Kategorie: Mängel

Baumängel - Mietminderung, Defekte, Normen, Kosten, Verschleiß

Im Zentrum des Gewährleistungsrechts stehen die Baumängel. Wer von Mängeln spricht, meint zunächst in aller Regel Baumängel.



Den Baumangel als solchen gibt es nicht. Jedes Bauteil kann Gegenstand eines Baumangels sein. Daher tauchen auf dieser Webseite noch viele weitere Stichworte auf, bei denen es sich letzten Endes der Sache nach um Baumängel handelt (z.B. Heizung oder Schimmel). An dieser Stelle wollen wir auf Struktur und Gemeinsamkeiten von Baumängeln eingehen.

fl_mangel

Wann liegt ein Baumangel vor ?

Nach der allgemeinen Definition liegt ein Mangel immer dann vor, wenn die Wohnung nicht so ist, wie sie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien sein sollte. Unter dieser Definition muss man zwei Fallgruppen unterscheiden: Bei der ersten Fallgruppe ist etwas schlicht defekt. Bei der zweiten Fallgruppe entspricht die Wohnung in einer bestimmten Hinsicht nicht dem vertraglich geschuldeten Standard.

Häufig muss man auch erst die genaue Ursache kennen, um zu wissen, ob man es mit einem Baumangel zu tun hat oder nicht. Lärm in der Wohnung kann die Folge eines Baumangels sein, wenn beispielsweise die Trittschalldämmung nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurde. Er kann aber auch die Folge eines sogenannten „Umweltmangels“ sein, da die beste Schallisolierung nicht gegen überlaute Nachbarn oder die Großbaustelle auf der anderen Straßenseite hilft.

Baumängel können also je nach den Besonderheiten des Einzelfalles ganz einfach oder sehr kompliziert zu beurteilen sein. Auf einige besonders wichtige und häufige Baumängel (z.B. Heizungsmängel, Feuchtigkeit, Parkettschäden oder Schimmel) gehen wir detailliert noch in weiteren Beiträgen ein.

Ein defektes Bauteil als Baumangel

Auch wenn es in keinem ausdrücklich steht, so ist doch Teil eines jeden Mietvertrages die Vereinbarung, dass die Bauteile der Wohnung und des Hauses in Ordnung sind. Dies ergibt sich auch aus § 536 Absatz 1 Satz 2 BGB. Funktionieren die Toilettenspülung oder der mitvermietete Herd nicht, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, den der Vermieter beseitigen muss und der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Hierbei geht es vor allem um funktionale und optische Mängel. Auch Mängel an den Gemeinschaftseinrichtungen können eine Mietminderung rechtfertigen, so z.B. eine defekte Gegensprechanlage (Urteil des LG Berlin vom 16.02.1999, 64 S 356/98, www.mietemindern.de/urteile/50, Minderung 2 %).

fl_mietvertrag

Die Abweichung von einer Vereinbarung als Baumangel

Schwieriger sind die Fälle der zweiten Gruppe. Aufgrund des subjektiven Mangelbegriffs liegt ein Mangel nicht nur dann vor, wenn ein Bauteil nicht funktioniert, sondern auch dann, wenn etwas fehlt, so z.B. der vereinbarte Balkon oder die Einbauküche (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 25.02.1997, 1 S 397/96, www.mietemindern.de/urteile/253, Mietminderung 100%) oder wenn ein Teil nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Mietet beispielsweise jemand eine Altbauwohnung an, die nach einer Komplettsanierung den aktuellen schallschutztechnischen Anforderungen entsprechen soll, so liegt ein Mangel vor, wenn der Schallschutz lediglich die Schallschutzanforderungen eines Altbaus erfüllt.

Die Abweichung von Normen als Baumangel

Gerade bei der Frage, welchen der zahlreichen technischen Normen ein Gebäude bzw. eine Wohnung genügen muss, um bautechnisch mangelfrei zu sein, kommt es auf den jeweiligen Einzelfall an. Im Vordergrund stehen dabei immer die vertraglichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Wenn die Parteien über die Geltung eines bestimmten Standards keine Abrede getroffen haben, betrifft die Frage, auf welche Standards abzuheben ist, die Auslegung des Begriffs „vertragsmäßiger Gebrauch“ i. S. von § 536 I BGB. Liegen Vereinbarungen wie so häufig nicht vor, so zählen in der Regel die Normen, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Der Mieter eines Altbaus kann keine Neubauqualität erwarten (Amtsgericht Nidda, Urteil vom 15.09.1981, 1 C 95/81, www.mietemindern.de/urteile/102).

Doch auch davon gibt es Ausnahmen. Die Eignung des Mietobjekts zum gefahrlosen Wohnen wird von den Vertragsparteien in der Regel vorausgesetzt. Bei Vertragsschluß gilt daher die - selbstverständliche - Anforderung an eine Mietwohnung, daß sie zum Bewohnen ohne Gesundheitsgefahren geeignet sein muß. Bei einer Veränderung der medizinischen Erkenntnisse und Standards können daher auch Wohnungen, die bisher unbedenklich erschienen, plötzlich gesundheitsgefährdend und damit mangelhaft werden.

Wegen der Einzelheiten zu dieser Frage verweisen wir auf unseren Beitrag zu den technischen Standards.

Zu hohe Kosten als Baumangel

Kein Baumangel liegt vor, wenn eine funktionstüchtige Anlage, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den geltenden Normen entsprach, aus heutiger Sicht unwirtschaftlich arbeitet (Beispiel: Heizung). Hohe Betriebskosten sind an sich kein Mangel. Es gibt keine generelle Modernisierungspflicht. Sind hohe Heizkosten allerdings die Folge einer nicht korrekten Einstellung, so liegt ein Mangel vor. Einzelheiten dazu behandeln wir in unseren Beiträgen zur Heizung und zur Modernisierung.

Verschleiß als Baumangel

Besonders schwierig sind die Fälle zu beurteilen, in denen ein ursprünglich ordnungsgemäßes Bauteil im Laufe der Zeit durch die Nutzung verschleißt. Wann der Verschleiß so weit gediehen ist, dass man von einem Mangel der Mietsache sprechen kann, ist nicht generell, sondern immer nur im konkreten Einzelfall zu beurteilen. Dabei muss man bedenken, dass einerseits solche Schäden, die durch die vertragsgemäße Nutzung durch den Mieter entstehen, von diesem gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten sind. Andererseits handelt es sich aber häufig auch um Schönheitsreparaturen, die der Vermieter auf den Mieter überbürden kann.

Oft geht es in diesen Fällen um Fenster, Türen, Bodenbeläge oder Einbaumöbel. Der BGH hat in einem Urteil vom 30.06.2004 (XII ZR 251/02, www.mietemindern.de/urteile/677) entschieden, dass es sich bei einer 17 Jahre alte Einbauküche, die so abgenutzt ist, dass die Farben an den Oberflächen verblassen, die Bereiche der Türgriffe und der Umleimungen an den Außenkanten abgegriffen und verschlissen sind, Abplatzungen und Ablösungserscheinungen der Oberflächenbeschichtung im gesamten Einbauküchenbereich sichtbar sind, im Bereich der Arbeitsplatte bei den Anschlüssen zum Spülbecken Quellerscheinungen zu sehen sind, durch die Abnutzung der Scharniere die Türen zu den Hängeschränken nicht mehr im Lot sind, die Schubkästen aus dem Leim gehen und auf den abgenutzten Führungsschienen verkantet und schwergängig sind, um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt. Auch bei der Frage, ob ein 17 Jahre alter Teppichboden einen Mangel der Mietsache darstellt, kommt es nach einem Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 22.09.1987 (16 S 356/86, www.mietemindern.de/urteile/1060) nicht auf allgemeine Abschreibungsfristen oder auf die übliche Lebensdauer an, sondern auf den konkreten Erhaltungszustand.

Baumängel durch Bauarbeiten

Ein Baumangel liegt auch vor, wenn er die Folge von Bauarbeiten seitens des Vermieters oder eines Dritten ist. Während der Bauarbeiten kann der Mieter wegen der durch sie verursachten Baumängel eine Mietminderung vornehmen. Das gilt auch, wenn die Bauarbeiten beendet sind, aber nicht vollständig zu Ende geführt wurden (Urteil des LG Berlin vom 19.03.2007, 67 S 345/06, www.mietemindern.de/urteile/730).

Zurück


Anmelden

mietemindern.de auf Facebook mietemindern.de auf Twitter