter einer Wohnung in einer Großstadt muss damit rechnen, dass es im Umfeld seiner Wohnung zu Veränderungen kommt, die sich auf die... Az. 63 S 641/10 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Geräusche, die mit dem Verkehr und Geschäftsbetrieb in der Innenstadt zusammenhängen, können mit dem Lärm, der beim Abriss eines Gebäudes... Az. 3 O 4016/04 … (Referenz) -1 Landgericht Leipzig
Irrt sich der Mieter über den Umfang ihm bei Vertragsschluss bekannter Bauarbeiten, ist die Mietminderung trotzdem nach § 536b BGB... Az. 63 S 206/11 … (Referenz) 0 Landgericht Berlin
Lärm- und Staubbelästigungen durch die Bebauung eines gegenüberliegenden unbebauten Grundstücks sind keine eine Mietminderung... Az. 202 C 180/13 … (Referenz) 0 Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Erhebliche Lärm- und Staubemissionen und starke Erschütterungen aufgrund von Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück sind ein... Az. 67 S 251/13 … (Referenz) 25 Landgericht Berlin
Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn... Az. 67 S 251/13 … (Referenz) 25 Landgericht Berlin
Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für... Az. 67 S 251/13 … (Referenz) 25 Landgericht Berlin


Bauarbeiten stellen als solche keine Mängel dar. Relevant sind die Folgewirkungen von Bauarbeiten, nämlich Lärm, Schmutz, Staub, Sichtbehinderungen durch Planen, Intimitätsverlust und erhöhte Einbruchsgefahr durch Gerüste am Haus oder einfach nur eine optische oder ästhetische Beeinträchtigung durch die Nutzung des Wohnumfeldes oder des Treppenhauses als Lagerplatz für Baumaterialien. Häufig kommt es auch zu baubedingten Unterbrechungen der Wasser- und Wärmeversorgung.

Im gewerblichen Bereich kommt noch der Aspekt des Umsatzrückgangs hinzu, wenn beispielsweise der Zugang zum Geschäft durch die Bauarbeiten erschwert wird.

fl_abrissBei Bauarbeiten kann man grob drei Eskalationsstufen unterscheiden: Am einschneidendsten sind Bauarbeiten in der eigenen Wohnung, gefolgt von denen im eigenen Haus. Schließlich gibt es noch die Arbeiten, die sich in der Umgebung abspielen, also auf einem Nachbargrundstück oder einer Straße in der Nähe.

Bauarbeiten stellen immer dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn durch sie die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert wird (BayObLG München, Beschluss vom 04.02.1987 - Aktenzeichen (Az.) RE-Miet 2/86, www.mietemindern.de/urteile/1787). Dies ist dann der Fall, wenn es Beeinträchtigungen durch eine der vorgenannten Folgewirkungen der Bauarbeiten gibt.

Öffentlich-rechtlich ist der Betrieb einer Baustelle in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm (AVV Baulärm) geregelt. Dort sind Immissionsrichtwerte für Bauarbeiten niedergelegt. Sie spielen für die Beurteilung der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, keine Rolle. Hier kommt es allein auf die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs an, so dass auch Baulärm von einer Baustelle, die allen Anforderungen der AVV Baulärm genügt, zu einer Mietminderung führen kann.

Die Höhe der Mietminderung bei Bauarbeiten

Die Höhe der Minderung ist abhängig vom Umfang der durch die Bauarbeiten verursachten Gebrauchsminderung. Diese wiederum hängt ab von der Anzahl und dem Umfang der Faktoren, die im jeweiligen Einzelfall vorliegen. Das kann von einer kleinen Minderung in Höhe weniger Prozent reichen, die man bekommt, wenn es zu Lärmbelästigungen aufgrund einer kleineren Baustelle in einigen Metern Entfernung kommt, bis hin zu einer Minderung von 100 %, wenn die eigene Wohnung komplett saniert wird und sie daher unbewohnbar ist (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 25.05.1976, 154 C 596/74, www.mietemindern.de/urteile/279; Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 16.08.1996, 8 C 207/96, www.mietemindern.de/urteile/839; BayObLG München, Beschluss vom 04.02.1987 - Aktenzeichen (Az.) RE-Miet 2/86, www.mietemindern.de/urteile/1788).

So hat beispielsweise das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 08.01.2001 (8 U 5875/98, www.mietemindern.de/urteile/24) entschieden, dass Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz aufgrund von Bauarbeiten im Haus eine Mietminderung von bis zu 30 % rechtfertigen. In der gleichen Entscheidung hat es ausgeführt, dass Beeinträchtigungen aufgrund eines Gerüstes und von Planen, mit denen das Gebäude verhängt wird, eine Mietminderung von 10 % zur Folge haben. Sind Bad und Küche aufgrund von Bau- und Trocknungsarbeiten nicht nutzbar, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 75 % rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Berlin vom 15.10.2010, 65 S 136/10, www.mietemindern.de/urteile/1444).

Das Landgericht Berlin setzt für die typischen Beeinträchtigungen durch einen Dachgeschossausbau eine Mietminderung in der darunter liegenden Wohnung von 33,33 % an (LG Berlin, Urteil vom 08.03.1996, 64 S 357/95, www.mietemindern.de/urteile/62): „Der Kammer ist aus zahlreichen Parallelverfahren bekannt, dass der Ausbau eines Dachgeschosses regelmäßig die Tauglichkeit der direkt darunter liegenden Wohnung zum Wohnen stark einschränkt. Für die Zeit, in denen auf dem Bau tatsächlich gearbeitet wird, hält die Kammer eine Minderungsquote von 100% für angemessen. Ohne nähere Darlegungen ist von einer Wochenarbeitszeit von etwa 40 Stunden auszugehen, was die Mieter zu einer auf den gesamten Monat bezogenen Minderung von etwa [(40 Stunden × 4,5 Wochen) : (30 Tage × 24 Stunden) ~] 25% der Bruttokaltmiete berechtigt. Hinzuzurechnen sind diejenigen Minderungswerte, die sich aus Beeinträchtigungen ergeben, die außerhalb der Arbeitszeiten fortwirken (namentlich durch Schmutz und Baugerüste). Damit erhöht sich die Minderungsquote nach Einschätzung der Kammer auf 1/3 der Bruttokaltmiete. Macht der Mieter wie hier eine höhere Quote geltend, muss er substantiiert entweder andere als die üblichen Arbeitszeiten oder ungewöhnlich hohe Beeinträchtigungen außerhalb der Arbeitszeiten darlegen und gegebenenfalls beweisen.“

Anders die 62. Kammer des Landgerichts Berlin, die hier lediglich eine Minderung von im Schnitt 20 % ansetzt (Landgericht Berlin, Urteil vom 09.04.2001, 62 S 421/00, www.mietemindern.de/urteile/121). Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hat in einer Entscheidung vom 22.09.2006 (63 S 126/06, www.mietemindern.de/urteile/1330) entschieden, dass Lärm- und Schmutzeinwirkungen aufgrund von Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten (Einbau neuer Fenster und Balkontüren, das Anbringen einer Wärmedämmung, der Einbau eines Fahrstuhls, Umbauarbeiten am Dachstuhl und in einer Vielzahl von Wohnungen) eine Mietminderung in Höhe von 15 % rechtfertigen.

Wird die Nutzung der Wohnung durch bei Schleifarbeiten angefallenen Lackstaub beeinträchtigt, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, der nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 22.01.2001 (211 C 405/00, www.mietemindern.de/urteile/782) in der ersten Woche nach dem Ende der Arbeiten eine Mietminderung von 60 % rechtfertigt.

Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen durch eine Baustelle nicht im eigenen Haus, aber in unmittelbarer Nähe, können eine Mietminderung bis zu 25 % rechtfertigen (Amtsgericht Darmstadt, Urteil vom 03.05.1982, 39 C 1706/81, www.mietemindern.de/urteile/63). Das Landgericht Berlin hält in diesem Fall eine Minderungsquote von durchgängig 10 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.02.2007, 62 S 82/06, www.mietemindern.de/urteile/119), 15 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - Aktenzeichen (Az.) 65 S 321/11, www.mietemindern.de/urteile/1910) oder 25 % (Landgericht Berlin, Urteil vom 26.09.2013 - Aktenzeichen (Az.) 67 S 251/13, www.mietemindern.de/urteile/1941) wegen der Beeinträchtigungen aufgrund der Bauarbeiten für angemessen. Zur Begründung führt es aus, es sei zulässig, für die (mehrmonatige) Dauer eines Bauvorhabens eine feste Minderungsquote zuzusprechen (unter Bezugnahme auf das Kammergericht, Urteil vom 08.01.2001, 8 U 5875/98, www.mietemindern.de/urteile/24). Die zuerkannte Quote stelle gleichsam einen „Mittelwert“ dar. Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, ohne konkrete Darlegung bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - Aktenzeichen (Az.) 65 S 321/11, www.mietemindern.de/urteile/1913; Landgericht Berlin, Urteil vom 26.09.2013 - Aktenzeichen (Az.) 67 S 251/13, www.mietemindern.de/urteile/1942).

In der zitierten Entscheidung hatte das KG wegen der Nutzungsbeeinträchtigungen durch die Sanierung der Fassade des eigenen Wohnhauses eine Minderung von 20 % zuerkannt. Insoweit seien nach Auffassung des Landgerichts 10 % im vorliegenden Fall angemessen, da nicht die eigene Fassade eingerüstet und verhängt war bzw. abgeklopft wurde und auch alle anderen Baumaßnahmen in und an den Nachbargebäuden stattfanden. Auch im Vergleich zu der Entscheidung des LG Berlin vom 09.04.2001, 62 S 421/00 (www.mietemindern.de/urteile/121), das wegen der Beeinträchtigungen durch den Ausbau zweier Wohnungen unmittelbar oberhalb der Wohnung der Mieter auf eine Minderung von 20 % erkannt habe, erscheine eine Minderungsquote von 10 % bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft gerechtfertigt. Es gibt aber auch Fälle, in denen bei einer Großbaustelle in der Nachbarschaft eine Minderung von bis zu 30 % zuerkannt wurde (Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 16.05.2006, 3b C 779/05, www.mietemindern.de/urteile/252). Finden die Arbeiten an einem unmittelbar angrenzenden Nachbargebäude statt und handelt es sich um eine Totalsanierung, so kann nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg vom 06.04.2005 (46 C 5/04, www.mietemindern.de/urteile/900) in der Regel von einer Minderungsquote zwischen 20 und 30 % für die Dauer der lärmintensiven Außenarbeiten ausgegangen werden. Finden die Bauarbeiten hingegen nur noch im Inneren statt, so handelt es sich dabei um keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache mehr (Amtsgericht Münster, Urteil vom 21.02.2006, 3 C 3583/05, www.mietemindern.de/urteile/901).

Lärmbelästigungen durch eine 100 m entfernte Großbaustelle berechtigen in einer lauten Innenstadtlage zu einer Mietminderung in Höhe von 10?% (Amtsgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 02.11.2011 - Aktenzeichen (Az.) 33 C 2424/11 (93), www.mietemindern.de/urteile/1747). Lärmbelästigungen durch Arbeiten auf einer 200 m entfernt liegenden innerstädtischen Baustelle stellen dagegen in der Regel keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar (Urteil des Landgerichts Berlin vom 08.07.2003, 63 S 12/03, www.mietemindern.de/urteile/1056).

Die Zustimmung des Mieters zu den Bauarbeiten

Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter mit der Maßnahme einverstanden ist, oder wenn er sie nach § 554 BGB als Instandsetzung oder Modernisierung dulden muss. Es gelten nur die allgemeinen Ausschlussgründe, etwa wenn der Mieter die Bauarbeiten selbst zu vertreten hat. Wir verweisen insoweit auf unser Dossier zum Gewährleistungsausschluss (www.mietemindern.de/dossiers/76).

Mietminderung bei Bauarbeiten durch Dritte

Bei Arbeiten, die nicht der eigene Vermieter veranlasst hat, also beispielsweise beim Neubau eines Gebäudes auf der anderen Straßenseite, ist das Recht zur Minderung unabhängig davon, ob der Vermieter die Arbeiten verhindern kann oder einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB hat (Landgericht Dortmund vom 12.01.1999 - Aktenzeichen (Az.) 1 S 237/98, www.mietemindern.de/urteile/1655). Es geht nur darum, die durch den Mangel gestörte Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung wieder herzustellen. Das Risiko dafür hat der Gesetzgeber dem Vermieter zugeschrieben, und zwar unabhängig davon, ob der es zu verantworten hat, etwas dagegen tun oder bei einem Dritten einen Ersatzanspruch geltend machen kann (Landgericht Göttingen, Urteil vom vom 15.01.1986, 5 S 60/85, www.mietemindern.de/urteile/425; BayObLG, RE vom 04.02.1987, RE-Miet 2/86, www.mietemindern.de/urteile/598; Amtsgericht Berlin-Tiergarten, Urteil vom 14.12.1989, 3 C 87/89, www.mietemindern.de/urteile/95).

Anders das Landgericht Bonn in einem Urteil vom 25.03.1985 (6 S 2/85, www.mietemindern.de/urteile/869) oder das OLG Frankfurt in einem Urteil vom 26.03.1963, 4 U 191/62, www.mietemindern.de/urteile/1233. Lärm aufgrund von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück ist danach nur dann ein Mangel der Mietsache, wenn der Eigentümer gemäß § 906 BGB die Immission entschädigungslos hinzunehmen hat oder die Immission die ortsübliche Nutzung des Grundstücks über das - objektiv- - zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt, so dass eine Entschädigung zu zahlen ist. Diese Auffassung hat sich jedoch nicht durchgesetzt.

Das Amtsgericht Bad Homburg hat in einem Urteil vom 07.11.1986 (2 C 2076/86, www.mietemindern.de/urteile/1262) entschieden, dass Lärm und Schmutz von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück Mängel der Mietsache sind, die, wenn die Bauarbeiten von einem Dritten ausgeführt werden, eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigen. Das Urteil ist falsch, soweit es die Höhe der Mietminderung angeht. Zum einen ist schon der Ansatz mit 10 % zu niedrig gewählt. Eine Großbaustelle in der Nachbarschaft rechtfertigt in aller Regel mindestens 20 %. Immerhin musste der Mieter im konkreten Fall die Wohnung zeitweise verlassen, weil die Beeinträchtigungen nicht zu ertragen waren. Zum anderen ist eine Mithaftung des Mieters für die Beeinträchtigungen im Gesetz gerade nicht vorgesehen, auch dann nicht, wenn der Vermieter für die Beeinträchtigungen nichts kann. Der Mieter trägt das Risiko, dass er die Beeinträchtigungen ertragen muss. Den finanziellen Ausgleich in Form der Mietminderung hat das Gesetz dem Vermieter allein aufgebürdet. Da hilft auch kein Verweis auf § 242 BGB.

Minderungsausschluss durch Kenntnis

Einer der Hauptstreitpunkte beim Thema Mietminderung wegen Bauarbeiten besteht in der Antwort auf die Frage, ob nicht ein Mieter generell oder zumindest in bestimmten Situationen damit rechnen müsse, dass in seinem Umfeld Bauarbeiten stattfinden und die von diesen ausgehenden Belästigungen somit zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören.

Da für die Tauglichkeit auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache abzustellen ist, scheidet für die Minderung derjenige Lärm aus, der bei Abschluß des Mietvertrags bereits vorausgesetzt wurde und beim vereinbarten Mietzins ermäßigend berücksichtigt werden konnte (BayObLG München, Beschluss vom 04.02.1987 - Aktenzeichen (Az.) RE-Miet 2/86, www.mietemindern.de/urteile/1789). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Frage, ob die Mietvertragsparteien das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit beim Abschluss des Vertrags zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles zu prüfen und zu entscheiden ist (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.02.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 22/11, www.mietemindern.de/urteile/1790).

Unstreitig sind Lärm und Staub von einer Baustelle kein Mangel der Mietsache, wenn die Baustelle zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung bereits besteht (Amtsgericht Köln vom 14.06.2011 - Aktenzeichen (Az.) 223 C 26/11, www.mietemindern.de/urteile/1710). Gleiches gilt, wenn bereits ein Bauschild aufgestellt worden ist.

Die Minderungsbefugnis entfällt nach herrschender Rechtsprechung, wenn der Mieter beim Vertragsschluss beispielsweise am Zustand der Nachbarbebauung erkennen kann, dass in der Nachbarschaft in naher oder ferner Zeit Bauarbeiten durchgeführt werden könnten (Landgericht Berlin, Urteil vom 08.02.2001, 12 O 603/00, www.mietemindern.de/urteile/834; Kammergericht Berlin vom 03.06.2002 - Aktenzeichen (Az.) 8 U 74/01, www.mietemindern.de/urteile/1659; OLG Brandenburg, Urteil vom 01.10.2007, 3 U 10/07, www.mietemindern.de/urteile/1154; OLG Frankfurt, Urteil vom 26.03.1963, 4 U 191/62, www.mietemindern.de/urteile/1233; Landgericht Gießen, Urteil vom 15.12.2010, 1 S 210/10, www.mietemindern.de/urteile/1441; Landgericht Berlin vom 17.03.2009 - Aktenzeichen (Az.) 63 S 397/08, www.mietemindern.de/urteile/1658; Oberlandesgericht Braunschweig, Beschluss vom 23.08.2011 - Aktenzeichen (Az.) 1 U 68/10, www.mietemindern.de/urteile/1901; Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 17.10.2013 - Aktenzeichen (Az.) 202 C 180/13, www.mietemindern.de/urteile/1933). Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 27.09.2011 - Aktenzeichen (Az.) 63 S 641/10, www.mietemindern.de/urteile/1922, entschieden, dass der Mieter einer Wohnung in einer Großstadt damit rechnen muss, dass es im Umfeld seiner Wohnung zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken und die daher keinen Mangel der Mietsache darstellen.

Diese Auffassung ist nicht überzeugend. Der Regelung des § 536 BGB soll sicherstellen, dass die Miete während der Zeit des Mangels den geänderten Verhältnissen angepasst wird (Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 06.03.2007, 2-17 S 113/06, www.mietemindern.de/urteile/543). Der Vermieter wird auch nicht von vornherein auf Miete verzichten wollen, so lange noch nicht gebaut wird. Dann aber muss der Mieter auch nicht mehr die volle Miete zahlen, wenn dann gebaut wird. Der Mangel liegt nicht in der Sanierungsbedürftigkeit der Nachbarbebauung, sondern in den Lärm- und Staubbeeinträchtigungen, die während der Sanierung entstehen. Andernfalls müßte man jede altersbedingte Beeinträchtigung als vertragsimmanent von der Mängelgewährleistung ausnehmen. Wer in ein altes Haus einzieht, müsste halt damit rechnen, dass die Heizung ab und zu nicht funktioniert (So wohl das Amtsgericht München in einem Urteil vom 17.05.2007, 453 C 37357/06, www.mietemindern.de/urteile/565). Diese Argumentation verwechselt die Ursache des Mangels mit dem Mangel selbst und den dadurch verursachten Beeinträchtigungen, die die Mietminderung rechtfertigen. Als Regulativ vor überzogener Mieterempfindlichkeit ist der Umstand der Erheblichkeit völlig ausreichend (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.02.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 22/11, www.mietemindern.de/urteile/1790). So hat das Landgericht Berlin am 13.03.2013 - Aktenzeichen (Az.) 65 S 321/11 (www.mietemindern.de/urteile/1914) entschieden, das eine Minderung wegen Bauarbeiten im Innenstadtbereich nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Mieter ohnehin damit rechnen müsse, dass es dort zu Veränderungen komme, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken könnten. Ein Ausschluss der Minderung komme vielmehr nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen hätten, wie z. B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat sich dem mit Urteil vom 26.09.2013 - Aktenzeichen (Az.) 67 S 251/13, www.mietemindern.de/urteile/1943, angeschlossen.

Ob dies der Fall ist und das Recht auf Minderung der Miete ausschließt, ist vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles zu prüfen und zu entscheiden ist (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21.02.2012 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 22/11, www.mietemindern.de/urteile/1790). Das Landgericht Leipzig gibt in seinem Urteil vom 08.06.2005 - Aktenzeichen (Az.) 3 O 4016/04, www.mietemindern.de/urteile/1924, für diese Prüfung wichtige Differenzierungen vor. Lärm, der typischerweise mit einer Innenstadtlage verbunden ist, wie der Verkehrslärm oder der mit einem Geschäftsbetrieb zusammenhängende Lärm, führt in der Regel zu keinem Mangel, da er von Mieter und Vermieter bereits bei Vertragsschluss berücksichtigt wurde. Etwas anderes kann sich hier nur aus der Lautstärke ergeben, die natürlich auch bei einem innenstadttypischen Geräusch untypisch laut sein kann. Anders ist es mit dem Lärm, der bei Abriss eines Gebäudes entsteht, also mit Baulärm. Dieser ist nicht typischerweise mit einer Innenstadtlage verbunden. Vielmehr muss dies nach den Vorgaben des BGH im Einzelfall geprüft werden. Dies hat das Landgericht Leipzig im vorliegenden Fall vorbildlich gemacht.

Auch die Vorschrift des § 536b BGB ist in solchen Fällen ebenfalls nicht einschlägig. Sie gilt nur für solche Gebrauchsbeeinträchtigungen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorhanden sind, wenn also bereits gebaut wird.

Die Mietminderung ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn ein Bauprojekt durch die Berichterstattung in der Regionalpresse öffentlich bekannt ist (so aber Amtsgericht Eckernförde, Urteil vom 27.04.2010, 6 C 670/09, www.mietemindern.de/urteile/1611). Es gibt nämlich keine Rechtspflicht, sich über einen zukünftigen Wohnort aus der Regionalpresse zu informieren. Den Mieter trifft grundsätzlich keine Erkundungs- und Untersuchungspflicht (siehe dazu auch die Ausführungen unter der Überschrift „Grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsschluss“ in unserem Dossier zum Thema Gewährleistungsauschluss, www.mietemindern.de/dossiers/76). Ein Mieter ist auch nicht verpflichtet, sich vor der Anmietung von Räumlichkeiten im Internet darüber zu informieren, ob in der Umgebung in nächster Zeit größere Baumaßnahmen geplant sind (Amtsgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 02.11.2011 - Aktenzeichen (Az.) 33 C 2424/11 (93), www.mietemindern.de/urteile/1749). Hat jedoch der Mieter positive Kenntnis von einem Bauvorhaben, weil ihn beispielsweise der Vermieter darauf hingewiesen hat, so sollte er sich genau über den Umfang der zu erwartenden Beeinträchtigungen informieren. Macht er sich nämlich falsche Vorstellungen über den Umfang der zu erwartenden Beeinträchtigungen, so ist die Mietminderung trotzdem gemäß § 536b BGB ausgeschlossen (Landgericht Berlin, Urteil vom 10.02.2012, 63 S 206/11, www.mietemindern.de/urteile/1929).

Die entscheidende Frage ist immer die, welche mietpreisbildenden Umstände ausdrücklich oder konkludent in die Mietpreiskalkulation der Vertragsparteien eingeflossen sind. Das Kammergericht hat recht, wenn es feststellt, dass es nicht darauf ankommt, welche dieser Umstände bewusst und ausdrücklich Beachtung und Erwähnung gefunden haben (Kammergericht Berlin vom 03.06.2002 - Aktenzeichen (Az.) 8 U 74/01, www.mietemindern.de/urteile/118). Es sind in der Regel lediglich eine überschaubare Anzahl von Faktoren, die die Mietvertragsparteien in dieser Form beachten (Lage, Größe, Schnitt, Baujahr, Ausstattung). An viele andere Umstände denken sie nicht oder beziehen sie nicht in ihre Verhandlungen ein. Der Vertrag muss dann von den Gerichten nach § 157 BGB ausgelegt werden. Der entscheidende Maßstab ist dafür nach der Rechtsprechung des BGH der Nutzungszweck, also das Wohnen. Lärm und Schmutz von Baustellen in der Nachbarschaft gehören zum Wohnen in aller Regel nicht dazu, auch dann nicht, wenn in der Umgebung alte Gebäude stehen oder wenn man sich in einer Innenstadtlage befindet, in der des öfteren gebaut wird (Amtsgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 02.11.2011 - Aktenzeichen (Az.) 33 C 2424/11 (93), www.mietemindern.de/urteile/1748).

Der BGH schreibt dazu in einem Urteil: Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, daß die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (Bundesgerichtshof Karlsruhe vom 26.07.2004 - Aktenzeichen (Az.) VIII ZR 281/03, www.mietemindern.de/urteile/1660).

Man könnte jetzt auf die Idee kommen, ob in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall das Bauen bereits zu einer Ortssitte geworden ist. In der Regel ist das jedoch nicht der Fall. In der Regel wohnt man ohne die Belastung von Lärm und Schmutz einer benachbarten Baustelle. Und zwar auch dann, wenn eine die Nachbargrundstücke unbebaut oder die Nachbargebäude nicht renoviert sind.

Mietminderung auch bei Abwesenheit des Mieters

Die Minderung besteht unabhängig von der Anwesenheit des Mieters. Auch dann, wenn der Mieter tagsüber oder während der gesamten Bauzeit abwesend ist, liegt eine Tauglichkeitsbeeinträchtigung vor. Entscheidend ist nämlich nach § 536 Absatz 1 BGB nicht, dass der tatsächliche Gebrauch beeinträchtigt ist, sondern dass die Tauglichkeit der Wohnung als solche beeinträchtigt ist (Amtsgericht Regensburg, Urteil vom 16.04.1991, 4 C 275/91, www.mietemindern.de/urteile/64).

Die ordnungsgemäße Darlegung der Belästigungen

Die durch die Bauarbeiten verursachten Mängel müssen vom Mieter grundsätzlich detailliert nach Art, Dauer und Intensität dargelegt und bewiesen werden (Amtsgericht Brühl, Urteil vom 12.10.2004, 21 C 158/04, www.mietemindern.de/urteile/152). Insofern unterscheidet sich Baulärm nicht von allen anderen Beeinträchtigungen durch Lärm. Am besten geht dies mithilfe eines Lärmprotokolls, dessen Inhalt durch Dritte wie Nachbarn, Freunde oder Verwandte bestätigt werden kann.

Es gibt aber auch Beweiserleichterungen bei typischen Bausituationen wie beispielsweise einem Dachgeschossausbau (LG Berlin, Urteil vom 08.06.1996, 64 S 357/95, www.mietemindern.de/urteile/62), bei denen eine bestimmte Belastungssituation gerichtsbekannt ist. „Eine nähere zeitliche Konkretisierung hinsichtlich der einzelnen Stunden und Minuten ist nicht erforderlich. Auch bei Unterbrechung der Arbeiten durch die üblichen Arbeitspausen ist für die Büroarbeit der gesamte Arbeitstag verloren. Man kann davon ausgehen, dass die Mitarbeiter der Beklagten in den Pausen förmlich darauf gewartet haben, wann es wieder losgehen würde.“ (Kammergericht Berlin, Urteil vom 08.04.1999, 8 U 5397/97, www.mietemindern.de/urteile/83). Das Landgericht Köln hat dazu in einer Entscheidung vom 05.09.2002 (1 S 60/02, www.mietemindern.de/urteile/549) ausgeführt: “Es würde an Rechtsverweigerung grenzen, vom Mieter zu verlangen, zwecks substantiierter Darlegung der Beeinträchtigungen von einer evtl. Berufstätigkeit abzusehen und sich ein Lärmmessgerät zuzulegen.“ Umfangreiche Dach- und Fassadenarbeiten am eigenen Haus mit einer Einrüstung des Gebäudes und einer Abdeckung der Fenster sind Mängel der Mietsache, die auch ohne dass die Beeinträchtigungen im Einzelnen darzulegen sind eine Mietminderung in Höhe von 20 % rechtfertigen (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.11.2006, 62 S 173/06, www.mietemindern.de/urteile/1125). Nach einem anderen Urteil des Landgerichts Berlin muss der Mieter zur Darlegung von Mängeln durch Bauarbeiten vortragen, dass und wann es zu Lärm- und Staubbelästigungen gekommen ist und welche Beeinträchtigungen des Wohnens dies nach sich zog (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - Aktenzeichen (Az.) 65 S 321/11, www.mietemindern.de/urteile/1911). Ein Protokoll erleichtert dies zwar, ist jedoch nicht zwingend erforderlich.

In einer Entscheidung vom 22.09.2006 (63 S 126/06, www.mietemindern.de/urteile/1330) hat das Landgericht zu diesem Thema ausgeführt:„Bei derartigen umfangreichen Baumaßnahmen, die von der Kl. als solche nicht in Abrede gestellt werden, ist eine durchgängige Beeinträchtigung anzunehmen und zwar auch dann, wenn in einzelnen Zeiträumen keine übermäßigen Lärm- und Schmutzeinwirkungen vorliegen, diese dafür aber in anderen Zeiten verstärkt auftreten. Der Mangel liegt darin, dass der Mieter in dieser Situation ständig mit den Folgen der Bauarbeiten rechnen muss und nie sicher sein kann, für einen längeren vorhersehbaren Zeitraum von solchen Belästigungen verschont zu bleiben. Deshalb ist es auch dem Mieter regelmäßig nicht zuzumuten, anhand eines etwa von ihm zu führendes Bautagebuchs im Einzelnen darzulegen, an welchen bestimmten Tagen welche konkreten Geräusche für welchen Zeitraum vorgelegen haben.“

Das Kammergericht ist dagegen der Auffassung, dass zur ordnungsgemäßen Darlegung von Lärmbelästigungen auch Schallmessungen gehören (Kammergericht Berlin vom 03.06.2002 - Aktenzeichen (Az.) 8 U 74/01, www.mietemindern.de/urteile/1661). Dies dürfte jedoch eine überzogene Anforderung sein.

Hat der Mieter Belästigungen durch Bauarbeiten dargelegt, so reicht es nicht, wenn der Vermieter diese pauschal bestreitet. Er muss sich vielmehr zu den aufgeführten Arbeiten und den hieraus resultierenden Beeinträchtigungen ausdrücklich erklären (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - Aktenzeichen (Az.) 65 S 321/11, www.mietemindern.de/urteile/1912).

Sind die Bauarbeiten unstreitig oder bewiesen, so dass feststeht, daß über einen längeren Zeitraum die Mietsache in ihrem Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist, ist anschließend nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 16.08.1996 (8 C 207/96, www.mietemindern.de/urteile/839) der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, daß die Störung beseitigt ist und er seinerseits zu einem vertragsgemäßen Verhalten zurückgekehrt ist, er die vertraglich geschuldete Hauptleistungspflicht also wieder erfüllt.

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